Градостроительное зонирование территорий

 
Положения и требования градостроительных  регламентов, содержащиеся в Правилах застройки города Сочи, обязательны  для соблюдения наряду с техническими регламентами, нормативами градостроительного проектирования и иными обязательными  требованиями, установленными в соответствии с законодательством. 
Порядок использования и застройки территории, установленный настоящими Правилами применяется: 

•  
  при формировании новых и изменении существующих земельных участков, осуществляемом на основе документации по планировке территории города Сочи, подготавливаемой в порядке, установленном в Главе 3 Части I Правил; 
•  
  при изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, осуществляемом в порядке, установленном в Главе 4 Части I Правил;
•  
  при строительстве (реконструкции) зданий, строений и сооружений, осуществляемом в порядке, установленном в Главе 5 Части I Правил. 
  Указанные в п.4 настоящего параграфа виды деятельности могут осуществляться: Администрацией города Сочи – в части земель, находящихся в распоряжении города Сочи; физическими и юридическими лицами – в части земельных участков, принадлежащих им на праве собственности, аренды (если это предусмотрено договором аренды), постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования.

 
Действие порядка использования  и застройки территории установленного настоящими Правилами не распространяется на следующие изменения объектов градостроительной деятельности: текущий ремонт зданий и сооружений;  внутренние перепланировки; замена инженерного и технологического оборудования; строительство временных зданий, строений и сооружений, в том числе предназначенных для нужд строительного процесса; внутренние отделочные работы и другие подобные изменения. 
Соблюдение установленного настоящими Правилами порядка использования и застройки территории города Сочи обеспечивается администрацией города Сочи: при подготовке и принятии решений о разработке документации по планировке территории города Сочи; при согласовании технических заданий на разработку проектов планировки и проектов межевания территорий; при проверке подготовленной на основании решения указанных органов документации по планировке территории на соответствие установленным законодательством требованиям; при утверждении документации по планировке территории, разработанной по решению администрации города Сочи; при подготовке и выдаче заинтересованным физическим и юридическим лицам градостроительных планов земельных участков; при выдаче разрешений на условно разрешенный вид использования земельного участка, объекта капитального строительства; при выдаче разрешений на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства, реконструкции объектов капитального строительства; при выдаче разрешений на строительство (реконструкцию); при выдаче разрешений на ввод объектов в эксплуатацию; при осуществлении контроля объектов градостроительной деятельности в процессе их использования. 
Отношения по поводу самовольного занятия земельных участков, самовольного строительства, использования самовольно занятых земельных участков и самовольных построек регулируются гражданским и земельным законодательством. Действие настоящих Правил, а также установленного ими порядка землепользования не распространяется на правоотношения по предоставлению земельных участков для целей не связанных со строительством в соответствии с земельным законодательством.

2.3. Градостроительное зонирование муниципального образованиягород-курорт Сочи

В соответствии с градостроительным  зонированием на территории города Сочи установлены территориальные зоны и зоны с особыми условиями  использования территории. Границы  территориальных зон и зон  с особыми условиями использования  территории отображены в графическом  и в текстовом виде.   В  текстовом виде границы территориальных  зон и зон с особыми условиями  использования территории приведены  в части II Правил: границы территориальных зон (Часть II гл.9 п.9.3 Правил);  границы зон с особыми условиями использования территорий по природно-экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям (Часть II гл.10 п.10.1 Правил).В графическом виде границы территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории отображены на Карте градостроительного зонирования города Сочи прилагаемой к Части II Правил.

Карта градостроительного зонирования  города Сочи включает в себя: 

•  
  карту градостроительного зонирования города Сочи в части границ территориальных зон;
•  
  карты границ зон с особыми условиями использования территорий города Сочи по природным и санитарно-гигиеническим требованиям.

 
Перечень территориальных зон, отображённых на карте градостроительного зонирования, содержащий наименования и кодовые  обозначения зон, сгруппированных  по видам, и указание целей выделения  зон, приведен в гл. 9 п.9.2 Части II Правил.  Границы территориальных зон на карте градостроительного зонирования установлены преимущественно в привязке к границам базисных кварталов земельного кадастра. В случае, если в пределах территории базисного квартала размещаются (или планируется размещение) объекты, виды использования которых соотносятся с разными территориальными зонами и их размещение соответствует положениям Генерального плана города Сочи, то территория базисного квартала делится на части, относящиеся к разным территориальным зонам. При этом границы территориальных зон устанавливаются в привязке к территориальным объектам, имеющим однозначную картографическую проекцию:  границам внутригородских муниципальных образований;  естественным границам природных объектов и иным границам, отраженным в составе базисного плана земельного кадастра; границам земельных участков зарегистрированных в государственном земельном кадастре.  
Границы территориальных зон, для которых отсутствует возможность однозначной картографической привязки (например, границы территориальных зон, установленных на вновь осваиваемых территориях), определены по условным линиям в привязке к границам функциональных зон генерального плана города, границам зон с особыми условиями использования территории, иным границам, отображенным на топографической основе, используемой для разработки карты градостроительного зонирования. Местоположение границ территориальных зон, установленных в привязке к условным линиям, подлежит уточнению в документации по планировке территории и в иных документах в соответствии с законодательством Российской Федерации, Краснодарского края и города Сочи с последующим внесением соответствующих изменений в Правила землепользования и застройки. 
Перечни зон с особыми условиями использования территорий, содержащие наименования и кодовые обозначения зон, сгруппированных по видам, и указание целей выделения зон, приведены в гл. 10 п.10.2 Части II Правил. Перечни зон с особыми условиями использования территорий, отображение их границ на карте градостроительного зонирования и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства на их территории указаны в соответствии с нормативными правовыми актами органов власти Российской Федерации, Краснодарского края и города Сочи. В составе зон с особыми условиями использования территорий выделены зоны с особыми условиями использования территорий по природным и санитарно-гигиеническим требованиям.  
Границы зон с особыми условиями использования территорий по природно-экологическим и санитарно-гигиеническим требованиям установлены:

•  
  по границам территориальных зон карты градостроительного зонирования,
•  
  по элементам кадастрового зонирования города Сочи,
•  
  по нормативным размерам,
•  
  по границам природных элементов.

 
Границы зон зеленых насаждений общего пользования, санитарно-защитного  озеленения, рекреационно-оздоровительных  зон совпадают с границами  территориальных зон. 
Границы зон экологических ограничений от стационарных техногенных источников определены в соответствии с размером санитарно-защитной зоны, установлены по радиусу от границы участка предприятия и привязаны к элементам кадастрового зонирования. 
Границы зон экологических ограничений от динамических техногенных источников установлены посредством метража от магистрали.