Договор купли-продаж

align="justify">     б. договоры купли-продажи с передачей покупателю недвижимости (жилого дома) права на соответствующий земельный участок на условиях приобретения его в собственность, аренду или пользование);

     4) по основаниям нахождения жилого помещения в собственности:

     а. договор купли-продажи жилого помещения в жилищно-строительных и жилищных кооперативах;

     б. договор купли-продажи жилого помещения, принадлежащего на праве собственности по другим основаниям (например, в результате приватизации);

     5) по обязательности заключения  договора купли-продажи жилого  помещения для одной из сторон:

     а. договор купли-продажи жилых помещений, без обязательности заключения для сторон;

     б. договор, обязательность заключения которых предусмотрена действующим законодательством²⁴.

     Здесь представлена классификация договора купли-продажи жилого помещения  по его предмету, так как она  является наиболее интересной и обладает практической пользой при осуществлении  сделки по отчуждению или приобретению жилого помещения.

     Итак, как уже было сказано ранее, по предмету договор купли-продажи  жилого помещения можно разделить  на следующие группы:

     1) договор купли-продажи жилого  дома.

     Правила об обязательном нотариальном удостоверении  таких договоров сохраняли силу до даты введения в действие ФЗ «О государственной  регистрации прав на недвижимое имущество  и сделок с ним». С этого дня  обязательность нотариального удостоверения  договоров купли-продажи, мены и  дарения недвижимости гражданами отменена.

     2) договор купли-продажи квартиры.

     Квартирой считается предназначенная и  используемая для проживания отдельная  жилая площадь, которая имеет  отдельный выход на улицу (во двор, на лестничную клетку или в общий  коридор) и отдельную кухню. Такое  определение давалось в советском  законодательстве.

     Новое понятие более объемное: квартирой  признается структурно обособленное помещение  в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа  к помещениям общего пользования  в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а  также помещений вспомогательного использования, предназначенных для  удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3 ст. 16 ЖК РФ).

     Здесь видно, что данное определение становится более обширными есть помимо кухни появляются «помещения вспомогательного использования... и общего пользования». При этом ЖК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.

     Продавец  и члены семьи продавца, в том  числе бывшие члены семьи продавца, проживающие в указанной квартире на день подписания настоящего договора, в соответствии с п. 2 ст. 292 ГК РФ утрачивают право пользования квартирой  с момента регистрации перехода права собственности к покупателю.

     3) договор купли-продажи части жилого  дома.

     Предметом договора являются жилые помещения - комнаты, предназначенные для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме, и нежилые помещения вспомогательного использования, предназначенные для  удовлетворения гражданами бытовых  и иных нужд, связанных с проживанием  в жилом помещении, представляющие собой изолированную часть жилого дома. Следует отметить, что перечень лиц, сохраняющих право пользования  соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, является актуальным для всех перечисленных  в этой главе предметов договора купли-продажи. При несоблюдении этого  требования договор считается незаключенным.

     4) договор купли-продажи части квартиры.

     Комнатой  признается часть жилого дома или  квартиры, предназначенная для использования  в качестве места непосредственного  проживания граждан в жилом доме или квартире (п. 4 ст. 16 ЖК РФ).

     Не  могут быть самостоятельным предметом  договора часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим  входом (смежные комнаты), а также подсобные помещения. Жилое помещение должно быть надлежаще изолированным от других смежных помещений стенами без проемов, иметь самостоятельное сообщение с местами общего пользования жилого помещения, или лестничной клеткой, или улицей (двор), или придомовым земельным участком²⁵.

     5) договор купли-продажи доли.

     В соответствии со ст. 250 ГК РФ «при продаже  доли в праве общей собственности  постороннему лицу остальные участники  долевой собственности имеют  преимущественное право покупки  продаваемой доли по цене, за которую  она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с  публичных торгов». Для соблюдения этого права продавец доли обязан известить в письменной форме  остальных участников долевой собственности  о намерении продать свою долю с указанием цены и других условий, на которых продает ее. На практике уведомление может быть сделано  любым способом, позволяющим сделать  вывод о том, что оно получено адресатом в определенное время. Чаше всего применяется уведомление  через нотариуса, который передает заявления сособственникам заказными  письмами с уведомлениями.

     В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК РФ, если остальные участники долевой  собственности откажутся от покупки  или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. «При продаже доли с нарушением преимущественного  права покупки любой другой участник долевой собственности имеет  право в течение трех месяцев  требовать в судебном порядке  перевода на него прав и обязанностей покупателя».

     Сособственник, право преимущественной покупки  которого нарушено, должен подавать иск  о переводе прав покупателя на него. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ.  

     Заключение 

     В данной курсовой работе нами был рассмотрен договор купли продажи жилых помещений.

     Итак, по договору купли-продажи жилого помещения  продавец обязуется передать в собственность  покупателя недвижимое имущество (квартиру, жилой дом, часть жилого дома или  квартиры), а покупатель обязуется  принять это имущество по передаточному  акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму (п. 1 ст. 454, п. 1 ст. 549 ГК).

     По  юридической природе договор  продажи недвижимости является консенсуальиым, возмездным и двусторонним.

     Предметом данного договора может быть лишь купля-продажа такого вида недвижимого  имущества, как жилые помещения, обладающего признаком оборотоспособности (ст. 129 ГК РФ).

     Договор купли-продажи жилых помещений  заключается в письменной форме  путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение данной формы влечет недействительность договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ).

     Переход права собственности на жилое  помещение от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации.

     Если  одна из сторон уклоняется от государственной  регистрации перехода права собственности  на жилое помещение, суд вправе по требованию другой стороны вынести  решение о такой регистрации. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от указанной регистрации, должна возместить другой стороне убытки, вызванные  ее задержкой (п. 3 ст. 551 ГК РФ).

     Существенным  условием договора продажи данного  вида недвижимости является условие  о предмете продажи. Согласно ст. 554 ГК в договоре купли-продажи жилых  помещений должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе  данные, определяющие расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а договор - незаключенным. К договору должны быть приложены документы, содержащие необходимые сведения о жилом помещении.

     Договор купли-продажи жилого помещения  должен предусматривать цену данного  имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия  о цене данного вида недвижимости, договор о ее продаже признается незаключенным.

     По  договору купли-продажи жилых помещений  покупателю одновременно с передачей  права собственности на такую  недвижимость передаются права на земельный  участок, занятый такой недвижимостью  и необходимый для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ).

     Исполнение  договора купли-продажи жилых помещений  должно осуществляться путем передачи недвижимости продавцом и принятия, ее покупателем по передаточному  акту, подписываемому сторонами, или  иному документу о передаче.

     Для продажи жилых помещений есть еще одно специальное правило. Так, существенным условием договора продажи  жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают  лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования  этим жилым помещением после его  приобретения, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование  продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ). При невключении в  договор указанного условия покупатель в соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК РФ вправе потребовать уменьшения покупной цены или расторжения договора продажи  жилого помещения. В отличие от договоров  продажи иной недвижимости договор  о продаже жилого помещения подлежит государственной регистрации и  считается заключенным с момента  такой регистрации (п. 2 ст. 558 ГК РФ).

     Список  использованной литературы

     Нормативно-правовые акты

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации № 14-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1996 г.
2. Гражданский Кодекс Российской Федерации № 51-ФЗ. Часть 1. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1994 г.
3. Гражданский процессуальный Кодекс Российской Федерации № 138-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2002 г.
4. Жилищный кодекс Российской Федерации № 188-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2004 г.
5. Земельный Кодекс Российской Федерации» № 136-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2001 г.
6. Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации №21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости». - «Российская газета», 1997 г.
7. Конституция Российской Федерации. - «Российская газета», 1993 г.
8. Налоговый кодекс Российской Федерации № 117-ФЗ. Часть 2. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 2000 г.
9. Постановление Пленума Верховного суда Российской Федерации №10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» - «Российская газета», 2010 г.
10. Постановление Пленума Верховного суда СССР №14 «О судебной практики по разрешению споров, связанных правом собственности на жилой дом». - «Российская газета», 1990 г.
11. Семейный Кодекс Российской Федерации» № 223-ФЗ. - «Собрание законодательства Российской Федерации», 1995 г.
12. Федеральный закон «О введение в действие жилищного кодекса Российской Федерации» № 189-ФЗ - «Российская газета», 2004 г.
13. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» № 122-ФЗ. - «Российская газета», 1997 г
14. Федеральный закон «Об акционерных обществах» № 208-ФЗ - «Российская газета», 1995 г.
15. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ. - «Российская газета», 1998 г.

 

     Юридическая литература

16. Абова Т.Е., Кабалкин А.Ю. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 2 т. - М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.
17. Алексеев В.А. Недвижимое имущество: государственная регистрация и проблемы правового регулирования – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2007 г.
18. Алексеев С.С. Гражданское право. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.
19. Антосевич Г.С. Краткий курс по жилищному праву. М.: Изд-во «Окей-книга», 2009 г.
20. Афонина А.В. Жилищное право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2008 г.
21. Беленков Р. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «А-Приор», 2007 г.
22. Белов В.А. Гражданское право в 2 ч. М.: Изд-во «Центр ЮрИнфоР», 2007
23. Воробьев Н.И. Гражданское право Российской Федерации в 2 ч. – Тамбов: Изд-во «ТГТУ», 2007 г.
24. Воробьева Л.В. Земельное право Российской Федерации. – Тамбов: «ТГТУ», 2007 г.
25. Гатин А.М. Гражданское право. – М.: Изд-во «Дашков и К», 2009 г.
26. Грудцына Л.Ю, Спектор А.А. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юстицинформ»,2008 г.
27. Грудцына Л.Ю. Жилищное право России. – М.: Изд-во «EKSMO EDUCATION», 2010 г.
28. Ерофеев Б.В. Гражданское право России. – М.: Изд-во «Юрайт», 2010 г.
29. Зенин И.А. Гражданское право Российской Федерации. М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.
30. Ивакин В.Н. Гражданское право в 2ч. М.: Изд-во «Юрайт», 2009 г.
31. Крашенинников П.В. Жилищное право. – М.: Изд-во «Статут», 2008 г.
32. Кудашкин. Жилищное право. – М.: Изд-во «Норма», 2009 г.
33. Мозолин В.П, Масляев А.И. Гражданское право в 2 т. – М.: Изд-во «Юристъ», 2009 г.
34. Пименова Е.Н. Жилищное право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2007 г.
35. Рузакова О.А. Гражданское право. – М.: Изд-во: «МФПФ», 2008 г.
36. Садиков О.Н. Гражданское право РФ в 2 т. М.: Изд-во «Инфра-М»,2007 г.
37. Седугин П.И. Жилищное право. – М.: Изд-во «Норма», 2010 г.
38. Сергеев А.П., Толстой Ю.К. Гражданское право в 3 т. – М.: Изд-во «Проспект», 2008 г.
39. Смоленский М.Б. Гражданское право. – Ростов-на-Дону: Изд-во «Феникс», 2009 г.
40. Степанова С.А. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации в 4 ч. – М.: Изд-во «Проспект», 2009 г.
41. Суханов Е.А. Гражданское право в 4 т. – М.: Изд-во «Волтерс Клувер», 2008 г.
42. Тихомиров М.Ю. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. – М.: Изд-во «Статут», 2007 г.
43. Филиппова Е.С. Жилищное право. – М.: Изд-во «МЭСИ», 2007 г.
44. Чаусская О.А. Гражданское право. – М.: «Дашков и К», 2007 г.
45. Чубуков Г.В. Земельное право России. – М.: Изд-во «МИИТ», 2008 г.
46. Шевчук Д.А. Гражданское право. – М.: Изд-во «Эксмо», 2009 г.