Договор на проведение оценки

 

 

Последовательность определения  чистого  
операционного дохода 

• Постоянные расходы

      К постоянным расходам относят расходы, которые не зависят от степени заполняемости объекта. Обычно это налоги на недвижимость, некоторые эксплуатационные расходы и страховка здания. Страхование бизнеса и личной собственности не относится к функционированию объекта.

• Переменные расходы К переменным относят расходы, которые связаны с интенсивностью использования собственности и уровнем предоставляемых услуг. Для каждого объекта вида собственности характерны некоторые отличия в составе переменных расходов, однако, следующие позиции имеют место практически для любого объекта:
• расходы на управление;
• расходы по заключению договора;
• заработная плата обслуживающему персоналу;
• коммунальные расходы - газ, электричество, вода, тепло, канализация;
• расходы на уборку;
• расходы на эксплуатацию и ремонт;
• расходы на содержание территории и автостоянки;
• расходы по обеспечению безопасности и т.д.

• Расходы на замещение 
• Постоянные расходы на замещение предусматривают периодическую замену быстроизнашивающихся компонентов улучшений. Обычно к таким компонентам относят:
• -кровлю, покрытие пола, а также другие строительные элементы с коротким сроком эксплуатации;
• санитарно-техническая и электроарматура и приборы;
• механическое оборудование;
• пешеходные дорожки, подъездные дороги и т.п.
• К этой статье расходов относят расходы на косметический ремонт арендуемых помещений перед вселением нового арендатора, если ремонт оплачивает владелец.
• Если в период предполагаемого срока владения не предусматривается замена быстроизнашивающихся компонентов, расходы на их замещение не учитываются, а их износ будет учтен при продаже собственности.

 

 

Способы нахождения ставок капитализации  

 

1. Метод анализа рыночных  аналогов – основной и наиболее корректный метод определения ставки капитализации.

    К извлечению ставки капитализации из сравнимых продаж прибегают при наличии достаточного количества данных по схожим объектам доходной недвижимости, которые выступают для инвестора в качестве альтернативных способов размещения средств.

R=ЧОД/Ст-ть объекта

2. Метод кумулятивного построения  коэффициента капитализации  

 

 R=Сд+Нв

Где, Сд – ставка дохода 

Нв – норма возврата

Ставка дохода (Сд) состоит из:

• Безрисковая ставка
• Поправка на риск
• Поправка на низкую ликвидность
• Поправка на инвестиционный менеджмент

 

• Во многих странах в качестве безрисковой ставки используют годовую процентную ставку установленную центральным банком страны по межбанковским депозитам в твердой валюте плюс страновой риск (либо межбанковские депозиты в национальной валюте);
• Премия за риск вложения в недвижимость – учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта и надбавка может быть принята в размере страховых отчислений страховых компаний в высшей категории надежности;
• Риск ликвидности – это риск связанный с возможностью возникновения потерь при реализации объекта недвижимости. Она может быть принята на уровне долларовой инфляции за типичное время экспозиции подобных объектов на рынке;
• Премия за инвестиционный менеджмент – чем больше сложны и рискованны, тем более компетентного управления они требуют. Целесообразно рассчитывать с учетом коэффициентом недозагрузки и коэффициента неплатежей.

Нв-норма возрата, существует 3 способа  возмещения инвестированного капитала:

1. прямолинейный возврат капитала  или метод Ринга

Нв=1/n, n (оставшийся срок экономической  жизни)

2. Метод Инвуда (аннуитетный) 

Нв= SFF (n,Y)

Y= Сд

n (оставшийся срок экономической  жизни);

3. Метод Хоскальда 

Нв= SFF (n,Y)

Y- безрисковая ставка

 

• Определение коэффициента капитализации на основе коэффициента действительного валового дохода.
• Данный метод применяется в тех случаях, когда полная информация об объектах сравнения недоступна, но есть данные об эффективном валовом доходе и операционных расходах. В этом случае общий коэффициент капитализации  имеет вид:
• R = (1-Сор) / С вд
• где Сор  - коэффициент  операционных расходов;
• С вд  -  коэффициент действительного валового дохода.