Сделки с недвижимостью

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Обмен жилыми помещениями

1.2 Отличие обмена от замены жилых помещений

1.3 Соотношение обмена и мены жилых помещений 

ГЛАВА 3. ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ

3.1 Защита  права собственника на жилую  недвижимость в российском законодательстве 

3.2 Защита  прав граждан при признании  обмена недействительным

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

 

ВВЕДЕНИЕ

Актуальность  темы исследования. Обмен жилыми помещениями  сделка широко распространенная в советские  времена. Но и в постсоветское  время обмен жилыми помещениями  не утратил своей актуальности. Особого  вида отношения по поводу обмена такими объектами гражданских прав, как  жилые помещения урегулированы  нормами российского жилищного  права.

Обмен жилых  помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный  с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как  один из элементов субъективного  права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно  трактовать и как один из случаев  изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью  подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как  достаточно обособленный институт жилищного  права.

Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое  социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать  семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть  города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту  работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в  другой населенный пункт и т.д. и  т.п. При этом, как верно отмечается в литературе, для обмена не требуется  указывать причину, испрашивать  у кого-либо разрешения, так как  при этом гражданин реализует  не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в  пределах, установленных законом.

Объектом  исследования являются общественные отношения, возникающие по поводу охраны жилищных прав граждан при совершении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.

Предметом исследования в работе стали нормы  российского законодательства, регулирующие обмен жилых помещений, а также  защиту прав граждане при совершении обмена.

Целью исследования является рассмотрение обмена жилыми помещениями как института жилищного  права и особенностей защиты прав граждан при совершении данного  вида сделок.

Задачами  исследования являются:

• рассмотрение обмена как жилищного правоотношения;
• рассмотрение понятие жилого помещения как предмета договора обмена;
• определение отличия обмена от замены и мены как сходных понятий;
• права граждан при обмене жилыми помещениями и проблемы защиты этих прав.

 

ГЛАВА 1. ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

1.1 Обмен жилыми помещениями

 

В Гражданском  кодексе наем жилого помещения подразделяется на договор социального найма  жилого помещения и договор найма  жилого помещения. Не претендуя на исчерпывающее  регулирование обоих видов найма  жилых помещений (коммерческого  и социального), ГК РФ содержит ряд  положений (глава 35), относящихся к  двум указанным видам договора найма  жилых помещений.

В ГК предусмотрена  письменная форма таких соглашений (статья 674 ГК РФ). При этом, однако, несоблюдение формы совершения договора не влечет его недействительности. Данное обстоятельство, согласно статье 162 ГК, лишает стороны  договора права ссылаться в подтверждение  сделки и ее условий на свидетельские  показания, но не лишает права приводить  письменные и иные доказательства.

Здесь уместно  отметить то обстоятельство, что в  отличие от основной части сделок с жилищем договор найма жилого помещения не подлежит государственной  регистрации.

Гарантируется сохранение договора найма при переходе права собственности (статья 675 ГК), хозяйственного ведения или оперативного управления. При отчуждении собственником (обладателем права хозяйственного ведения или оперативного управления) жилого помещения приобретатель  становится наймодателем до окончания  срока договора, на тех же условиях, что и предыдущий собственник. В  случае нарушения прав со стороны  нового наймодателя в соответствии со статьей 305 ГК наниматель имеет право  на защиту своего владения.

Устанавливается обязанность нанимателя использовать жилье только по целевому назначению для проживания, обеспечивать сохранность  жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, своевременно производить оплату. Если стороны не договорились об ином, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи.

Формулируя  обязанности наймодателя, в ГК, с  одной стороны, вводятся нормы, распространяющиеся на любые жилые помещения, и, с  другой стороны, выделяется регламентация  найма, где объектами выступают  квартиры либо изолированные комнаты  в многоквартирных домах. К общим  нормам относится, во-первых, регулирование  обязанности передать нанимателю свободное  жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания; во-вторых, если иное не установлено договором, обязанностью является капитальный  ремонт сданного внаем жилого помещения. Для наймодателей жилых помещений, находящихся в многоквартирных  домах, устанавливается обязанность  осуществлять надлежащую эксплуатацию дома.

Договор социального найма в Гражданском  кодексе регламентируется только в  общем виде, подробное регулирование  нашло отражение в главе 8 нового Жилищного кодекса РФ.

По ранее  действовавшему жилищному законодательству ордер являлся единственным основанием для вселения в предоставленное  жилое помещение (статья 47 ЖК РСФСР) и давал основания для заключения договора социального найма жилого помещения (статья 51 ЖК РСФСР). В настоящее  время договор социального найма  жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда  социального использования.

В определении  договора социального найма, установленном  пунктом 1 статьи 60 ЖК РФ, отсутствует  указание о том, что жилое помещение  предоставляется нанимателю за соответствующую  плату. Это существенное условие  договора социального найма, поскольку  такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует  упускать обязанности нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату  за предоставленное по договору социального  найма жилое помещение.

Пункт 2 статьи 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это  означает, что среди оснований  прекращения данного договора такое  основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует  забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает  возможности его прекращения  по иным предусмотренным законом  или самим договором основаниям. Порядок и условия пользования  жилым помещением, предоставленным  на основании договора социального  найма, устанавливаются ЖК РФ и нормами  этого договора.

Предмет договора социального найма жилого помещения по новому жилищному законодательству несколько видоизменен и дополнен. Если ранее статьей 52 ЖК РСФСР предусматривалось, что предметом договора найма  жилого помещения может быть лишь изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной  или нескольких комнат, то статьей 62 ЖК РФ предусмотрено, что предметом  договора социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма  неизолированных помещений, помещений  вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном  доме. Ранее запрет налагался на заключение договора социального найма  на часть комнаты или комнату, связанную с другой комнатой общим  входом (смежные комнаты) и на подсобные  помещения.

В отличие  от сделок, рассмотренных выше, договор  обмена жилыми помещениями регулируется не только и не столько гражданским  законодательством. Статьей 72 Жилищного  кодекса РФ предусмотрено право  на обмен жилыми помещениями, предоставленными только по договорам социального  найма. Ранее, до вступления в силу нового ЖК РФ (до 1 марта 2005 г.), в обмене могли  участвовать как жилые помещения, принадлежащие гражданам на праве  собственности, так и предоставленные  по договорам социального найма¹.

Еще одним  существенным отличием от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР (статья 67) при обмене жилыми помещениями  является то обстоятельство, что для  заключения такой сделки необходимо письменное согласие наймодателя (пункт 1 статьи 72 ЖК РФ)².

Статья 73 ЖК РФ устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями  не допускается. Обмен не допускается, если:

- к нанимателю  обмениваемого жилого помещения  предъявлен иск о расторжении  или об изменении договора  социального найма жилого помещения;

- право  пользования обмениваемым жилым  помещением оспаривается в судебном  порядке;

- обмениваемое  жилое помещение признано в  установленном порядке непригодным  для проживания;

- принято  решение о сносе соответствующего  дома или его переоборудовании  для использования в других  целях;

- принято  решение о капитальном ремонте  соответствующего дома с переустройством  или перепланировкой жилых помещений  в этом доме;

- в результате  обмена в коммунальную квартиру  вселяется гражданин, страдающий  одной из тяжелых форм хронических  заболеваний, указанных в перечне,  утвержденном постановлением Правительства  РФ.

Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает  необходимость получения ордера. На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих  наймодателей ранее заключенные  договоры социального найма расторгаются и заключаются новые³.

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в статье 82 ЖК РФ⁴.

В пункте 1 указанной статьи законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма  в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом  помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма  на все 

Желание гражданина улучшить свои жилищные условия  может быть удовлетворено различными способами и, в частности, путем  заключения договора обмена жилыми помещениями. В силу последнего наниматели двух или более жилых помещений  передают друг другу права и обязанности  нанимателей: наниматель одного жилого помещения, уступая права и обязанности  в отношении этого помещения, приобретает права и обязанности  в отношении другого⁵.

Согласно  ч.2 ст.20 Закона РФ "Об основах федеральной  жилищной политики" наниматель жилого помещения в домах государственного, муниципального, общественного жилищных фондов имеет право с согласия собственника жилищного фонда или  уполномоченного собственником  лица (органа) и проживающих совместно  с ним совершеннолетних членов семьи  передать права и обязанности  по договору найма этого помещения  собственнику частного жилищного фонда  взамен приобретения права собственности  на жилой дом (жилое помещение).

Отличается  рассматриваемый договор и от договора мены (ст. 567 ГК), предполагающего  наличие у каждой из сторон права  собственности на обмениваемые вещи. Договор же, о котором идет речь, исходит из наличия права нанимателя помещения у одной стороны  и права собственности на помещение  у другой стороны. Существо его состоит  в том, что наниматель должен приобрести право собственности на помещение, принадлежащее другой стороне, а  собственник приобретает права  и обязанности нанимателя помещения другой стороны.

Обязательность  нотариального удостоверения рассматриваемого договора законом не предусмотрена, но оно возможно по соглашению сторон (подп.2 п.2 ст.163 ГК).

Для заключения договора необходимо: согласие собственника жилищного фонда, в котором находится  нанимаемое помещение, или уполномоченного  собственником лица (органа), а также  проживающих совместно с нанимателем  совершеннолетних членов семьи. Состав членов семьи нанимателя, проживающих  совместно с ним, определяется по данным регистрационного учета. Но необходимо также согласие лиц, за которыми сохраняется  право на занимаемое жилое помещение.

Необходимость согласия членов семьи собственника на приобретение прав по договору найма  на другое помещение законом не предусмотрена. Но следует учесть, что согласно п.2 ст.222 ГК переход права собственности  на жилой дом или квартиру к  другому лицу не является основанием для прекращения права пользования  жилым помещением членами семьи  прежнего собственника. Поэтому возможны конфликты, во избежание которых  следует рекомендовать сторонам предусматривать в договоре обязательства  членов семьи прежнего собственника помещения освободить помещение  с переселением во вновь приобретенное  помещение на правах члена семьи  нанимателя. Для этого необходимо их письменное согласие.