Современные проблемы развития земельных отношений

Современные проблемы развития земельных отношений

 

Межевое дело требует координации Проблемы реформирования земельных отношений на современном  этапе      

07.06.2005 13:16

Земельная реформа, начатая в 1991 году, породила много  проблем в сложившихся годами земельных отношениях, в том числе  и в землеустройстве. Почему же при  реформировании земельных отношений  возникло так много сложностей? Этот вопрос мы адресовали специалистам ОАО  “СтавропольНИИгипрозем”.

Начало реформ характеризовалось разгосударствлением  государственной собственности  на землю. При образовании различных  форм земельной собственности [федеральной, краевой, муниципальной и частной] возросло количество сельскохозяйственных предприятий и земельных собственников. Так, крупных сельхозпред-приятий стало 640 [на момент проведения земельной реформы их было 433], крестьянско-фермерских хозяйств — 15400, а собственников земельных долей в праве общей собственности — 360 тысяч.

Распределение земель сельскохозяйственного назначения по формам собственности в 2003 году в  Ставропольском крае выглядело следующим  образом: государственная и муниципальная  собственность составляла 1957,0 тыс. га [32,02%]; в частной собственности  находилось 4155,3 тыс. га [67,98%].

Реформу начали землеустроительные кадры, воспитанные  и выученные на принципах социалистического  землеустройства, когда все земли  находились в государственной собственности, переданные сельхозпредприятиям и  различным организациям в постоянное [бессрочное] пользование.

Не мудрено, что все предусмотреть было трудно. На этом этапе была допущена ошибка, когда в собственность передавались только сельскохозяйственные угодья [пашни, сенокосы, пастбища, сады, виноградники и

т. д.], а правовой статус других угодий сельскохозяйственного  назначения [лесополос, дорог, прудов, земель под зданиями и сооружениями, используемыми для производства и хранения сельхозпродукции] не был  определен. То есть они остались бесхозными, таковыми они практически остались и на сегодняшний день, а срок пользования ими истекает в 2006 году.

Как можно  было оторвать часть этих угодий от основных, без которых сельхозпроизводство  немыслимо, и не передать их в коллективно-долевую  собственность, разобщить единый природный  ландшафт, в пределах которого и  осуществляется производство продуктов  питания?! В крае была попытка исправить  это положение вводом статьи 18 в  закон Ставропольского края от 01.08.2003 №28-кз “Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае”. Но, к сожалению, не был разработан подзаконный акт о порядке  передачи лесополос, дорог и других угодий в собственность собственников  земельных долей. Решение проблемы заглохло. А ведь несвоевременное  решение данной проблемы чревато  большими финансовыми потерями для  собственников земельных долей  при межевании своих земельных  участков и постановке их на государственный учет. В чем проблема? А проблема в том, что при межевании земель коллективно-долевой собственности на межуемом земельном участке находятся не только земли коллективно-долевой собственности [пашни, пастбища], но и земли краевой собственности [лесополосы, дороги], которые необходимо также отмежевывать. Поэтому один земельный участок при подготовке и списании для целей постановки на государственный учет превращается в десятки, а иногда и сотни земельных участков. А это огромный объем работ и, следовательно, возрастающая его стоимость. Во что это выльется владельцу земельного участка? Межевание участка обойдется ему в 150–200 рублей за гектар с постановкой на госучет. Далее при принятии закона Ставропольского края о передаче в собственность лесополос, дорог и т. п. необходимо поставить их на гос-учет. Гони, землевладелец, еще 200 рублей за гектар. А так как изменится величина земельной доли, выкладывай, владелец, 250 рублей за третью переделку свидетельства. Небезобидная, оказывается, проблема.

Вместе с  тем в институте “СтавропольНИИгипрозем” считают, что в крае сложилась уникальная возможность исправить ошибки, допущенные в начале проведения земельной реформы. Одна из них — отторжение части земель сельскохозяйственного назначения [лесополос, дорог и т. п.] от сельскохозяйственных угодий и передача в собственность гражданам только последних.

В настоящее  время исправление стало возможным  в связи с тем, что при межевании  коллективно-долевой собственности, а также при выявлении и  передаче в собственность края невостребованных земельных долей первым этапом предусматривается  составление проектов территориального землеустройства.

При составлении  проектов территориального землеустройства  в первую очередь должны решаться спорные вопросы, возникающие на основе неправильного формирования земельных участков различных организационно-правовых формирований на местах. В свое время  все сельскохозяйственные угодья были оценены нашим институтом в баллогектарах, то есть с учетом плодородия сельскохозяйственных угодий. Поэтому перераспределение сельхозугодий и формирование земельных участков должно вестись только с учетом баллогектаров, а в большинстве районов края формирование массивов земельных участков ведется по физическим гектарам, что вызывает объективные нарекания, потому что один гектар тучной пашни и тощей оценивается одинаково, а это несправедливо.

Вопросы, решаемые в проектах территориального землеустройства, позволяют избежать раздробленности  земельных участков вновь образуемых организационно-правовых формирований, сформировать земельные участки  с учетом плодородия земель и с  единой земельной собственностью при  условии передачи лесополос, дорог  и т. п. в собственность, что позволяет  ставить на государственный кадастровый  учет не массу контуров сельскохозяйственных угодий, а крупные земельные массивы.

При составлении  проектов территориального землеустройства  в их составе разрабатываются  предложения по передаче в собственность  несельскохозяйственных угодий [лесополос, дорог и т. п.] как юридическим  лицам, так и в коллективно-долевую  собственность граждан-владельцев земельных долей. При этом возможно упрощение процедуры передачи несельскохозяйственных угодий в собственность, так как  согласованные в установленном  порядке материалы о передаче несельскохозяйственных угодий в собственность  сельскохозяйственных предприятий  или собственников земельных  долей, или включение их в земли  других категорий утверждаются органом  местного самоуправления в составе проектных предложений проекта территориального землеустройства. В решении или постановлении органа местного самоуправления по передаче несельскохозяйственных угодий в собственность должна быть сделана соответствующая запись.

В проектах территориального землеустройства  легче решаются вопросы формирования земельных участков невостребованных земельных долей, так как работа идет со всей площадью бывших колхозов и совхозов и со всем первоначальным списком владельцев земельных долей, по которому определялась величина земельной  доли.

Согласно  закону межевание коллективно-долевой  собственности и постановка ее на государственный кадастровый учет осуществляются за счет средств владельца земельных долей.

В сложившейся  ситуации положение об обязательном составлении проекта территориального землеустройства также проблематично, как в случае, если на территории бывшего сельхозпредприятия вновь  создается крупное хозяйство, в  которое большая часть владельцев земельных долей передает в аренду свои доли, так и в случае, если на базе бывшего сельхозпредприятия создается большое количество различных  мелких сельхозорганизаций.

В первом случае вопрос о финансировании решается проще, а во втором — сложнее, так как  финансировать общий проект территориального землеустройства [перераспределение  сельскохозяйственных угодий] вряд ли кто захочет добровольно, т. е. будут  случаи, когда будет необходимо оформлять  соглашения по концентрации финансовых средств, а кто это должен делать?

Из вышеизложенного следует, что необходимо не упустить возможность исправить ошибки, допущенные на начальной стадии земельной реформы, снизить стоимость работ по межеванию земельных участков коллективно-долевой собственности, и тем самым сократить сроки постановки их на государственный кадастровый учет.

Анализ квалификации кадров землеустроительных организаций  и фирм, предлагающих свои услуги на рынке землеустроительных работ  в крае, показывает, что не все  они способны выполнить такие  сложные землеустроительные работы. Поэтому есть опасение, что при  плохой координации и недостаточном  контроле работы по межеванию основной категории земельного фонда края будут выполняться без перечисленных  выше требований и ничего не будет  исправлено, так как многие фирмы  уже ринулись выполнять межевые  работы, не представляя предстоящих  сложностей.

Институт  “СтавропольНИИгипрозем” считает необходимым:

— ускорить разработку и внесение соответствующих  поправок в закон Ставропольского  края “Об управлении и распоряжении землями в Ставропольском крае”;

— разработать  порядок передачи в собственность  несельскохозяйственных угодий юридическим  и физическим лицам;

— с целью  снижения стоимости работ координирование  поворотных точек границ, проходящих по естественным рубежам, производить  картометрическим методом по компьютерной технологии с планово-картографического  материала на жесткой основе М 1:10000, 1:25000, а натурное установление границ как самый дорогой элемент  производить в спорных местах и местах, где отсутствуют естественные рубежи земельных участков;

— постановку земельных участков коллективно-долевой  собственности владельцев земельных  долей, передавших свои доли в аренду крупным сельхозпредприятиям, производить  единым земельным участком, если удалось  сформировать таковой, или участками, если таковые разъединены земельными участками других организационно-правовых формирований, уже поставленных на государственный учет;

— исключить  дробление сформированных земельных  участков с целью предотвращения удорожания работ;

— в общие  площади земельных участков, сформированные для постановки на государственный  кадастровый учет, включить все несельскохозяйственные угодья;

— исключить  постановку на учет коллективно-долевую  собственность в разрезе контуров сельскохозяйственных угодий, так как  формируемые земельные участки  будут иметь одно правовое поле;

— рассмотрение, согласование и утверждение материалов межевания земельных участков коллективно-долевой  собственности производить в  местах расположения земельных участков.

В настоящее  время собственники земельных долей  знают, как сложна процедура постановки земельных участков на государственный  кадастровый учет.

Стоит хотя бы одному собственнику возразить против принятого решения общего собрания или выйти из списков, и всю  процедуру согласования необходимо повторять заново. Процедура процедурой, а межевое дело приходится переделывать заново, что влияет опять же на увеличение стоимости межевых работ и  на сроки их выполнения.

Самая же большая  проблема — это бесконечное реформирование самой землеустроительной службы. Дореформировались до ручки: теперь землеустроительные государственные органы потеряли в своих названиях даже слово “земля”, которое заменили на “недвижимость”, что простому человеку уже совсем непонятно, а специалисты-землемеры все же знают, что земля выполняет две основные функции — это базис для размещения объектов недвижимости, а в сель-скохозяйственном производстве земля выступает как основное средство производства. Теперь же она стала еще и товаром, то есть недвижимостью. Следовательно, приоритет в нашей стране отдан не земле-кормилице как таковой, а земле как товару для купли-продажи.

Во все  времена земельный вопрос находился  в руках государства, а финансирование осуществлялось из государственной  казны, а сейчас он отдан десяткам ОАО и частных землемеров, а  финансирование ведется из федерального, краевого, муниципального бюджетов, но, в основном, за счет заказчиков.

В Ставропольском крае была одна из лучших землеустроительных служб России. К сожалению, в настоящее  время нет единой землеустроительной службы края, а есть, как уже сказано, десятки ОАО и прочих лицензированных  организаций, очень далеких от проблем  землеустройства, а у семи нянек, как известно, дитя без глаза. Все  вопросы землеустройства сведены  к межеванию земель. Да, этот вопрос в настоящее время актуален. Но забыт вопрос о рациональном использовании  земель. Не проводится внутрихозяйственное землеустройство на агроландшафтной основе вновь создаваемых сельхозпредприятий, не составляются технорабочие проекты по защите земель от деградации, не разрабатываются научно-обоснованные севообороты, а создание защитных насаждений остается проблематичным, так как их правовой статус не определен, а кто будет создавать защитные насаждения за счет своей пашни, чтобы потом передать в конце концов все дяде.

Надеемся, что  проблемы, затронутые в этой короткой статье, в какой-то степени раскроют и дадут понять роль землеустроительной службы, стоявшей у истоков освоения Ставрополья и выполняющей важнейшие  государственные задачи, которые  теперь намного сложнее и многообразнее. Межевое дело превратилось в крупную  отрасль, которая требует четкого  контроля и координирования для  отслеживания сложнейших процессов  новых земельных отношений и  решения возникающих проблем.

В. Н. Чернышев, генеральный директор,И. И. Бордюгов,главный технолог-землеустроитель ОАО “СтавропольНИИгипрозем”

Обновлено 22.09.2009 12:47