Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Ноября 2012 в 12:27, курсовая работа
Цель курсовой работы состоит во всестороннем изучении такой правовой категории как аренда недвижимости.
Поставленная цель предполагает последовательное решение следующих задач:
- раскрытие понятия договора аренды и его существенных условий;
- рассмотрение правовой природы договора аренды недвижимости;
- изучение формы и государственной регистрации договора аренды недвижимости;
- раскрытие особенностей аренды зданий и сооружений, предприятий и земельных участков;
Введение 3
1 Понятие договора аренды и его существенные условия 5
2 Договор аренды зданий и сооружений 20
3 Договор аренды жилого помещения 23
4 Договор аренды предприятия 26
5 Договор аренды земельных участков 32
6 Договор аренды участка лесного фонда 37
Заключение 41
Список использованных источников 43
Если кредитор письменно
не сообщил арендодателю о согласии
на перевод долга, а последний
такой перевод осуществил, в законе
установлены последствия на случай
нарушения арендодателем
Определенные гарантии предоставлены кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем о предстоящей передаче предприятия в аренду и, соответственно, был лишен возможности выразить свое отношение к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск об удовлетворении вышеперечисленных требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
При передаче предприятия
сторонами подписывается
Важную особенность
Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам (ст. 660 ГК РФ).
К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость.
В течение всего срока
действия договора важнейшую обязанность
арендатора предприятия составляет
поддержание предприятия в
Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих положений об ответственности по договору.
Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия имеют очевидную специфику по сравнению с соответствующими обязанностями нанимателя по обычному договору аренды.
Во-первых, арендодатель обязан
подготовить предприятие к
Во-вторых, арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия. Кредитор, который письменно не сообщил арендодателю о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев со дня получения уведомления о передаче предприятия в аренду потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение сокращенного срока исковой давности - одного года со дня, когда он узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду. После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
В-третьих, в изъятие из нормы ст. 623 ГК арендодатель обязан возместить арендатору расходы на улучшения (в том числе неотделимые) арендованного предприятия, если иное не предусмотрено договором . Обязанности арендатора по договору аренды предприятия также обладают определенной спецификой.
Во-первых, арендатор предприятия
обязан в течение всего срока
действия договора аренды предприятия
поддерживать предприятие в надлежащем
техническом состоянии, в том
числе осуществлять его текущий
и капитальный ремонт; нести расходы,
связанные с эксплуатацией
Во-вторых, при прекращении договора аренды предприятия арендатор обязан возвратить арендованный имущественный комплекс арендодателю с зеркальным распределением обязанностей, т.е. с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657 и 659 ГК. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором . При этом в любом случае стоимость возвращаемого предприятия не должна быть ниже той, которую оно имело при передаче в аренду.19
5 Договор аренды земельных участков
Аренда земельных участков регулируется общими нормами главы 34 ГК об аренде. В то же время согласно пункту 2 ст. 607 ГК законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, равно как и других обособленных природных объектов. Подобных особенностей в российском законодательстве практически не установлено, хотя они, безусловно, могут появиться в новом Земельном кодексе. В настоящее время аренда земельных участков основывается, помимо норм ГК, на правилах Указа Президента от27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», в отношении земель сельскохозяйственного назначения еще в 1992 г. Правительством РФ был утвержден типовой арендный договор.
Для аренды земли важным является вопрос о сроке Договора. Во-первых, земельное законодательство традиционно выделяло краткосрочные и долгосрочные договоры аренды земли. Во-вторых, устанавливались предельные сроки договора аренды земли. Сам ГК предельных сроков не устанавливает, однако в пункте 3 ст. 610 ГК предусматривается возможность установления таких сроков иным законом. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. этот срок был установлен в 50 лет (ст. 13, которая в настоящее время не действует), в отсутствие федерального законодательства сегодня субъекты Российской Федерации сами устанавливают предельные сроки аренды земель, которые составляют обычно 49—50 лет.20
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды земельного участка считается заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая из сторон вправе отказаться от договора, то есть прекратить его, предупредив об этом другую сторону за три месяца.
В отношении договоров аренды земельных участков по общему правилу не допускается понуждение к заключению договора. Однако в некоторых случаях это возможно, а именно тогда, когда в соответствии с законодательством о приватизации собственник приватизированного имущества приобретает право на получение в долгосрочную аренду соответствующего земельного участка. В этих случаях потенциальный арендатор может защищать свое право на заключение договора аренды в судебном порядке.
В последние годы одним из наиболее распространенных способов заключения договора аренды земельных участков стало его заключение на торгах. Этот порядок используется в отношении как федеральных земель, так и земель субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.
Порядок аренды земельных
участков урегулирован в главе 17 ГК
РФ и в Земельном кодексе РФ.
В соответствии со ст. 20 Земельного
кодекса РФ, гражданам и юридическим
лицам земельные участки в
постоянное (бессрочное) пользование
не предоставляются. Вводным законом
к Земельному кодексу РФ установлено,
что юридические лица, имевшие
право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками (за исключением
государственных и
Сдача в аренду земельных
участков, находящихся в государственной
или муниципальной
По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для заключения договора аренды с победителем конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после подписания протокола (п. 26 Правил).
За арендатором земельного участка закреплены следующие права по распоряжению им в период действия договора аренды: сдача в субаренду без согласия собственника (но с уведомлением его), если иное не предусмотрено договором; передача прав и обязанностей по договору другому лицу; внесение в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества и т. д.
Для таких договоров характерна повышенная защита интересов арендатора. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).
Условия аренды и выкупа
земельных участков, на которых находятся
приватизированные объекты
Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулирует Федеральный закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Согласно ст. 3 Закона об обороте
земель сельскохозяйственного
Статья 9 Закона об обороте
земель сельскохозяйственного
Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного назначения, находящийся в государственной или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка.
В п. 6 ст. 10 Закона об обороте
земель сельскохозяйственного
Этот же Закон по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК РФ установил, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях:
если собственник здания,
строения, сооружения, находящихся
на чужом земельном участке, имеет
преимущественное право покупки
или аренды этого участка, тогда
оно осуществляется в порядке, установленном
гражданским законодательством
для случаев продажи доли в
праве общей собственности
если граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений – имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся, тогда оно осуществляется в порядке и на условиях, установленных Земельным кодексом РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);
при прекращении аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).