Приобретательская давность

Приобретательская давность.

  В настоящее время необходимо пересмотреть действующее земельное и гражданское законодательство, уточнить возможность применения приобретательной давности как основания приобретения права собственности на землю.

  Согласно ст. 15 Земельного кодекса РФ собственностью  граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации, а в соответствии со ст.25 этого же Закона право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Но при этом ни в данной норме, ни далее в Земельном кодексе не конкретизируется, какие основания, предусмотренные гражданским законодательством, и в какой мере применимы к возникновению прав на земельные участки

 Так не могут быть объектом приобретательной давности земельные участки, являющиеся государственной собственностью, ибо согласно ст. 16 ЗК РФ государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц и муниципальных образований. Это положение полностью соответствует норме п.2 ст.214 ГК РФ, в соответствии с которым земля и другие природные ресурсы, не являющиеся собственностью граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, являются государственной собственностью.

 Кроме того, по давности владения может возникнуть лишь право частной собственности, но не государственная или муниципальная собственность.Из этого следует, что приобритательная давность может быть применима только в отношении тех земельных участков, которые находятся в частной собственности и которыми лицо владеет при соблюдении определенных условий.

 Из п.1 ст. 234 ГК РФ можно выделить следующие условия, которые в своей совокупности предъявляются к владению как основанию приобретения права собственности на земельный участок:

   1) давность владения;

   2) непрерывность владения;

   3) открытость владения;

   4) добросовестность владения.

 Давностное владение осуществляется лицом, который не является собственником соответствующего имущества, не имеет иных правовых оснований в отношение его, поэтому является  незаконным владельцем имущества. Претендент владеет вещью «как своей собственной». С другой стороны у земельного участка имеется собственник, который также относится к нему «как к своему собственному».

  Доказательствами владения земельным участком как своим собственным могут выступать действия по пользованию и распоряжению им. Приобретение права собственности по давности владения на земельные участки, носит исключительный характер и применяется в случае, если в течение указанного законом срока лица не урегулировали между собой имущественных отношений на вещной или обязательственной основе. Давностный владелец, отвечая требованию добросовестности, по всей видимости, не может игнорировать предложения собственника об урегулировании имущественных отношений. Такое поведение также должно касаться случаев предложения вариантов использования земельного участка, а также несения бремени его содержания.

 В связи с тем, что земельные участки в силу ст.16 ГК РФ могут находиться в Российской Федерации либо в собственности граждан, либо в государственной (муниципальной) собственности, то невозможно приобретения права собственности в силу приобретательной давности на земельный участок, принадлежавший другому собственнику (физическому лицу, не отказавшемуся от участка, или государству, муниципальному образованию), т.к. для овладения участком лицу необходимо совершить самовольный захват земельного участка, т.е. самовольное занятие земельного участка или использование его без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, что является правонарушением, недобросовестным действием приобретателя и карается административным законодательством.

  На практике фактическое владение, без нарушения закона, возможно, когда земельный участок был предоставлен гражданину на праве постоянного бессрочного пользования и на таком участке построен дом, в котором проживал гражданин вместе с фактическим супругом. Однако это та ситуация, которая не может возникнуть, если будут соблюдены все требования закона. Так, после смерти лица, которому был предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, это право должно прекратиться.

  Другая возможность вытекает из закона, в частности из нормы, регулирующей отказ от земельного участка. При отказе от права собственности на земельный участок этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи. При отказе от права собственности на земельный участок (ст.44 ЗК РФ) этот земельный участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством. Такой гражданско-правовой нормой является именно ст. 225 ГК РФ, в соответствии с которой, как уже отмечалось ранее, бесхозяйные недвижимые вещи принимаются на учет органом, осуществляющим государственную регистрацию права на недвижимое имущество, по заявлению органа местного самоуправления. По истечении года со дня такой постановки уполномоченный управлять муниципальным имуществом может обратиться в суд с требованиями о признании права муниципальной собственности на эту вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность, может быть приобретена в собственность в силу приобретательной давности.

 Владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ). Данное разъяснение дал Пленум Верховного Суда Российской Федерации и Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в п.15 Постановления от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

 Открытость владения подразумевает под собой, что окружающие должны иметь возможность наблюдать владение. Требование открытости владения обнаруживает себя в том, чтобы дать гарантии собственнику для защиты своих прав на земельный участок. Отказ от защиты своих прав в течении установленных законом сроков должен быть основанным на добровольном отказе от использования земельного участка, на осведомленности о незаконном владении. Не обнаруживая своего интереса в течение давностного срока, собственник выражает свою волю на безучастность к юридической судьбе вещи. Последним условиям, предъявляемым к владению, является добросовестность, которая призвана служить укреплению гражданского оборота.

 Из п.15 указанного Постановления следует, что «давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности». В п.1 ст.234 ГК РФ дается указание на то, что «право собственности на недвижимое имущество и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации».

 Право собственности на недвижимое имущество, приобретаемое в силу приобретательной давности, подлежит государственной регистрации после установления факта приобретательной давности в предусмотренном законе порядке (п.3 ст.6 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122 – ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») «Предусмотренный законом порядок является судебным, т.к. регистрирующий орган не обладает достаточными полномочиями, чтобы самостоятельно определить, присущи ли давностному владению все характеристики, необходимые для его превращения вправо собственности.

 Помимо перечисленных условий, установленных для приобретения имущества на основании приобретательной давности, необходимо соблюдение еще двух общих требований, предъявляемых для возникновения субъективного права независимо от его основания. Одно из них - требование к субъекту: лицо, претендующее на признание за ним права собственности в порядке ст. 234 ГК РФ, должно входить в перечень субъектов права собственности по российскому законодательству. Действующее земельное законодательство предусматривает, что иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица не могут быть субъектами права частной собственности в отношении земельных участков, находящихся на приграничных территориях, и земель сельскохозяйственного назначения, подпадающих под действие Федерального закона "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Поэтому указанные субъекты не могут выступать в роли давностных владельцев в рамках

приобретательной давности.

  Кроме того, для применения норм о приобретательной давности требуется, чтобы земельный участок не был изъят или ограничен в обороте. Поэтому сколь долго ни длилось бы владение такими землями, как, например лесного и водного фонда, они не могут быть переданы в собственность на основании ст. 234 ГК РФ. Более того, давностное владение землей не должно противоречить одному из основных принципов земельного законодательства - целевому использованию земельных участков. В частности, это должно выражаться в соответствии характера использования участка актам планирования и зонирования соответствующей территории.

 Соблюдение совокупности условий добросовестности, открытости и непрерывности владения земельным участком как своим собственным в течение срока, исчисляемого с соблюдением установленных законом правил, c учетом специфики требований предъявляемых к земельным участкам является основанием для признания права собственности на земельные участки по приобретательной давности за некоторым исключением, но двойственная природа приобретательной давности не учтена в действующем законодательстве должным образом, так конструкция приобретательной давности, закрепленная в Гражданском кодексе, может привести к сложностям при применение данной нормы по отношению к земельным участкам.

Литература

1.Гражданский кодекс Российской Федерации. М, 2011.

2.Земельный кодекс Российской Федерации. М, 2011.

3.Нестеренко, Т.Ю. Основания возникновения права на землю/ Т.Ю.Нестеренко // Государственная власть и местное самоуправление. 2010. №3. С. 24-27.

4.Савин, Р.А. Приобретение права собственности на земельные участки по давности владения / Р.А.Савин // Нотариус. 2010. №2. С.27-31.

5. Титова, Т.С. Некоторые проблемы правового статуса давностного владельца недвижимости до истечения срока приобретательной давности. / Т.С.Титова // Законодательство. 2010. №5. С.20-24.

6. Уруков, В.Н. О приобретательной давности / В.Н. Уруков В.Н.  // Юрист. 2009. №4. С.53-56.