Дарение земельных участков

В то же время договор дарения  допустимо заключать под личным условием, которое может использоваться как поощрительная мера, стимулирующая  одаряемого к определенному поведению (например, успешному завершению учебы, отказу от вредных привычек), или  зависеть от определенного обстоятельства (например, рождение ребенка). Смысл  названных условий заключается  в том, что они являются необходимой  предпосылкой вступления в силу обязательств дарителя. Если такое условие не наступит или будет признанно  незаконным, договор дарения станет недействительным.

3. Заключение  договора дарения земельных участков

Сторонами договора являются даритель и одаряемый. Первый добровольно  лишает себя определенного имущества, второй - приобретает это имущество. Если предмет договора - вещь, то одаряемый  приобретает на нее право собственности.

Сторонами договора дарения могут  быть граждане, юридические лица и  государство. Право государства  совершать дарение несомненно, но в качестве одаряемого оно может выступать лишь в договоре пожертвования. Форма договора дарения должна соответствовать общим правилам ГК о форме сделок (ст. 158-165) с учетом некоторых дополнительных положений. Реальный договор дарения, когда движимая вещь передается в момент заключения договора, может заключаться устно. При этом допускается символическая передача дара (вручение ключей).

Если в качестве дарителя выступает юридическое лицо и  стоимость предмета дарения превышает 5 МРОТ, необходимо письменное оформление договора в порядке, установленном  ст. 160 ГК. Письменная форма обязательна  и для всех договоров, содержащих обещание дарения. В противном случае дарение является ничтожным. Договор  дарения недвижимости подлежит обязательной государственной регистрации.

Договор дарения, как и любой  другой гражданско-правовой договор  на передачу имущества, имеет сложный  предмет, в состав которого включаются: а) действия - передача дара (п. 1 ст. 307 ГК РФ); б) само имущество, подлежащее передаче. Исходя из этого следует с особым вниманием подходить к определению предмета в тексте договора.

Определение имущества, являющегося  предметом договора дарения, осуществляется путем указания идентифицирующих его  данных.

Например, при дарении земельного участка в договоре следует указать:

1) кадастровый номер - уникальный  номер, присваиваемый земельному  участку, который сохраняется  за ним до тех пор, пока  он физически и (или) юридически существует как единое целое. Уникальность кадастрового номера заключается в том, что на территории России не может быть двух участков, имеющих одинаковые номера. Предметом договора могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Государственный кадастровый учет земельных участков - это описание и индивидуализация в Едином государственном  реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный  участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки;

2) местоположение (адрес) - субъект  Российской Федерации, на территории  которого расположен земельный  участок, наименование населенного  пункта (город, село, поселок и  др.), улица, дом, строение и  другие адресные ориентиры;

3) площадь - измеряется в гектарах  или квадратных метрах и указывается  в соответствии с данными правоустанавливающего  документа;

4) категория земель - земли сельскохозяйственного  назначения; земли поселений; земли  промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,  информатики, земли для обеспечения  космической деятельности, земли  обороны, безопасности и земли  иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий  и объектов; земли лесного фонда;  земли водного фонда; земли  запаса (ст. 7 ЗК РФ);

5) ограничения в использовании  (разрешенное использование). Ограничение  в использовании земельного участка  - запрет на осуществление определенных  видов хозяйственной деятельности  либо требование о воздержании  от совершения отдельных действий, устанавливаемые актами исполнительных  органов государственной власти, актами органов местного самоуправления  либо решением суда на срок  или бессрочно. Ограничения в  использовании сохраняются при  переходе права собственности  на земельный участок к другому  лицу (п. 3-5 ст. 56 ЗК РФ). Необходимая  информация о разрешенном использовании земельных участков предоставляется бесплатно соответствующими государственными и муниципальными органами и организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления (см. п. 2 ст. 31 ЗК РФ). Разрешенное использование определяется в соответствии с территориальным зонированием, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются специальным законодательством;

6) обременения правами третьих  лиц. Обременения - это права  третьих лиц на земельный участок,  определенным образом стесняющие  собственника (землевладельца, землепользователя)  в осуществлении соответствующего  вещного права на земельный  участок. Наиболее распространенными  видами обременений земельного  участка являются сервитут (частный,  публичный), аренда, рента, ипотека;

7) описание границ земельного  участка. Границы земельного участка отражаются в кадастровой карте (плане), на которой в графической и текстовой формах воспроизводятся сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре (общие сведения о земельном участке, сведения о частях и обременениях участка, описание границ и поворотных точек границ участка и т.д.).

Предмет договора дарения должен быть в нем ясно обрисован. Обещание подарить все свое имущество или часть  его без указания на конкретный предмет  в виде вещи, права или освобождения от обязанности считается ничтожным. Договор дарения должен содержать  ясно выраженное намерение одарить  одаряемого. Учитывая безвозмездный  характер и предназначение договора дарения, ГК предоставляет как одаряемому, так и дарителю право прекратить действие такого договора, причем именует  такое право по-разному: отказ  от исполнения договора (ст. 573, 577) и  отмена дарения (ст. 578).

Когда стороны договариваются о  передаче вещи в будущем или о  передаче прав, или отказе дарителя от права (освобождении одаряемого от имущественной обязанности), одаряемый приобретает обязательственное требование к дарителю. Если предметом дарения является вещь, но передача ее в момент заключения договора невозможна, она может быть заменена долговым (заемным) обязательством о передаче вещи в обусловленный срок.

При заключении договора важным является тот факт, что даритель и одаряемый  должны быть дееспособными. За недееспособных лиц сделки совершают их представители. Исключением является норма ст. 28 ГК, на основании которой малолетние (т.е. дети от 6 до 14 лет) могут выступать  в качестве одаряемых, поскольку  они вправе самостоятельно совершать  сделки, направленные на безвозмездное  получение выгоды и не требующие  нотариального удостоверения либо государственной регистрации. Однако в некоторых случаях родители (иные законные представители) вправе запретить ребенку пользоваться даром, например если предмет дарения представляет для него опасность. Несовершеннолетние граждане от 14 до 18 лет вправе самостоятельно совершать договор дарения и выступать в качестве дарителей в пределах заработка, стипендии и иных получаемых ими доходов, но они не могут распоряжаться вещами, принадлежащими им на праве собственности. Для таких сделок они должны получить письменное согласие законных представителей (ст. 26 ГК).

Однако установленная законом  возможность делать "обычные" подарки от имени подопечных несовершеннолетних и недееспособных лиц вызывает возражения, так как не согласуется со ст. 28 и 37 ГК, согласно которым доходы подопечного, в том числе полученные от управления его имуществом, расходуются опекуном или попечителем исключительно  в интересах подопечного, и запрещают  им распоряжаться этими доходами без предварительного разрешения органов  опеки и попечительства. Исключение составляют затраты, необходимые для содержания подопечного, однако к ним нельзя отнести подарки другим лицам. Конечно, если подарок делается за счет средств родителей (иных законных представителей), это возражение отпадает.

В некоторых случаях дарение  ограничено или запрещено законом. Статья 575 ГК различает обычные подарки, стоимость которых не превышает 5 МРОТ и более дорогие. Подарки, стоимость  которых более 5 МРОТ, не допускаются:

1) от имени малолетних и граждан,  признанных недееспособными, их  законными представителями; 

2) работникам лечебных, воспитательных  и иных социальных учреждений  гражданами, находящимися в них  на лечении, содержании или  воспитании, супругами и родственниками  этих граждан; 

3) государственным служащим и  служащим муниципальных образований  в связи с их должностным  положением или в связи с  исполнением ими служебных обязанностей;

4) между коммерческими организациями.

Запрет на договоры дарения между  коммерческими организациями не относится к предоставлению другой стороне имущественных прав путем  отказа от иска, заключения мировых  соглашений, предусмотренных ст. 139, 140 АПК.

Вопрос о запрете подарков государственным служащим в связи  с их должностным положением или  в связи с исполнением ими  служебных обязанностей решен в  Федеральном законе от 27 июля 2004 г. "О  государственной гражданской службе Российской Федерации". Согласно ст. 17 Закона государственный служащий не вправе получать от физических и  юридических лиц вознаграждения (подарки, денежное вознаграждение, ссуды, услуги, оплату развлечений, отдыха, транспортных расходов и иные вознаграждения), связанные  с исполнением должностных обязанностей. Следовательно, запрет распространяется и на обычные подарки. Государственные  служащие вправе принимать подарки, не связанные с исполнением ими  своих должностных обязанностей.

Ограничивая дарение имущества, принадлежащего юридическому лицу на праве хозяйственного ведения, ст. 576 устанавливает изъятие  из общих правил, предусмотренных в ст. 295 ГК. Последняя ограничивает права предприятий по распоряжению только недвижимым имуществом. Поскольку остальным имуществом предприятие может распоряжаться самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом, нужно полагать, что данная норма относится к такому исключению.

Расхождения имеются и в положениях ст. 576 и 298 ГК применительно к распоряжению имуществом, закрепленных за учреждениями. Пункт 1 ст. 298 ГК, определяя право  оперативного управления имуществом учреждения, не допускает дарения даже с согласия собственника. Однако в п. 2 ст. 298 установлено  безусловное право учреждения самостоятельно распоряжаться доходами и приобретенным на них имуществом, полученными от разрешенной деятельности, приносящей доходы. Заключение таких сделок не требует согласия собственника, тогда как ст. 576 ограничивает права учреждения в отношении указанных доходов. Следовательно, учреждения вправе заключать договоры дарения только с согласия собственника или уполномоченных им лиц, за исключением обычных подарков.

Государственные и муниципальные  унитарные предприятия и организации, которым вещь или имущественное  право принадлежит на основе права  хозяйственного ведения или права оперативного управления, могут совершать договор дарения только с согласия собственника. Это ограничение не распространяется на подарки стоимостью меньше 5 МРОТ.

Договоры дарения предметов, находящихся в общей собственности, подчиняются режиму этой собственности. При долевой собственности на дарение всего общего имущества  необходимо согласие всех участников (ст. 246 ГК). Если имущество является предметом совместной собственности, такое согласие предполагается (ст. 253 ГК). Данное положение отражено в ст. 35 Семейного кодекса применительно к совместной собственности супругов (сделка по распоряжению общим имуществом супругов, совершенная без согласия одного из них, может быть признанна судом недействительной, но только по его требованию и если будет доказано, что другая сторона в сделке знала или должна была знать о несогласии этого супруга на заключение данной сделки). Однако для совершения одним из супругов акта распоряжения недвижимостью или сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) государственной регистрации, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.

Для распоряжения долей в общей  собственности установлены иные правила. Участник долевой собственности  вправе по своему усмотрению подарить свою долю любому лицу (на такие сделки не распространяется преимущественное право участников долевой собственности  на приобретение доли). Однако это требует  предварительного раздела общего имущества  или выдела доли.

Передача дарителем своего права требования одаряемому должна совершаться на условиях и в порядке  уступки требования (§ 1 гл. 24 ГК). Такая уступка допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору и не относится к обязательствам, неразрывно связанным с личностью кредитора (например, к требованиям об алиментах, возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью (ст. 388, 383 ГК).

Это один из немногих договоров, в  котором определяющую роль играют не имущественные интересы, а моральные  мотивы, ими на момент заключения договора руководствуется даритель.

Так, одаряемый имеет неограниченную возможность односторонне отказаться от договора до передачи ему дара. Это касается случаев, когда между заключением договора и передачей вещи существует срок. Слова "до передачи дара" нужно толковать расширительно, включая обещание дарителя освободить одаряемого от имущественной обязанности или подарить ему право, так как принятие дара может быть связано с необходимостью осуществить ряд действий по передаче права. До окончания этих действий дар не считается принятым, и одаряемый сохраняет право на расторжение договора. Закон не предусматривает возможности частичного отказа от дара, поскольку в таком случае необходимо изменить условия договора, а для этого требуется согласие дарителя, т.е. соглашение сторон (ст. 450 ГК). Отказ от принятия дара должен быть совершен в той же форме, которая установлена законом для заключения данного договора дарения.