Договор аренды недвижимого имущества

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 03 Ноября 2012 в 12:27, курсовая работа

Описание

Цель курсовой работы состоит во всестороннем изучении такой правовой категории как аренда недвижимости.
Поставленная цель предполагает последовательное решение следующих задач:
- раскрытие понятия договора аренды и его существенных условий;
- рассмотрение правовой природы договора аренды недвижимости;
- изучение формы и государственной регистрации договора аренды недвижимости;
- раскрытие особенностей аренды зданий и сооружений, предприятий и земельных участков;

Содержание

Введение 3
1 Понятие договора аренды и его существенные условия 5
2 Договор аренды зданий и сооружений 20
3 Договор аренды жилого помещения 23
4 Договор аренды предприятия 26
5 Договор аренды земельных участков 32
6 Договор аренды участка лесного фонда 37
Заключение 41
Список использованных источников 43

Работа состоит из  1 файл

НЕДВИЖИМОСТЬ.docx

— 75.83 Кб (Скачать документ)

Если кредитор письменно  не сообщил арендодателю о согласии на перевод долга, а последний  такой перевод осуществил, в законе установлены последствия на случай нарушения арендодателем правила  о получении согласия кредитора  на перевод долга. Кредитор вправе потребовать  прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных  этим убытков. Но сделать это он может  только в течение трех месяцев  со дня получения уведомления  о предстоящей передаче предприятия  в аренду.

Определенные гарантии предоставлены  кредитору и на случай, если он не был уведомлен арендодателем  о предстоящей передаче предприятия  в аренду и, соответственно, был лишен  возможности выразить свое отношение  к смене должника. В подобной ситуации кредитором может быть предъявлен иск  об удовлетворении вышеперечисленных  требований в течение года со дня, когда он узнал или должен был  узнать о передаче предприятия в  аренду.

При передаче предприятия  сторонами подписывается передаточный акт. Поскольку договор аренды предприятия  считается заключенным лишь с  момента его государственной  регистрации, передача предприятия  арендатору по передаточному акту возможна только после того, как договор  будет зарегистрирован.

Важную особенность пользования  имуществом арендованного предприятия  составляет наделение арендатора широкими правами по распоряжению одним из видов имущества - материальными  ценностями, входящими в состав предприятия.18

Арендатор вправе самостоятельно, без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное  пользование или взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества  арендованного предприятия, сдавать  их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другим лицам (ст. 660 ГК РФ).

К тому же арендатор вправе без согласия арендодателя вносить  изменения в состав арендованного  имущественного комплекса, проводить  его реконструкцию, расширение, техническое  перевооружение, увеличивающее его  стоимость.

В течение всего срока  действия договора важнейшую обязанность  арендатора предприятия составляет поддержание предприятия в надлежащем техническом состоянии. В процессе эксплуатации предприятия арендатором  могут быть произведены неотделимые  улучшения арендованного имущества. Такие улучшения принадлежат  арендодателю. Независимо от наличия  или отсутствия его согласия на совершение улучшений он обязан возместить арендатору их стоимость. Изменено это правило  может быть только по соглашению сторон в договоре. Лишь в одном случае суд вправе освободить арендодателя от обязанности возместить арендатору стоимость таких улучшений. Для  этого он должен в суде доказать, что издержки арендатора на эти улучшения  повышают стоимость арендованного  имущества несоразмерно улучшению  его качества и (или) эксплуатационных свойств либо они произведены  арендатором без учета принципов  добросовестности и разумности (ст. 661, 662 ГК РФ).

Ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора аренды предприятия является полной и строится на основании общих  положений об ответственности по договору.

Обязанности арендодателя по договору аренды предприятия имеют  очевидную специфику по сравнению  с соответствующими обязанностями  нанимателя по обычному договору аренды.

Во-первых, арендодатель обязан подготовить предприятие к передаче, включая составление и представление  на подписание передаточного акта, за свой счет, если иное не предусмотрено  договором аренды предприятия.

Во-вторых, арендодатель обязан до передачи предприятия в аренду письменно уведомить об этом кредиторов по обязательствам, включаемым в состав предприятия. Кредитор, который письменно  не сообщил арендодателю о своем  согласии на перевод долга, вправе в  течение трех месяцев со дня получения  уведомления о передаче предприятия  в аренду потребовать прекращения  или досрочного исполнения обязательства  и возмещения причиненных этим убытков. Кредитор, который не был уведомлен  о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение сокращенного срока исковой давности - одного года со дня, когда он узнал или  должен был узнать о передаче предприятия  в аренду. После передачи предприятия  в аренду арендодатель и арендатор  несут солидарную ответственность  по включенным в состав переданного  предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

В-третьих, в изъятие из нормы ст. 623 ГК арендодатель обязан возместить арендатору расходы на улучшения (в том числе неотделимые) арендованного  предприятия, если иное не предусмотрено договором . Обязанности арендатора по договору аренды предприятия также обладают определенной спецификой.

Во-первых, арендатор предприятия  обязан в течение всего срока  действия договора аренды предприятия  поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том  числе осуществлять его текущий  и капитальный ремонт; нести расходы, связанные с эксплуатацией арендованного  предприятия, если иное не предусмотрено  договором, а также с уплатой  платежей по страхованию арендованного имущества.

Во-вторых, при прекращении  договора аренды предприятия арендатор  обязан возвратить арендованный имущественный  комплекс арендодателю с зеркальным распределением обязанностей, т.е. с  соблюдением правил, предусмотренных  ст. 656, 657 и 659 ГК. Подготовка предприятия  к передаче арендодателю, включая  составление и представление  на подписание передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором . При этом в любом случае стоимость возвращаемого предприятия не должна быть ниже той, которую оно имело при передаче в аренду.19

 

5 Договор аренды земельных участков

 

Аренда земельных участков регулируется общими нормами главы 34 ГК об аренде. В то же время согласно пункту 2 ст. 607 ГК законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков, равно как и других обособленных природных объектов. Подобных особенностей в российском законодательстве практически не установлено, хотя они, безусловно, могут появиться в новом Земельном кодексе. В настоящее время аренда земельных участков основывается, помимо норм ГК, на правилах Указа Президента от27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», в отношении земель сельскохозяйственного назначения еще в 1992 г. Правительством РФ был утвержден типовой арендный договор.

Для аренды земли важным является вопрос о сроке Договора. Во-первых, земельное законодательство традиционно выделяло краткосрочные и долгосрочные договоры аренды земли. Во-вторых, устанавливались предельные сроки договора аренды земли. Сам ГК предельных сроков не устанавливает, однако в пункте 3 ст. 610 ГК предусматривается возможность установления таких сроков иным законом. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. этот срок был установлен в 50 лет (ст. 13, которая в настоящее время не действует), в отсутствие федерального законодательства сегодня субъекты Российской Федерации сами устанавливают предельные сроки аренды земель, которые составляют обычно 49—50 лет.20

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды земельного участка считается заключенным  на неопределенный срок. Это означает, что любая из сторон вправе отказаться от договора, то есть прекратить его, предупредив об этом другую сторону за три месяца.

В отношении договоров  аренды земельных участков по общему правилу не допускается понуждение к заключению договора. Однако в некоторых случаях это возможно, а именно тогда, когда в соответствии с законодательством о приватизации собственник приватизированного имущества приобретает право на получение в долгосрочную аренду соответствующего земельного участка. В этих случаях потенциальный арендатор может защищать свое право на заключение договора аренды в судебном порядке.

В последние годы одним  из наиболее распространенных способов заключения договора аренды земельных участков стало его заключение на торгах. Этот порядок используется в отношении как федеральных земель, так и земель субъектов Российской Федерации и муниципальных образований.

Порядок аренды земельных  участков урегулирован в главе 17 ГК РФ и в Земельном кодексе РФ. В соответствии со ст. 20 Земельного кодекса РФ, гражданам и юридическим  лицам земельные участки в  постоянное (бессрочное) пользование  не предоставляются. Вводным законом  к Земельному кодексу РФ установлено, что юридические лица, имевшие  право постоянного (бессрочного) пользования  земельными участками (за исключением  государственных и муниципальных  учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной  власти и органов местного самоуправления), обязаны переоформить это право  на право аренды или приобрести их в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право  срочного безвозмездного пользования  до 1 января 2010 года. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены  линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные  линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или  приобрести подобные земельные участки  в собственность до 1 января 2013 г.21

Сдача в аренду земельных  участков, находящихся в государственной  или муниципальной собственности, осуществляется, как правило, путем  проведения конкурсов и аукционов. Порядок их проведения определен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков».

По результатам торгов, на которые выставляется право на аренду земельного участка, составляется протокол, являющийся основанием для  заключения договора аренды с победителем  конкурса (аукциона). Договор подлежит оформлению в течение 5 дней после  подписания протокола (п. 26 Правил).

За арендатором земельного участка закреплены следующие права  по распоряжению им в период действия договора аренды: сдача в субаренду  без согласия собственника (но с  уведомлением его), если иное не предусмотрено  договором; передача прав и обязанностей по договору другому лицу; внесение в качестве вклада в уставный капитал  хозяйственного товарищества или общества и т. д.

Для таких договоров характерна повышенная защита интересов арендатора. Так, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного более чем на пять лет, возможно только на основании решения суда при  существенном нарушении договора арендатором (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса РФ).

Условия аренды и выкупа земельных участков, на которых находятся  приватизированные объекты недвижимости, определяются Федеральным законом  от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». По желанию собственника объекта, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, земельный участок может быть предоставлен ему аренду на срок до 49 лет.

Оборот земель сельскохозяйственного  назначения регулирует Федеральный  закон от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Согласно ст. 3 Закона об обороте  земель сельскохозяйственного назначения, иностранные граждане и юридические  лица, лица без гражданства, а также  юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных  граждан и юридических лиц, лиц  без гражданства превышает 50 %, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды      Статья 8 Закона устанавливает преимущественное право покупки земельного участка из этих земель по цене, заявленной продавцом, за субъектом Федерации, а в случаях, установленных законом субъекта РФ, это право имеет орган местного самоуправления. Если субъект РФ или орган местного самоуправления откажется от покупки или не уведомит продавца о намерении приобрести участок в течение месяца со дня поступления извещения о продаже, продавец вправе в течение года продать участок третьему лицу по цене, не ниже указанной в извещении. Такой усложненный порядок продажи этих участков установлен для сохранения их целевого назначения.

Статья 9 Закона об обороте  земель сельскохозяйственного назначения устанавливает порядок аренды земельных  участков из этих земель. В аренду могут  быть переданы участки, находящиеся, помимо прочего, в долевой собственности, прошедшие государственный кадастровый  учет. Если в аренду передается участок, находящийся в долевой собственности, то договор аренды заключается или  со всеми ее участниками, или с  одним из них, действующим на основании  доверенностей, выданных ему другими  ее участниками. При этом площадь  земельных участков, одновременно находящихся  у одного арендатора, законом не ограничивается.

Пункт 4 ст. 10 Закона допускает, что участок земель сельскохозяйственного  назначения, находящийся в государственной  или муниципальной собственности и переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен в собственность арендатором по его рыночной стоимости, но только по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и только при условии надлежащего использования такого участка.

В п. 6 ст. 10 Закона об обороте  земель сельскохозяйственного назначения установлено, что участки земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах  Крайнего Севера, отгонными пастбищами и находящиеся в государственной  или муниципальной собственности, могут быть переданы гражданам и  юридическим лицам только на праве  аренды на срок не менее чем пять лет.

Этот же Закон  по аналогии с п. 1 ст. 621 ГК РФ установил, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичную норму содержит п. 3 ст. 22 ЗК РФ. Однако арендатор не имеет такого права в следующих случаях:

если собственник здания, строения, сооружения, находящихся  на чужом земельном участке, имеет  преимущественное право покупки  или аренды этого участка, тогда  оно осуществляется в порядке, установленном  гражданским законодательством  для случаев продажи доли в  праве общей собственности постороннему лицу (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);

если граждане и юридические  лица – собственники зданий, строений, сооружений – имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся, тогда  оно осуществляется в порядке  и на условиях, установленных Земельным  кодексом РФ и федеральными законами (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);

при прекращении аренды земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).

Информация о работе Договор аренды недвижимого имущества