Рыночная и кадастровая оценка

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных земельных участков.

Разберем каждый вид оценки по отдельности.

 

2.2. Назначение, сущность и порядок проведения  государственной кадастровой оценки  земли

 

Государственная кадастровая оценка земель – это массовая оценка, которая представляет собой совокупность административных и технических действий по установлению кадастровой стоимости земельных участков.²

 Проводится по правилам, регламентируемым Правительством Российской Федерации, основываясь на классификации земель по целевому назначению, виду функционального использования, для определения кадастровой стоимости земельных участков, в целях налогообложения и иных целей, установленных законом, и включает в себя:

1. Принятие решения о проведении ГКОЗ.
2. Формирование перечня объектов недвижимости, подлежащих ГКО.

Орган, принявший  решение о проведении государственной  кадастровой оценки, является заказчиком работ по определению кадастровой  стоимости. Законом четко регламентирован круг лиц, имеющих право заключения договора на проведение государственной кадастровой оценки. Организация проведения государственной кадастровой оценки земель осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости и его территориальными органами.

3. Отбор исполнителя работ по определению кадастровой стоимости и заключения с ним договора на проведение оценки.

 Для проведения  указанных работ привлекаются  оценщики или юридические лица, имеющие право на заключение  договора об оценке, в соответствии с требованиями, установленными Федеральным законом "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд"», победившие в открытом конкурсе (аукционе). Существует обязательность страхования ответственности оценщиков за причинение ущерба в результате осуществления деятельности по определению кадастровой стоимости.

4. Определение кадастровой стоимости и составление отчета об её определении

Кадастровая стоимость  земельного участка – расчетная  величина в денежном выражении, определяемая по утвержденной в установленном порядке методике и отражающая представления о ценности земельного участка при существующем его использовании.

5. Экспертиза данного отчёта об определении кадастровой стоимости (30 дней)
6. Утверждение результатов об определении кадастровой стоимости
7. Опубликование результатов об определении кадастровой стоимости
8. Внесение результатов в государственный земельный кадастр.

В настоящее  время порядок проведения государственной  кадастровой оценки земель на территории Российской Федерации, ведения земельного кадастра определяется "Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель" (с изменениями на 17 сентября 2007), утвержденными постановлением Правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316.

Так как данные ГКОЗ вносятся в государственный земельный кадастр, именно поэтому получаемая в её результате стоимость называется кадастровой. Кадастровая стоимость земель применяется в основном для целей налогообложения и для других целей, установленных законом. Это может быть нотариальное оформление сделок наследования, дарения земельных участков, вложение их в паевой капитал акционерных обществ и кооперативов.

Отныне государственная  кадастровая оценка проводится не реже чем один раз в пять лет с  даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Государственная кадастровая  оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров.

Государственная кадастровая оценка земель различного целевого назначения проводится на основе различных методов:

- государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

- государственная кадастровая оценка сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода.

- государственная кадастровая оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляется на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Необходимые методические указания по проведению ГКОЗ и нормативно-технические  документы, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти.

ГКОЗ проводится на основе комплексного применения трёх подходов – совокупностей методов оценки: доходного, сравнительного и затратного.

В процессе государственной  кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории, в установленных границах рассчитываются удельные показатели стоимости земель, на основе которых, в конечном итоге, определяется кадастровая стоимость земельных участков этих зон. Оценочной зоной признается та часть земель, которая однородна по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков. В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов. По результатам оценочного зонирования составляется карта (схема) оценочных зон, на которой отражается кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон.

В конечном итоге, полученные в процессе государственной кадастровой оценки земель, результаты вносятся в государственный земельный кадастр. Их утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости.

В случаях разногласия, действует  установленный порядок рассмотрения и урегулирования споров о результатах определения кадастровой стоимости. Такие споры рассматриваются в судебном порядке.

Рассмотрим итоги проведения ГКОЗ и проанализируем результаты по кадастровой стоимости земель в Санкт-Петербурге по данным на 2008 - 2009 год. Кадастровая стоимость определяется на основании Постановления правительства Санкт-Петербурга №1432 от 28.11.2006 г.

Предыдущий  порядок оценки, который был разработан в 2005 году и действовал в течение 2006 года, определял кадастровую стоимость земли для каждого из 5714 базисных кварталов в отсутствие генерального плана развития города и функционального зонирования территорий. Стоимость земель не была дифференцирована в зависимости от ее назначения, а определялась локацией участка. В расчет принимались лишь три вида использования: сельскохозяйственное, жилая застройка и все остальные функции.

Текущий же порядок усовершенствован - стоимость земель варьирует в зависимости от 14 видов использования по базисным кварталам. В итоге на карте города существует около 80 000 стоимостных значений.

Проанализировав данные значения, можем наблюдать, что  наибольшая стоимость характерна для центральной части, что неудивительно, т.к. центр обладает существенными преимуществами по оснащенности, выгодности местоположения и т.п. Далее следует тенденция плавного понижения кадастровой стоимости от центра города к его границам, но и здесь имеются исключения.

 В целом по городу дороже всего участки, занятые торговлей, общественным питанием, АЗС, гаражами и автостоянками, финансовыми и кредитными учреждениями, страховыми компаниями и офисными центрами

Высокие ценовые  значения характерны для земель в Петродворце, Пушкине, Павловске, Сестрорецке, Зеленогорске и Колпино.

(См. приложение 1 «Кадастровая стоимость городских земель в зависимости от вида использования»)

 

2. Назначение, сущность и порядок проведения рыночной оценки земли

 

Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка либо рыночной стоимости права аренды земельного участка,  на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки. Рыночная оценка земли возможна лишь при наличии возможности передачи прав на этот земельный участок по договору купли-продажи, аренды или иному договору. Стоимость земли, как и стоимость любого другого объекта недвижимости изменяется во времени и оценка земельных участков всегда проводится по состоянию на конкретную дату.

Рыночная стоимость объекта оценки — наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Процедура оценки рыночной стоимости включает:

1. Определение основных вопросов оценки

На этом этапе  оценщик устанавливает следующие  параметры оценки: цель, стандарты  оценки, правовой режим и объем  оцениваемых прав на земельный участок.

2. Сбор, проверка и анализ информации

Данные используемые для оценки можно подразделить на общие и специальные. Сбор общих  данных предполагает анализ информации, характеризующей природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость в масштабах района его расположения. Сбор специальных данных предполагает анализ детальной  информации, относящейся к оцениваемому объекту.

Источниками информации могут служить:

• непосредственный осмотр земельного участка и прилегающей территории и изучение документации, с целью установления тождественности между тем, что записано в документах, и тем, что реально существует;
• получение информации от собственника объекта;
• исследование земельного рынка и практики продаж.

3. Анализ наиболее эффективного использования земельного участка.

 Оценка земельных  участков проводится исходя из  принципа наиболее эффективного  использования земли. Это значит, что рыночную стоимость земли  определяют, исходя из такого  использования участка, которое  является наиболее вероятным, физически возможным, разумно оправданным, соответствующим требованиям действующего законодательства и финансово осуществимым, что в результате дает максимальную стоимость земельного участка. НЭИ земельного участка определяется с учетом возможного обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования.

 Наиболее  эффективное использование земельного  участка может не совпадать  с его текущим использованием. При этом возможно перепрофилирование характера использования участка или снос имеющихся объектов, без нанесения ущерба окружающей среде.

При определении  наиболее эффективного использования  земельного участка следует принимать  во внимание:

• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного участка;
• существующее, текущее использование земельного участка
• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок
• ожидаемые изменения на рынке земли;

4. Расчет рыночной стоимости на основе трёх подходов к оценке и согласование полученных результатов

В соответствии с Федеральным законом  от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», оценщик  при проведении оценки использует сравнительный, затратный  и доходный подходы к оценке.  Он самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Методы сравнения продаж, выделения и распределения основаны на сравнительном подходе.  На доходном подходе основаны методы капитализации земельной ренты, остатка и предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Итоговая величина рыночной стоимости земельного участка должна быть выражена в рублях в виде единой величины.

5. Подготовка отчета об оценки

Результаты  оценки оформляются в виде письменного отчета об оценке, который содержит в себе итоговое заключение о стоимости объекта оценки.