Прогнозирование использования земельных ресурсов

Типичный ордонанс города среднего размера, к примеру, может включать следующие зоны: 1) жилые, 2) сельскохозяйственные, 3) предназначенные под офисы фирм, 4) общественные земли. 5) коммерческие, 6) индустриальные.

Особо выделяются сельскохозяйственное зонирование, зонирование в исторических районах, ордонансы об охране исторических объектов и ордонансы о защите природных объектов (влажных и затопляемых земель). С их помощью государство, так или иначе, ограничивая права частных землевладельцев, защищает более широкие интересы общества.

Американское право содержит нормы, дающие определенные права частным землевладельцам в процессе осуществления мероприятий по зонированию. При подготовке ордонанса требуется информировать общественность и проводить публичные слушания. Лица, возражающие против принятия ордонанса, могут обратиться в суд.

Гораздо чаще, чем процедуру зонирования землевладельцы оспаривают установленное в ордонансах о зонировании отнесение их земельного участка к определенной зоне. Государство не должно использовать право на зонирование произвольно и неразумно или применять это право для целей, не относящихся к охране здоровья, безопасности, удобства, морали и блага общества. Не должны государством нарушаться конституционные права граждан: право на компенсацию, если отнесение участков к той или иной зоне означает их фактическое изъятие; равенство в правах и

21

равенство всех перед законом (право на равную защиту).

В настоящее время главным критерием определения законности зонирования является обоснованность. Зонирование признается незаконным, если оно является совершенно необоснованным.

Баланс интересов общества и частных землевладельцев достигается тем, что путем зонирования государство, ограничивая в определенной мере права частных землевладельцев, может защищать различные общественные интересы. В свою очередь, землевладельцы могут успешно защитить свои права, нарушенные зонированием, в суде.

Наряду с зонированием и при его отсутствии соблюдение баланса интереса общества и частных землевладельцев достигается благодаря институту «помехи», который регулирует вопросы нарушения прав землевладельца без «вторжения» (trespass), незаконного физического проникновения на чужую землю. Помеха (nuisance) означает, что определенный способ использования данного земельного участка нарушает права владельцев прилегающих и близлежащих участков либо общественные интересы, к примеру, интересы тех, кто проходит или проезжает мимо данного участка. Суды определяют обоснованность землепользования, обжалуемого как помеха, на основе определения того, соответствует ли оно принятому в данном районе землепользованию.

Ордонанс о зонировании дает право только на возможность землепользования, являющегося «помехой как таковой» (nuisance per se), которая возникает вне зависимости от местонахождения причиняющего ее земельного участка. Однако суды, как правило, принимают решение об отмене землепользования, разрешенного ордонансом, если это пользование представляет собой «помеху как случай» (nuisance per accident), т.е. причиняет вред землепользованию на соседних участках. Суды указывают, что ордонансы о зонировании не могут легализовать создание такого рода помехи.

Существенное место в диссертации занимает раскрытие основных черт американского сервитутного права. Существующий в Соединенных Штатах Америки подробно урегулированный институт сервитута важен как средство обеспечения соблюдения баланса интересов общества и частных землевладельцев.

В России необходимо развивать правовое регулирование сервитута или сервитутное право, которое развито еще явно недостаточно, ввиду того, что в стране нет полноценного Земельного кодекса, а положения о сервитуте Гражданского кодекса РФ (статьи 274-277 из главы 17) не действуют. «Развитие сервитута в современном российском праве имеет, безусловно важное значение для установления нормальных земельных отношений и оптимального использования земельной собственности и недвижимости. Сервитут -

22

это существенный в современных условиях вид прав, детальная разработка которого - это дополнительная гарантия уменьшения конфликтов и споров при использовании земли».[[15] Сервитут затрагивает интересы не только нескольких землевладельцев, но и общества в целом, так как им часто пользуется большое число людей. Разумное правовое регулирование сервитутов в России, пожалуй имеет еще более важное значение и еще большее отношение к реализации баланса интересов общества и частных землевладельцев, чем в США, так как в нашей стране, даже в случае широкого распространения частной собственности на землю, частные земельные участки будут очень часто соседствовать с государственными землевладениями. Общество с помощью сервитута решает такие проблемы, как получение в пользование находящихся в частной собственности участков земли, на которых нужно проложить шоссе, построить здание и т.п. Именно получение сервитута на использование земли определенным способом, а не ее выкуп часто используется в США в таких случаях. С помощью сервитута можно добиться запрета какого-либо вредного использования близлежащего участка земли, находящегося как в частной, так и государственной собственности - это когда имеет место «негативный сервитут», обязывающий владельца участка воздерживаться от совершения определенных действий по отношению к своему собственному участку. Негативный сервитут не предусмотрен в российском праве, хотя его установление с учетом опыта США было целесообразно. ]

Вышеназванные факторы позволяют нам считать раскрытие характерных черт реализации баланса интересов общества и частных землевладельцев в сервитутном праве США актуальным вопросом диссертационного исследования.

Из особенностей сервитутного права США можно выделить то, что оно предусматривает так называемый «общий сервитут» (easement in gross) как один из видов сервитута. Общий сервитут переходит как личное право, которое дается лично пользователю и не относится к его земельному участку. Пример общего сервитута - сервитут, выданный для оказания коммунальных услуг, допустим, дающий право телефонной компании прокладывать кабеля, а нефтяной компании - трубы на чьей-то земле. Российский закон (ст. 275 ГК РФ) предусматривает только придаточный сервитут, при котором права на сервитут привязаны к обладанию правами на награжденный сервитутом земельный участок. Это следует считать недостатком, потому что тем же самым телефонным и нефтяным компаниям было бы целесообразно давать право сервитута на прокладку кабелей и труб на любых участках, находящихся в частной собственности, конечно, при соблюдении ими определенных ограничений.

Кроме этого, в американском сервитутном праве предусматривается гораздо больше способов создания и прекращения сервитутов, чем в рос-

23

сийском законодательстве, что дает возможность более эффективно использовать этот важный правовой институт.

Третья глава «Гарантии обеспечения баланса интересов общества и частных землевладельцев в земельном праве США» показывает гарантии, обеспечивающие принцип соблюдения баланса интересов общества и частных землевладельцев в земельном праве США, которые реализуются двумя способами. Во-первых, механизм соблюдения принципа баланса реализуется благодаря обязанности представителей государства и общества следовать требованиям норм права, составляющих его содержание, т.е. соблюдать все установления доктрин регулятивных полномочий и права на изъятие. В указанном аспекте гарантии, обеспечивающие принцип соблюдения баланса интересов общества и частных землевладельцев в земельном праве США, были рассмотрены во второй главе диссертации.

Во-вторых, частный землевладелец может обжаловать в суд действия государственных органов, если он считает, что они нарушают его права и интересы. Помимо частного эффекта на конкретное дело, решение суда в системе общего (прецедентного) права имеет влияние на право в целом.

Два основных принципа действуют по отношению к изъятию: во-первых, изъятие производится только для государственных (муниципальных) или общественных, а не каких-либо частных нужд, во-вторых, справедливая компенсация, определенная на основе рыночной цены земельного участка, должна быть выплачена собственнику.[[16] ]

Многолетняя практика американских судов показывает, что заинтересованные стороны часто обращаются в суд с исками, обжалуя процедуру изъятия земель. Однако разрешение таких дел, как правило, не представляет сложности для судов. Гораздо большую важность в США придавали и придают делам, в которых то или иное действие государства обжаловалось в суде как фактическое изъятие земли. Эти дела составляют большую часть дел, в которых развивался механизм реализации баланса интересов общества и частных землевладельцев.

В США нет единых для всей страны стандартов изъятия земли для общественных нужд. Однако, обобщения этого института, сделанные американскими исследователями и нами, дают возможность провести сравнение характерных черт норм американского права, касающихся изъятия, с регулирующими аналогичные вопросы нормами российского права, в данном случае статьями ГК РФ и проекта ЗК РФ об изъятии земельных участков.

24

В числе отличий правовых норм об изъятии в США и России выделяются следующие. В Соединенных Штатах Америки правовые акты могут предоставить право на изъятие не только государственным органам, но и коммунальным хозяйствам, а в особых редких случаях даже общественным и частным организациям и лицам, например, частным школам. Как правило, не предусматривается обязанность уплаты выкупа за участок до его изъятия, которую предлагает установить проект ЗК РФ. В указанных аспектах государство в США наделено большими правами по сравнению с Россией.

Однако в Соединенных Штатах действуют и нормы, которые, на наш взгляд, в большей степени, чем в России, защищают интересы частных землевладельцев. Так, решение об изъятии и сумме выкупа утверждается судом, даже если стороны пришли к соглашению по всем их условиям. Компенсация определяется на основе справедливой оценки рыночной стоимости земельного участка по соглашению сторон, в противном случае - по оценке независимых экспертов.

Завершается работа исследованием судебного обеспечения принципа соблюдения баланса интересов общества и частных землевладельцев в США.

Регулирование землепользования пользуется презумпцией законности, означающей, что сторона, оспаривающая регулирование землепользования в суде, несет бремя доказывания его незаконности.[[17] Суды применяют презумпцию законности также тогда, когда они рассматривают возражения, относящиеся к надлежащей правовой процедуре регулирования земельных отношении или когда затронуты только экономические интересы. ]

Если регулирование оспаривается на основании его противоречия фундаментальным конституционным положениям - об изъятии, праве на свободу слова, равной правовой защите граждан, - суды применяют презумпцию незаконности акта по регулированию землепользования и обязывают орган, принявший его доказывать, что он законен. Презумпция незаконности применяется и в отношении некоторых менее значительных категорий дел, и в последние годы сфера ее применения расширяется.

Принцип соблюдения баланса можно рассматривать только в связи с двумя названными доктринами - полицейских полномочий и права изъятия. Ввиду этого суды устанавливают, был ли соблюден баланс, анализируя в судебном деле правильность применения государством своих регулятивных полномочий или права на изъятие. Если действия выходят за пределы этих полномочий, такие действия незаконны.

25

Схема судебной защиты баланса интересов общества и частных землевладельцев в земельных отношениях в США выглядит следующим образом. Частный землевладелец, считающий, что нарушены его права на землю, обращается в суд с жалобой на действия государства, нарушившего эти права. Суд с участием сторон рассматривает дело. Он решает, были ли действия государства основаны на нормах права, входящих в рамки доктрины регулятивных полномочий или права на изъятие. Действия, выходящие за пределы регулятивных полномочий, подлежат отмене. Самым типичным действием государства в рамках его регулятивных полномочий является зонирование земель. При зонировании классически спорным моментом бывает отнесение индустриального предприятия к неиндустриальной (например, жилой или коммерческой) зоне, что означает запрет производства на этом предприятии на основании отнесения к такой зоне. Суд применяет тест на соблюдение в конкретном деле, рассматриваемом судом, баланса интересов общества и частного землевладельца. Впервые подобный тест был использован Верховным судом США в деле «Лотон против Стила» (Lawton vs. Steele), 1894 г. Для признания действий в рамках регулятивных полномочий государства законными тест требует, чтобы, во-первых, общественный интерес оправдывал вмешательство в использование земли частным землевладельцем, во-вторых, средства были необходимы, с точки зрения разумности, для достижения поставленной цели государственного вмешательства, в-третьих, эти средства не были чрезмерно тяжелым бременем для собственника.[[18] ]

Действия, являющиеся изъятием земли, влекут обязанность того, кто изымает, уплатить компенсацию собственнику земли. Чтобы определить, являются ли действия государства изъятием, суд использует следующие критерии (т.е. решает следующие вопросы): 1) насколько существенный экономический ущерб нанесен собственнику земли изъятием; 2) на самом ли деле изъятие произведено во имя общественных интересов; 3) насколько законны, правомерны действия государства по изъятию.

Основное содержание диссертации отражено в следующих публикациях:

1. Правовая реформа и становление института частной собственности на землю в Республике Башкортостан // Система законодательства в Республике Башкортостан: становление и дальнейшее развитие: Материалы республиканской научно-практической конференции 27 февраля 1996 г. Уфа, 1996. С. 196-198.

2. Разграничение компетенции в области регулирования земельных отношений в США // Проблемы правового регулирования государственной и общественной жизни: Материалы республиканской научно-практической

26

конференции 6-7 сентября 1997 г., посвященной 40-летию Башгосуниверситета. Уфа, 1997. С. 52-55.

3. О правовом регулировании изъятия земли для общественных нужд в США // Вестник Академии наук Республики Башкортостан. 1997. Том 2. № 3. С. 44-50.

4. Основные формы государственного кредитования фермеров в США. // Правовое регулирование государственного протекционизма аграрного сектора в экономике России. Материалы Всероссийской научно-практической конференции 26-27 февраля 1998 г. Уфа, 1999. С. 161-164.

5. К вопросу о частной собственности на землю в Республике Башкортостан. В сборнике статей Страницы истории Башкортостана XX века: проблемы, поиски, перспективы. (В печати).

6. Всеобщая декларация прав человека и правовая основа защиты прав частных земельных собственников в США. // Идеалы Всеобщей декларации прав человека и современный мир: Материалы международной научно-практической конференции, посвященной 50-летию со дня принятия ООН Всеобщей декларации прав человека (Уфа, 16-17 ноября 1998 года). (В печати).

Сведения кадастрового учета в большинстве стран мира оказывают большое влияние на общую землеустроительную политику страны, поэтому максимально точные сведения о размерах и состоянии земельных ресурсов чрезвычайно важны, а отсюда повышенное внимание к кадастровому учету. Исторически сложилось так, что:

- данные земельного кадастра использовались при разделе, переделе, объединении земельных участков в ходе земельных сделок, на их основе выдавались документы, удостоверяющие право земельной собственности (пользования);

- земельно-кадастровые сведения применялись органами власти различного уровня для принятия управленческих решений в области землепользования (планирования использования земель, контроля земельного обустройства и т.п.);

- на основе земельного кадастра осуществлялись учет и оценка не только земельных участков, которые считались недвижимостью, но и других объектов недвижимого имущества, связанных с землей (зданий, инженерных сооружений и т.д.), которые давали информационную основу для налогообложения;

- материалы земельного кадастра служили землевладельцам инструментом, дававшем возможность обслуживать их земельную собственность в комплексе: координировать строительство различных объектов (зданий и сооружений, дорог, систем водоснабжения и канализации, рекреационных и торговых центров), осуществлять земельные сделки, согласовывать использование своих земель с общественными интересами.

Таким образом, как совершенно справедливо замечает С.Н.Волков, земельный кадастр за рубежом, включает в себя не только технические действия, но и определенный земельно-кадастровый процесс, связанный с регистрацией земельных участков и иных объектов недвижимого имущества и сделок с ним[1]. В конечном итоге сведения, получаемые вследствие проведения земельного кадастра неразрывно связаны с понятиями учета, оценки стоимости земельных ресурсов, оценки состояния и возможности использования по тому или иному назначению.

Первоначально земельный кадастр играл функцию фискального кадастра, и лишь с конца 19 века возросла его юридическая роль, связанная с регистрацией и защитой прав на землю.

Следует заметить, что в зарубежной практике понятие «кадастр» чаще всего связывают с понятием «недвижимость». А под недвижимостью при этом понимается и дается следующее определение: это общественная опись, которая содержит данные по количеству, стоимости, собственности участков земли и прочего недвижимого имущества, прочно привязанного (связанного) к земле.

В 1985 г. международная группа экспертов по кадастру и земельной информации дала более обобщенное определение кадастра.

В настоящее время в зарубежной практике принято понятие земельного кадастра, утвержденное ООН совместно с Международной федерацией геодезистов (FIG) в Богорской (Bogor, Индонезия, 18–22 марта 1996 г.), а затем и в Бафертской (Bathurst, Австралия, 22 октября 1999 г.) декларациях, согласно которому «кадастр – это основанная обычно на земельных участках (парцеллах) современная земельная информационная система, содержащая записи о правах на недвижимость (например, правах, ограничениях и обязательствах). Обычно он включает геометрическое описание земельного участка, связанное с другими записями, описывающими сущность прав, собственность или управление в отношении данных прав и часто стоимость земельного участка и его улучшений. Кадастр может быть предназначен для фискальных целей (например, оценки и равноправного налогообложения), правовых целей (например, регистрации передачи права собственности на недвижимость), для помощи в управлении и использовании земли (например, планирования и других административных целей), и создает возможность для устойчивого развития и охраны окружающей среды»[2].

Рассмотрим особенности земельного кадастра в некоторых странах. В целом мировые кадастровые системы можно разделить на четыре группы по странам их применения[3]:

1) страны с наполеоновской административной системой (страны южной, юго-западной и западной Европы): Франция, Испания, Италия, Греция и др.;

Здесь характерно разделение и тесное взаимодействие земельного кадастра и реестра недвижимости. В земельном кадастре собирается только необходимая для целей налогообложения информация, сгруппированная по земельным участкам. Специальные сведения, такие как информация о грунтах, природных ресурсах и др., собираются в информационных системах Минсельхоза или Минэкономики. В реестрах недвижимости, предназначенных для регистрации и защиты прав собственности путем их публикации перед третьими лицами, регистрируются (по собственникам, а не по земельным участкам) реальные права собственника недвижимости, юридические акты, интересы третьих лиц и т. д.

К примеру, несколько слов об итальянском кадастровом учете: Кадастровые офисы созданы на уровне провинций (103 провинции). Сегодня итальянский кадастр представляет собой следующие уровни:

- создание базы данных, которые содержат сведения о кадастровых участках (делятся на городские и сельские);

- сведения о владельцах участков, которые идентифицированы уникальным кадастровым номером, правом собственности;

- сведения об оценке участка[4].

2) страны с немецкой системой (страны центральной Европы): Германия, Австрия, Швейцария;

Для этой группы стран характерно выделение взаимосвязанных и взаимоконтролирующих подсистем: кадастровой, топографо-геодезической и регистрационной. Так, в Германии существует реестр собственности, который состоит из кадастровых карт, документов и записей о собственности; банк кадастровых карт и документации по топографо-геодезическим работам, затрагивающим землепользование и землеустройство; реестр документов, в котором хранятся соглашения и прочие правовые акты, касающиеся права собственности, ограничений и т. д.

3) скандинавские страны (страны северной Европы): Швеция, Дания, а также Норвегия, Финляндия, Исландия, страны Балтии;

Характерно тяготение к созданию единого, построенного на основе точных крупномасштабных топографических карт, многоцелевого кадастра с централизованным реестром собственности, созданным преимущественно по немецкому образцу. Реестры собственности содержатся центральными государственными офисами, тогда как картографирование участков недвижимости ведется на уровне провинций.

Норвежский кадастр объединен в информационную систему, содержащую сведения о владениях, владельцах, адресах и типах зданий. Различные группы данных могут быть связаны друг с другом и географически локализованы через координатные или идентификационные коды объектов. В Норвегии, равно как и в Швеции, стандарты описания объектов и информационные связи между ними установлены законодательством, а сами системы являются государственными, и их разработку и внедрение финансирует правительство[5].

В Дании кадастр предполагает в основном, картирование земельных участков в крупном масштабе. Примечательно то, что основная функция кадастровой системы - это идентификация каждого земельного участка в соответствии с действительным использованием. Цель кадастра Дании в прошлом состояла в сборе пошлин с владельцев земельных участков на основе показателя качества почв (урожайности). В настоящее время эта функция кадастра остается ключевой, но в основе расчетов лежит рыночная цена участка. Кроме того, в качестве целей кадастра появились и другие, например кадастр, является основой для утверждения законных прав на землю[6].

4) англоязычные страны: Великобритания, США, большинство провинций Канады, часть штатов Австралии и другие страны мира.

Характерно большее развитие не земельного кадастра, а системы регистрации прав (регистры дел), и в этом смысле, с континентальной точки зрения, в Великобритании земельного кадастра не существует вообще.

Однако учет земель в Великобритании ведется издревле – одна из самых древних записей нашего тысячелетия, касающихся землепользования, была произведена в Англии. Это знаменитое обследование всей недвижимости Англии, выполненное в 1086 году по указу Вильгельма Завоевателя. Результат этого труда был сведен в «Книгу страшного суда» (Domesday Book), где недвижимость была описана с помощью показателей, важных для налогообложения: от семи до восьми миллионно акров земли насчитывалось на территории Англии во времена написания книги. Описание лугов, пастбищ, лесов и пашен дало множество полезной информации исследователям о состоянии английского хозяйства 11 века. Так, графство Корнуэл было преимущественно пастбищным; графство Девоншир измерено с точностью до акра. В качестве инструмента измерения использовался показатель поголовья скота, которое те или иные земли могут прокормить[7]. По сути это была разновидность кадастра, но только без карты. Она осталась уникальной, никогда не обновлялась и не развивалась.

В Англии никогда не было кадастра в европейском смысле. Фактически можно сказать, что в Великобритании кадастр содержит только картографическую информацию о границах участка и составе недвижимости.

Пытаясь упорядочить земельные дела, правительство Англии на протяжении XVIII и XIX веков настойчиво рекомендовало землевладельцам демаркировать свои владения каким-либо физическим образом: забором, канавой, живой изгородью.

Начиная с 1853 года, картографическая организация Ordnance Survey (http://www.ordnancesurvey.co.uk) приступила к выпуску планшетов топографической карты всей Англии в масштабе 1:2500 для сельских районов и 1:1250 для городов. Эта работа продолжалась до 1893 года. На карте были указаны ограждения, рвы, дороги, и т.д., то есть, в большинстве случаев все имеющиеся естественные и искусственные границы участков. В соответствии с законами 1925 года эта карта и по сей день является официальным источником информации о недвижимости и постоянно обновляется. Управление Землеустройства Ordnance взаимодействует с Земельным регистром (органом системы регистрации прав на недвижимость - http://www.landregistry.gov.uk/), что позволяет оперативно вносить изменения в карты в случае необходимости в каждом отдельном случае при совершении сделок.

И в заключение несколько слов о земельном кадастре США.

Учет земельных участков, не относящихся к частным владениям, ведется в США сравнительно недавно. Попытки систематизации сведений и замера земельных участков с целью их кадастрового учета предпринимались еще в 1785 году. Планировалось для удобства делить участки на квадраты по миле, и на земле отмечать границы этих квадратов. Ответственность за составление и хранение соответствующих полевых записей и планов нес Департамент внутреннего хозяйства федерального правительства тринадцати колоний (первых тринадцати объединенных штатов). Однако такой кадастр не был введен[8].

С расширением территорий объединенных штатов, с занятием территорий, принадлежавших Испании, Франции и другим странам, Конгресс установил, что новые земли должны быть обследованы, записаны и доступны для поселения. В 1812 году при министерстве финансов было создано Главное управление кадастровых записей для управления положением этих федеральных земель. В течение 19 века на фоне дальнейшего расширения территорий объединенных штатов, было принято множество земельных актов, включая т.н. хуторальные законы (ряд подзаконных актов, позволяющих поселенцам, не имеющим достаточного капитала для покупки земли в собственность селиться в хуторах – гомстедах, усадьбах) и горное законодательство 1872 года.

Необходима была удобная система передачи земельных участков из общественного (по существу бесхозного) фонда частным лицам и обеспечение защиты их прав владения. В первые годы освоения европейцами континента “Общественной регистрации” как средству защиты частных прав и интересов в недвижимости уделялось большое значение – в новых колониях, местные власти в первую очередь назначали регистрационного чиновника (инспектора), вводили регистр документов. Описания первоначальных границ собственности подготавливались инспектором, а документы и другие договоры, касающиеся установленных владений, заносились в общественный регистр, постоянно открытый для общественного пользования.

Со временем этой практике стало уделяться все меньше внимания, так что многое осталось недоделанным или совсем невыполненным. Даже такая важная система, как система взимания налога на землю, явилась уже поздней разработкой, созданной независимо, и функционирующей по сей день с минимальным уровнем координации между налоговым управлением и регистрационными бюро. Информация о земле собиралась в различных, не связанных между собой бюро, и различных картотеках. По мере того, как количество записей возрастало, а сами они усложнялись, проблема доступности информации, касающейся конкретных земельных участков, значительно возрастала.

Как отмечают исследователи, сегодня основными владельцами источников информации о земельных участках являются частные компании, которые специализируются на страховании сделок. Каждая такая компания работает преимущественно в одном штате и ведет свой собственный земельный учет. Записи составляются и корректируются штатом экспертов, ежедневно обобщающих соответствующую информацию из официальных записей. Причины такого положения вещей совершенно понятны – в отсутствие общественной (государственной, муниципальной) информационной системы нет возможности убедиться в правильности предъявляемых границ недвижимости, права на которую предстоит застраховать. Остается только один путь – самим обследовать границы владений клиента и вести собственную информационную систему, в которой постепенно накапливается информация о границах между соседними владениями, призванная облегчить в дальнейшем такие обследования, когда очередным клиентом этой компании окажется владелец соседней недвижимости[9].

Однако существует и федеральные службы учета земельных участков – Бюро земельного управления (Bureau of Land Management) при Министерстве Внутренних Дел США. Оно ответственно за кадастровый учет всех государственных земель – более 1060тыс. квадратных километров, или одной восьмой всей территории страны. Большинство публичных (государственных) земель располагается в западных штатах[10].

Основной единицей земельной собственности в США является индивидуальный земельный участок, имеющий определенные признаки: адрес, геодезические данные и оценочный индекс. На карте наряду с участками показываются автомобильные и железные дороги, элементы гидрографии. Специалистами Бюро земельного управления выполняется кадастровая съемка, ведение земельных (регистрационных) архивов штатов, а также различных земельно-информационных систем США.

Разные штаты ведут земельно-кадастровые и регистрационные системы по-разному. В стране разработано несколько основных кадастровых многоцелевых информационных систем. В одних штатах имеются семантические данные, в других — карты, на которых показаны данные, подлежащие включению в общую систему.

Земельная многоцелевая регистрационная система, используемая с 1974 г. в штате Северная Каролина, включает в себя данные о правах на земельную собственность (по парцеллам и по владельцам земельной собственности), которые заносятся в специальные указатели, при этом каждой парцелле присваивается кадастровый номер. Для каждой парцеллы введено около 485 характеристик, которые переведены в цифровую форму. Государственная территория США поделена с помощью квадратной сетки на участки со сторонами 6 миль. У каждого земельного участка есть уникальное наименование[11].

Изучение мирового опыта является необходимым элементом формирования и совершенствования национальной системы кадастрового учета – собственно поэтому это и указывалось в Постановлении Правительства РФ[12].

[[1] ][1] Significant «Takings» Cases. // Internet. National Sierra Club Conservation Department, Washington, D.С.

[[2] ][2] Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М. 1991. С. 6.

[[3] ][3] Морозова Л.А. Государство и собственность (Проблемы межотраслевого института) // Государство и право. 1994. № 12. С. 22.

[[4] либо о существовании некой правовой общности: «правового регулирования использования земель».[5] Правомерность выделения земельного права в особую отрасль обосновывается наличием особого предмета регулирования - земельных отношений и особых институтов, присущих земельному праву. В нашей диссертации эти институты сопоставляются по содержанию с аналогичными институтами земельного права России. Раскрывается соотношение земельного права с государственным, административным и гражданским правом США. ][4] Земельное законодательство зарубежных стран. Под редакцией Г.А. Аксененка, Н.И. Краснова, Л.П. Фоминой. М., 1982. С. 394.

[[5] Правомерность выделения земельного права в особую отрасль обосновывается наличием особого предмета регулирования - земельных отношений и особых институтов, присущих земельному праву. В нашей диссертации эти институты сопоставляются по содержанию с аналогичными институтами земельного права России. Раскрывается соотношение земельного права с государственным, административным и гражданским правом США. ][5] Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М., 1991. С. 4, 5.

[[6] ][6] Земельное законодательство зарубежных стран. Под редакцией Г.А. Аксененка, Н.И. Краснова, Л.П. Фоминой. М., 1982. С. 395.

[[7] ][7] Галятин М.Ю. «США: правовое регулирование использования земель». М., 1991. С. 4, 5.

[[8] Подтверждает существование земельного права в США и довод Н.И. Краснова о невозможности в современных условиях разделения земельных отношений на регулируемые гражданским правом и административным правом. ][8] Краснов Н.И. О соотношении земельного и гражданского права при переходе к рыночной экономике // Государство и право 1994. № 7. С. 54.

[[9] ][9] Галятин М.Ю. США: правовое регулирование использования земель. М., 1991. С. 51.

[[10] ][10] Крассов О.И. Право частной собственности на землю в США // Государство и право. 1993. № 2. С. 105.

[[11] Конституции штатов во многом дублируют положения федеральной конституции, так как в них содержатся нормы об изъятии собственности, надлежащей правовой процедуре и др. Кроме того, в конституциях многих штатов есть, к примеру, положения, декларирующие важность отдельных категорий земель и других природных ресурсов для общего блага всех людей.[12] ][11] Duerksen С, Roddewig R. An Introductory to Takings Law & the Historical Background of Takings // Internet. PCJ Planners Web Home Page.

[[12] ][12] Робинсон Н. Правовое регулирование природопользования и охраны окружающей среды в США. М., 1990. С. 85-91.

[[13] ][13] Об этом сказано в Программе «Реформы и развитие российской экономики в 1997-2002 годах» (утверждена постановлением Правительства РФ от 31 марта 1997 № 360) и Письме ГК РФ по управлению государственным имуществом от 3 ноября 1995 г. № АК-2/9147.

[[14] Зонирование в США осуществляется посредством принятия местными законодательными органами - советами графств и городов - ордонансов о зонировании. ][14] Siedel G. Real Estate Law. West Publishing Company 1993. P. 402.

[[15] Сервитут затрагивает интересы не только нескольких землевладельцев, но и общества в целом, так как им часто пользуется большое число людей. Разумное правовое регулирование сервитутов в России, пожалуй имеет еще более важное значение и еще большее отношение к реализации баланса интересов общества и частных землевладельцев, чем в США, так как в нашей стране, даже в случае широкого распространения частной собственности на землю, частные земельные участки будут очень часто соседствовать с государственными землевладениями. Общество с помощью сервитута решает такие проблемы, как получение в пользование находящихся в частной собственности участков земли, на которых нужно проложить шоссе, построить здание и т.п. Именно получение сервитута на использование земли определенным способом, а не ее выкуп часто используется в США в таких случаях. С помощью сервитута можно добиться запрета какого-либо вредного использования близлежащего участка земли, находящегося как в частной, так и государственной собственности - это когда имеет место «негативный сервитут», обязывающий владельца участка воздерживаться от совершения определенных действий по отношению к своему собственному участку. Негативный сервитут не предусмотрен в российском праве, хотя его установление с учетом опыта США было целесообразно. ][15] Земельное право. Учебник для вузов под ред. С.А. Боголюбова. М., 1998. С. 117.

[[16] ][16] Siedel G. Real Estate Law. West Publishing Company. 1993. P. 395, 396.

[[17] Суды применяют презумпцию законности также тогда, когда они рассматривают возражения, относящиеся к надлежащей правовой процедуре регулирования земельных отношении или когда затронуты только экономические интересы. ][17] Wright R. Zoning Law in Arkansas: A Comparative Analysis. University of Arkansas at Little Rock. Monograph Series. 1984 P. 15.

[[18] ][18] Mandelker D. Land Use Law. The Michie Company. 1988. P. 28.