Права собственности на жилое помещение

Прекращение права собственности происходит по основаниям, зависящим и не зависящим от воли собственника.

1. Прекращение  права собственности по воле  собственника: продажа, мена, дарение,  умышленное уничтожение, отказ  от права собственности.

2. Принудительное  изъятие прав у собственника  производится в следующих случаях: 

· Обращение  взыскания на имущество по обязательствам собственника (имущество находилось в залоге - производится на основании решения суда)

· Отчуждение недвижимого имущества в связи  с изъятием земельного участка, на котором  оно находится.

Если  государственный орган или орган  местного самоуправления, обратится  с таким требованием в суд, и докажет, что использование  земельного участка в целях, для  которых он изымается, невозможно без  прекращения права собственности  на данное недвижимое имущество.

Собственник жилого строения, находящегося на этом участке, получает либо равноценное  по площади жилье, либо ему возмещается  стоимость сносимого дома или  осуществляется перенос строения на новый участок за счет средств  того, в чьих интересах производится изъятие.

· Использование  не по назначению, либо систематическое  нарушение собственником прав и  интересов соседей, бесхозяйственное обращение собственника с жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого помещения  с торгов.

· Такое  систематическое нарушение прав соседей (создание обстановки невозможной  для совместного проживания), либо начавшееся разрушение жилья в результате бесхозяйственного обращения с  ним. Собственник предупреждается  органом местного самоуправления о  необходимости устранения допущенных ими нарушений с установлением  соразмерного срока на него, включая  необходимый ремонт разрушаемого помещения. Лишь после этого он подвергается риску судебного изъятия и  принудительной реализации принадлежащего ему объекта недвижимости.

· Реквизиция - возмездное изъятие имущества государственными органами в интересах общества (в  случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных обстоятельствах, носящих чрезвычайный характер).

Лицо, имущество  которого реквизировано, вправе при  прекращении действия обстоятельств, в связи с которыми произведена  реквизиция, требовать по суду возврата ему сохранившегося имущества.

· Конфискация - безвозмездное изъятие имущества  в доход государства непосредственного  объекта правонарушения. С 2003г. Может  быть произведена только в административном порядке. Также такое решение можно оспорить в суде.

Национализация - обращение в государственную  собственность имущества, находящегося в частной собственности граждан. В случае принятия Российской Федерацией закона, прекращающего право собственности, убытки, причиненные собственнику в  результате принятия этого акта, в  том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убытков разрешаются судом. 

2 Права и обязанности собственников жилого помещения 

Собственник недвижимости имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе совершать с ней ряд гражданско-правовых сделок: купли-продажи, найма, аренды, залога, мены, дарения, составления завещания.

· Допускается  использование жилого помещения  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской  деятельности проживающими в нем  на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также  требования, которым должно отвечать жилое помещение.

· Жилое  помещение может использоваться собственником (нанимателем) как для  личного проживания, так и для  проживания членов его семьи. К членам семьи относятся проживающие  вместе с собственником (нанимателем) жилого помещения его супруг, а  также дети и родители данного  собственника (нанимателя). Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи собственника (нанимателя), если они вселены им в качестве членов его семьи.

· допускается  размещение собственником в принадлежащем  ему жилом помещении предприятия, учреждения или организации непромышленного  характера после перевода такого помещения в нежилое. В нежилых помещениях жилых домов могут находиться торговые, бытовые и иные предприятия, учреждения или организации, не относящиеся к промышленным производствам3.

· Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит  также доля в праве собственности  на общее имущество дома (межквартирные  лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические  этажи, чердаки, подвалы, несущие конструкции  дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое  и иное оборудование за пределами  или внутри квартиры, обслуживающее  более одной квартиры, земельный  участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства).

· Собственник  жилого помещения обязан содержать  данное помещение в надлежащем состоянии. В случае если жилым помещением является квартира, то ее собственник несет  бремя содержания общего имущества  в многоквартирном доме, а если жилым помещением является комната в коммунальной квартире, то ее собственник, помимо бремени содержания общего имущества в многоквартирном доме, обязан содержать общее имущество собственников комнат в такой квартире.

· Пользование  жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов, проживающих в этом помещении  граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями. За нарушение Правил виновный может быть привлечен к административной ответственности.

· Переустройство и перепланировка жилого помещения  может производиться только с  разрешения межведомственной комиссии административного округа.

3 Защита права собственности на жилое помещение 

В случае нарушения прав собственника, законодательством  предусмотрена защита права собственности.

Существуют  два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой.

К вещно-правовым способам защиты относятся исковые  требования, если имущество имеется  в натуре или его можно восстановить. Жилье нельзя похитить, утерять, однако оно может оказаться вышедшим из владения собственника помимо его  воли, незаконного изъятия, незаконного  заселения или незаконного препятствования  в осуществлении права. Самый  распространенный вид вещно-правовой защиты - это виндикационный иск (право требования не владеющего собственника к владеющему не собственнику о возврате вещи). Собственник имеет право истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Защита  прав собственников жилья также  осуществляется также обязательственно-правовым способом. Этот способ делится на договорной и внедоговорной. Договорной способ применяется в случае нарушения одной из сторон договора его условий, то есть неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств. Внедоговорные обязательственно-правовые способы защиты права собственности также служат восстановлению имущественного положения субъектов. Так, если по вине физического лица жилое помещение окажется поврежденным, то причинитель вреда обязан восстановить его до прежнего состояния. 

Заключение 

Ранее институт частной собственности  граждан в жилищной сфере был достаточно ограничен и стиснут в рамки жесткого контроля со стороны государства. Предметом частной собственности граждан чаще всего являлся жилой дом, а основанием возникновения права на него индивидуальное жилое строительство на отведенном для этих целей в установленном порядке земельном участке. Реже применялся договор купли продажи. Приобретение квартиры из государственного фонда жилья было и вовсе не возможно. Сейчас на собственность граждан в жилищной сфере в полной мере распространен принцип дозволительности гражданского правового регулирования, который получил закрепление в новейшем законодательстве.

Нынешний  период характеризуется сложным  переплетением самых различных  способов приобретения права собственности граждан на жилое помещение: индивидуальное строительство, в силу приобретательной давности, на бесхозяйное имущество, на самовольную постройку, в результате покупки, ренты, мены, приватизации. Также собственник может распоряжаться своим имуществом следующим образом: подарить, завещать, сдать в аренду, заложить, видоизменить, перестроить и даже уничтожить. Причем можно распоряжаться как всем жилым помещением, так и его частью. Граждане имеют право владеть несколькими жилыми помещениями, переводить жилое помещение в нежилое и использовать помещение в промышленных целях, а также обратно: переводить нежилое в жилое.

Право собственности на жилое помещение  регистрируется в Государственной  регистратуре, данные о собственнике заносятся в Единый государственный  реестр, чем государство гарантирует  собственнику защиту от незаконного  лишения прав собственности, а также  любого нарушения прав, повреждения  имущества и т.п. По решению суда возможно восстановление права собственности, возмещение материального ущерба, компенсации  морального вреда. 
 
 
 
 
 
 
 
 

Библиографический список 

1 Гражданский кодекс РФ ч.2 от 26.01.1996

2 Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004

3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» 21 июля 1997 г (с изменениями)

4 Никонов П.Н. Журавский Н.Н. «Недвижимость, кадастр и мировые системы регистрации прав на недвижимое имущество. Аналитический обзор». 2006.

5 Седугин  П.И.  Жилищное  право:  Учебник для вузов.- М.: ИНФРА-М; НОРМА, 1997