Государственная и муниципальная жилищная политика в России

     ТСЖ имеет свой устав, который принимается  на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности. ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом, но не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества.

     ТСЖ имеет право:

     · требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также уплаты неустоек (штрафов, пеней), но только в случаях, установленных федеральными законами и договором.

     · требовать допуска в занимаемое потребителем жилое помещение своих работников или представителей, работников аварийных служб для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ. Причем, время посещения должно быть  заранее согласовано с потребителем (кроме случая, когда необходимо ликвидировать аварию). Если потребитель не выполнил возложенную на него обязанность допуска в жилое помещение представителей ТСЖ, и вследствие этого по его вине и (или) членов его семьи возникли убытки, то ТСЖ вправе требовать от потребителя полного их возмещения.

     · приостанавливать или ограничивать подачу потребителю горячей воды, электрической энергии и газа. Следует учитывать, что при реализации этого права ТСЖ должно соблюсти порядок, установленный законодательством.

     Закрепление следующего права ТСЖ обусловлено массовым внедрением приборов учета. Оно заключается в том, что ТСЖ может осуществлять проверку правильности снятия потребителем показаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб. Делать это можно в заранее согласованное с потребителем время, и не чаще 1 раза в 6 месяцев.

     Также согласно статье 152 Жилищного кодекса РФ, для достижения уставных целей, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью. Допускается осуществление следующих видов хозяйственной деятельности:

• обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
• строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
• сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме и др.

     Круг обязанностей ТСЖ значительно расширился по сравнению с действующими ранее законами. Скорее всего, это связано с тем, что органы местного самоуправления отстраняются от управления жилыми домами. ТСЖ становится одним из основных участников этого процесса, расширяется объем его полномочий, а, следовательно, увеличивается и количество обязанностей.

     Обязанности ТСЖ можно условно разбить на несколько блоков в зависимости от сферы, которой они касаются.

     В сфере предоставления коммунальных услуг ТСЖ обязаны:

     · заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг потребителям;

     · предоставлять потребителю коммунальные услуги в необходимых для него объемах, надлежащего качества, безопасные для его жизни, здоровья и не причиняющие вреда его имуществу, в соответствии с требованиями законодательства РФ и договором;

     · самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю.

     В сфере расчета и начисления платы за коммунальные услуги на ТСЖ возлагаются обязанности производить в установленном порядке уменьшение размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность; производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее 3 рабочих дней выдавать документы, подтверждающие правильность начисления потребителю платежей с учетом качества предоставленных коммунальных услуг, а также правильность начисления установленных законами и договором неустоек (штрафов, пеней).

     В целях реализации принципа гласности и повышения прозрачности своей деятельности ТСЖ обязаны:

     · вести журнал учета показаний коллективных (общедомовых) приборов учета (при их наличии) и по требованию потребителя в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить потребителю указанный журнал;

     · информировать потребителя в течение суток со дня обнаружения неполадок в работе внутридомовых инженерных систем и (или) инженерных коммуникаций и оборудования, расположенных вне дома (в случае его личного обращения – немедленно), о причинах и предполагаемой продолжительности приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг, а также о причинах нарушения качества предоставления коммунальных услуг;

     · информировать потребителя о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее чем за 10 рабочих дней до начала перерыва;

     · предоставить потребителю информацию об исполнителе (наименование, место нахождения, адреса и номера телефонов диспетчерской, аварийной служб, размеры тарифов на коммунальные услуги, надбавок к тарифам, порядок и форма оплаты коммунальных услуг, параметры качества предоставления коммунальных услуг, предельные сроки устранения аварий и иных нарушений порядка предоставления коммунальных услуг и др.) (2).

     В результате на сегодняшний день преимуществами создания ТСЖ для собственников квартир являются:

• Возможность контроля использования средств, собираемых на техническое обслуживание. Вступив в ТСЖ, любой житель многоквартирного дома имеет право не только знать, куда и как расходуются его средства, но и влиять на этот процесс, обеспечивая необходимое ему качество коммунальных услуг;
• Возможность сократить расходы за счет резервов дома и грамотной работы управляющих
• Обеспечение выполнения устанавливаемых домовладельцами внутренних правил;
• Возможность заключать договоры без посредников, на содержание и ремонт дома по более выгодной цене с той организацией, которая будет предоставлять услуги, а не просто взимать плату;
• Возможность контролировать качество работы эксплуатирующей компании;
• Возможность самим планировать ремонтные работы в доме, определяя их очередность;
• Возможность привлечения жителей на договорных условиях для содержания, ремонта и обслуживания жилого дома (дополнительный заработок по месту жительства);
• Возможность совместно, а не в одиночку защищать свои интересы;
• Возможность сохранить и  даже увеличить стоимость квартиры за счет большего контроля со стороны жильцов за содержанием своего дома;
• Взять в собственность общее имущество (такие объекты как подвал и др.) для того, чтобы использовать его по своему усмотрению, в том числе с целью извлечения прибыли и покрытия за счет её текущих расходов;
• Возможность стать настоящим хозяином своего дома (6).

     Несмотря  на ряд достоинств, ТСЖ в настоящее  время имеет недостатки:

• Сложности с оформлением собственности на нежилые помещения и землю;
• Повышение расходов для жителей дома, т.к. ТСЖ имеет правление, председателя и бухгалтерию;
• Коллективная ответственность за неплатежи. Если кто-то из жителей не платит, сумма выплат распределяется на других жильцов дома, поскольку ТСЖ от своего имени заключает договор с поставщиками услуг, и, соответственно, спрос также идет со всего товарищества, а не с его отдельных нерадивых членов.;
• Льготники, т.к. необходимо возвращать разницу между платежами льготников и реальными затратами на коммунальные услуги.
• Собственники – люди разных социальных категорий (6,9).

     Таким образом,  для эффективного управления многоквартирным домом необходимо, во-первых, решить вопрос о непосредственном управлении многоквартирным домом. ТСЖ, как юридическое лицо, имеет право от своего имени заключить договор с обслуживающей организацией – ДЭЗом или частной фирмой напрямую. А может воспользоваться услугами управляющей компании (УК) и переложить не нее все хлопоты по организации своевременной эксплуатации домом. И тот, и другой вариант не лишен своих преимуществ и недостатков.

     Вопросами текущего управления должны заниматься правление и председатель ТСЖ. Они  же обязаны контролировать качество, предоставляемых по заключенным договорам, жилищно-коммунальных услуг. Расчет и начисление платы за жилое помещение  и коммунальные услуги могут осуществлять главный бухгалтер или бухгалтер. Ревизионная комиссия обязана осуществлять контроль документов и отчитываться перед собранием жильцов. Избрание правления, председателя и ревизионной комиссии, а также наиболее важные вопросы деятельности товарищества находятся в ведении общего собрания его членов.

     Во-вторых, создать фонд ТСЖ, который будет  состоять из:

1. Обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2. Средств, получаемых от имущества, сдаваемого в аренду и от размещения на стенах и крыше дома рекламных щитов;
3. Штрафы, пени;
4. Денежные средства, получаемые от убытков по невыполнению обязанностей (например, неустойка за несвоевременное начало  отопительной сезона);
5. Бюджетных субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, на проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий.

     В-третьих, оформить все необходимые документы:

     Устав ТСЖ;

     Свидетельство о внесении ТСЖ в Единый государственный реестр юридических лиц;

     Свидетельство о постановке на налоговый учет в  налоговом органе;

     Правоустанавливающий  документ о землепользовании;

     Извещение страхователю во внебюджетных фондах, пенсионный фонд, фонд социального  страхования;

     Письмо  Госкомстата о присвоении кодов: ОКПО, СОАТО, СООГУ, ОКОНХ, ОКОПФ/ОКФС;

     Печать, угловой штамп;

     Паспорт домовладения, технический паспорт  дома;

     Паспорта  на лифты (При их наличии);

     Чековая книжка;

     Протоколы общих собраний членов ТСЖ;

     Протоколы заседаний Правления ТСЖ;

     Техническая документация (схемы внутридомовых инженерных сетей, планировки);

     Договоры  на техническое и санитарное обслуживание дома, предоставление коммунальных и других услуг;

     Список  членов ТСЖ;

     Переписка ТСЖ, входящая и исходящая;

     Финансово-бухгалтерские  документы.

     Таким образом, создание ТСЖ позволяет  наиболее полно реализовать права собственников помещений многоквартирного дома по управлению и распоряжению общей собственностью, делает наиболее прозрачной схему поступления и расходования средств, собираемых с собственников и нанимателей помещений в доме, создает благоприятные возможности для привлечения инвестиций и улучшения условий проживания.  

     Заключение

    Муниципальная жилищная политика строится в русле  социальной политики государства и  во взаимодействии с органами государственной власти, в первую очередь с органами власти субъектов РФ. Муниципальная жилищная политика в широком смысле слова – целенаправленная деятельность органов местного самоуправления по удовлетворению потребности граждан в жилище. В узком − совокупность систематически принимаемых решений и мероприятий с целью удовлетворения потребностей населения в жилье.