Приватизация жилых помещений

     Таким образом, в юридической и судебной практике часто встречаются случаи нарушения основных принципов приватизации жилых помещений, в большинстве  случаев, из – за недостаточной изученности  этого вопроса в юридической  практике и в литературе. 

     1.3 Признание договора приватизации недействительным 

     Договор приватизации может быть признан  недействительным по общим основаниям для недействительности сделок в  соответствии со статьями 166 - 181 Гражданского кодекса РФ⁵.

     Гражданское законодательство разделяет все  недействительные сделки на две группы: ничтожные сделки и оспоримые  сделки.

     Первая  группа сделок названа ничтожными в силу того, что их недействительность вытекает из самого факта совершения таковой сделки. Признание судом сделки недействительной в этом случае не требуется, однако требуется доказывание в суде одного из следующих фактов, определенных Гражданским кодексом РФ: 

     - договор приватизации не соответствует  закону или другому правовому  акту, то есть нарушены требования действующих нормативных актов (статья 168 Гражданского кодекса РФ);

     - договор приватизации противоречит  основам правопорядка и нравственности, то есть нарушает гражданско-правовые  нормы (социально-экономические;  права и свободы граждан), - статья 169 Гражданского кодекса РФ;

     - договор приватизации является  мнимой сделкой, то есть без  реального намерения создать  правовые последствия по возникновению,  изменению или прекращению гражданских  прав и обязанностей (пункт 1 статьи 170 Гражданского кодекса РФ); 

     - договор приватизации представляет  собой притворную сделку, то есть  в действительности совершается  другая сделка, например купля-продажа  (пункт 2 статьи 170 Гражданского кодекса  РФ); 

     - договор приватизации совершен  недееспособным гражданином, то  есть когда гражданин, вследствие  психического расстройства признанный  судом недееспособным, не мог  понимать значения своих действий  или руководить ими при оформлении  договора приватизации (статья 171 Гражданского  кодекса РФ).

     Исковое заявление в суд о применении последствий недействительности одной  из таких ничтожных сделок может  быть предъявлено в течение десяти лет со дня приватизации жилого помещения  любым заинтересованным лицом⁶.

     Другая  группа сделок, которые принято называть оспоримыми, в связи с тем, что такие сделки могут быть признаны судом недействительными только при наличии оснований, установленных Гражданским кодексом РФ (статьи 173 - 179) и доказанных в суде, но уже не любым заинтересованным лицом, а только тем, которое указано в соответствующей норме законодательства.

     Договор приватизации жилого помещения может  быть признан судом недействительным как оспоримая сделка по следующим  основаниям: 

     - при превышении полномочий на  проведение приватизации доверенным лицом по иску доверителя (статья 174 Гражданского кодекса РФ); 

     - при совершении приватизации  несовершеннолетним в возрасте  от 14 до 18 лет без согласия родителей,  усыновителей или попечителей  • по иску этих же лиц  (согласие должно быть выражено  в письменной форме) - статья 175 Гражданского  кодекса РФ; 

     - при совершении приватизации  без согласия попечителя гражданином,  ограниченным судом в дееспособности  вследствие злоупотребления спиртными  напитками или наркотическими  средствами, - по иску попечителя, в соответствии со статьей  176 Гражданского кодекса РФ; 

     - при совершении приватизации  гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее  совершения в таком состоянии,  когда он не был способен  понимать значение своих действий  или руководить ими (нервное  потрясение, психическое расстройство, заболевание, физическая травма, глубокое алкогольное или наркотическое опьянение и т. д.), - по иску этого гражданина, опекуна или других заинтересованных лиц, права которых нарушены договором приватизации (статья 177 Гражданского кодекса РФ); 

     - при совершении приватизации  под влиянием заблуждения, имеющего  существенное значение (незнание  закона или заблуждение относительно  мотива - не имеют существенного  значения), - по иску заблуждающейся  стороны (статья 178 Гражданского  кодекса РФ); 

     - при совершении приватизации  под влиянием обмана, насилия,  угрозы или злонамеренного соглашения  доверенного лица с представителем  другой стороны - по иску потерпевшего (статья 179 Гражданского кодекса  РФ).

       Расторжение договора приватизации возможно либо по соглашению сторон, исходя из принципа свободы договора, либо по решению  суда, если соглашение о расторжении  договора не достигнуто и другая сторона "существенно" нарушила договор (статья 450 Гражданского кодекса РФ).

       При расторжении договора приватизации по решению суда добиться от другой стороны (органа приватизации, с которым был подписан договор приватизации) заключения соглашения о "возвращении" права на приватизацию жилого помещения будет невозможно, так как само решение вопроса в суде говорит о наличии разногласий (спора) по данной проблеме.

       Совсем  иной характер отношений сторон может  сложиться при расторжении договора приватизации жилого помещения, если это  происходит по взаимному согласию сторон и без судебного разбирательства.

       В подобных ситуациях для восстановления права граждан на приватизацию жилья  необходимо заключить соответствующее  соглашение с другой стороной договора о недействительности сделки приватизации жилого помещения. При разрешении этого  вопроса необходимо иметь в виду, что предприятие, учреждение, организация, в которых оформлялись первоначальные документы по приватизации, чаще всего не правомочно заключать указанное соглашение, и вопрос нужно решать с бывшим собственником жилого помещения. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

       Глава 2. Порядок приватизации и деприватизации жилых помещений

2.1 Порядок приватизации жилых помещений 

     Одними  из оснований для изменения особого  правового режима жилого помещения, обусловленного целями его использования, являются приватизация и деприватизация жилого помещения, когда жилое помещение переходит из жилищного фонда социального использования в индивидуальный жилищный фонд и наоборот.

     Вопросы деприватизации как и приватизации жилого помещения урегулированы ранее упомянутым Законом «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», а также статьями 2, 19, 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон).

     Закон о приватизации⁷ дает понятие приватизации жилищного фонда РФ. А Статьей 4 Закона о приватизации предусмотрен запрет на приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных жилых помещений, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных.

     Относительно  первой категории жилых помещений  представляется правильным установить запрет приватизации не только «аварийных»  жилых помещений, а всех жилых  помещений, которые признаны непригодными для проживания граждан. Аварийность  является специальным случаем или  одной из причин непригодности.

     Передача  жилых помещений в собственность  граждан осуществляется уполномоченными  собственниками указанных жилых  помещений органами государственной  власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, государственными или муниципальными учреждениями, казенными предприятиями, в оперативное управление которых передан жилищный фонд.

     В случае осуществления передачи унитарными и казенными предприятиями, а  также учреждениями согласия собственника в лице соответствующего органа по управлению государственным или  муниципальным имуществом не требуется.

     Решение вопроса о приватизации жилых  помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи следующих документов:

     1.заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними, а также несовершеннолетними в возрасте от 14 до 18 лет членами семьи нанимателя;

     2. документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением (договор социального найма, ордер на жилое помещение);

     3. справка, подтверждающая, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;

     4. разрешение органов опеки и попечительства в случаях отказа от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение.

     5. Договор о передаче жилья в собственность – предоставляется в 2-х подлинных экземплярах. Договор должен быть подписан сторонами и заверен печатью.

     6. Кадастровый паспорт объекта с указанием кадастрового номера.

     7. Выписка из домовой книги с указанием лиц, проживающих в приватизируемом жилом помещении, и ее копия.

     8. Отказы от участия в приватизации лиц, совместно проживающих (прописанных), но не использующих свое право на приватизацию объекта недвижимости - оригинал и копия.

     9. Договор социального найма жилого помещения либо ордер на жилое помещение (их копии) заверенные должны быть представлены к договорам о передаче жилья в собственность.

     10. В случае необходимости: свидетельства о заключении брака либо расторжения, о рождении, об изменении имени, фамилии.

     Для сдачи документов на государственную  регистрацию права по договорам  приватизации необходимо присутствие  всех членов семьи, начиная с четырнадцатилетнего  возраста, с паспортами и свидетельствами  о рождении детей до 14 лет. Оформляющим приватизацию жилых помещений по доверенностям – наличие паспорта доверенного лица.

     Для заключения договора о передаче жилья  в собственность, необходимо сначала  зарегистрировать право собственности и (или) право оперативного управления, хозяйственного ведения учреждений, передающих по договорам приватизации гражданам недвижимое имущество.

     В случаях, предусмотренных законодательством, на государственную регистрацию  прав на жилые помещения, переданные в порядке приватизации, представляются и иные документы.

     Передача  жилых помещений в собственность  граждан оформляется договором  передачи, который заключается с  гражданином от имени собственника органами государственной власти или  органами местного самоуправления или  предприятиями, учреждениями, в хозяйственном  ведении или оперативном управлении которых находится соответствующее  жилое помещение. Нотариального  удостоверения договора передачи и  государственной регистрации не требуется. Государственной регистрации  подлежит только переход права собственности к гражданам, приватизирующим жилые помещения⁸. 

     2.2 Случаи возвращения права на приватизацию 
 

     Восстановление  права на приватизацию основывается на расприватизации жилья или деприватизаци. 
На юридическом языке расприватизация — это признание договора приватизации недействительным или его расторжение. Расторжение договора приватизации и признание такого договора недействительным — совершенно разные юридические действия. Расторжение осуществляется лишь при условии, что сам договор был законным (заключен без нарушений). Признание договора приватизации недействительным возможно при условии, что он был заключен с нарушением требований законодательства. В случае признания недействительным договор теряет силу. 
Расторжение договора приватизации возможно по соглашению сторон, а если такое соглашение не достигнуто, то в судебном порядке.

     Прежде  чем обращаться в суд с исковым  заявлением, необходимо направить другой стороне по договору (местной администрации, предприятию или учреждению) предложение  о расторжении договора и получить письменный отказ. Такой отказ должен быть дан в 30-дневный срок (ст. 452 ГК РФ). Если происходит расторжение договора по соглашению сторон, то он прекращает действие с момента заключения соглашения. Если договор расторгается в судебном порядке, то он прекращает действие с  момента вступления в законную силу судебного решения. Расторжение  договора необходимо зарегистрировать в учреждениях юстиции. 
В соответствии со статьей 11 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года каждому гражданину предоставляется право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Несовершеннолетние граждане, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения ими совершеннолетия. 
         Таким образом, наряду с принципом добровольности законодательством устанавливается также принцип одноразовости бесплатного приобретения жилого помещения. Однако в отличие от добровольности последний не является безусловным, а граждане, выражающие желание перевести свою приватизированную квартиру (комнату) в государственный или муниципальный жилищный фонд. то есть вернуть жилое помещение прежнему собственнику, при определенных условиях сохраняют за собой право бесплатной приватизации жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда.  
         Договор приватизации жилого помещения представляет собой двустороннюю безвозмездную сделку, а следовательно, она может быть либо расторгнута по соглашению сторон, как и любой другой договор, либо признана в установленном порядке недействительной. Таким образом, по этим двум основаниям и должна быть определена правовая возможность гражданина на проведение новой приватизации жилья. Другими словами, в подобной ситуации возникает проблема сохранения гражданином своего права на бесплатную приватизацию жилого помещения в домах государственного или муниципального жилищного фонда при расторжении соответствующего договора или признании его недействительным.  
          В случае расторжения договора приватизации жилого помещения, в соответствии со статьей 453 Гражданского кодекса РФ, взаимные обязательства сторон прекращаются, и стороны договора не вправе требовать возвращения того, что уже было исполнено ими по обязательствам до момента расторжения договора. Право на приватизацию жилого помещения будет считаться использованным, а так как оно предоставляется только один раз, то и повторной приватизации быть не может. Расторжение договора приватизации отличается от признания его недействительным именно по основаниям и по юридическим последствиям этих действий. Что уже совершено по расторгаемому договору, не подлежит пересмотру.  
          Но при расторжении договора существуют определенные возможности для возвращения права гражданину на приватизацию жилого помещения. Восстановление прав приватизации законодательством не предусматривается, но в то же время сохраняется возможность реституции, в том числе права на приватизацию по взаимному соглашению сторон.  
          В случае признания договора приватизации жилого помещения недействительным возникают совершенно иные правовые последствия. Согласно⁹ Гражданскому кодексу РФ недействительная сделка является таковой с момента ее совершения и не влечет юридических последствий, следовательно, в этом случае и право гражданина на приватизацию использовано не было, так как под юридическими последствиями принято понимать возникновение, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.  
          Таким образом, с учетом вышесказанного очевидно, что сохранить право на приватизацию жилого помещения можно двумя способами: 1) через признание договора приватизации недействительным; 2) через расторжение договора приватизации с одновременным заключением соответствующего соглашения о сохранении права на приватизацию жилого помещения.