Понятие межевания

Федеральный закон от 30 июня 2006 г. № 93-ФЗ "О внесении изменений  в некоторые законодательные  акты Российской Федерации по вопросу  оформления в упрощенном порядке  прав граждан на отдельные объекты  недвижимого имущества" (Дачная амнистия) указал на то, что предельные максимальные цены (тарифы, расценки, ставки и тому подобное) работ по проведению территориального землеустройства в отношении земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, могут устанавливаться субъектами Российской Федерации на период до 1 января 2010 года.

Спустя почти год, после  принятия "Дачной амнистии"  Московская областная дума, воспользовалось своим правом и приняла Закон Московской области "О предельной максимальной цене работ по проведению территориального землеустройства" (Закон от 19 июля 2007 года № 127/2007-ОЗ). 

В соответствие с этим Законом  предельная максимальная цена в Московской области составляет не более 450 рублей за 100 квадратных метров территории, но не более 7000 рублей за один земельный  участок.

Следовательно, за межевание участка размером 6 соток,  надо оплатить 2 700 рублей.

Межевание земель населенных пунктов в условиях уплотненной застройки. Часть 1

Дата добавления: 2011-01-20

С возобновлением в нашей стране института имущественного права работы по межеванию территорий, и в первую очередь территорий поселений, приобрели особое значение. Реализовать имущественное право на недвижимость, в том числе на земельный участок, можно только при наличии сведений о границах земельного участка. Для вновь создаваемых земельных участков такие сведения формируются в процессе межевания земель. В населенных пунктах при межевании, то есть при выделении в границах определенной территории земельных участков, должны учитываться многие градостроительные требования.

Межевание территорий поселений  непосредственно связано с планировочной деятельностью. С одной стороны, межевание на уже застроенных территориях учитывает сложившуюся застройку и ранее выделенные земельные участки. С другой стороны, определение границ земельных участков на незастроенных территориях возможно только после планирования территории для нового строительства. При этом размеры и границы земельных участков определяются по правилам планировки и застройки конкретных зон, на территории которых эти земельные участки будут размещены. Целью межевания является формирование объектов недвижимости (земельных участков) с точки зрения обеспечения эффективного землепользования, достигаемого путем рациональной планировки территории, включая соотношение застроенных и незастроенных территорий, отношения площадей строений к размерам земельных участков, и определения необходимых территории инфраструктур.

В современных российских публикациях и исследованиях недостаточно анализируются возможные результаты межевания в городах. Это проявляется, например, в том, что деятельность по выработке правил рационального межевания, подготовка нормативной правовой базы землеустройства ведется крайне вяло. Следствием отсутствия этих документов является практика реального межевания, что приводит к массовому появлению земельных участков нерациональной формы.

Одним из первых постановлений  Правительства Российской Федерации, посвященных межеванию земельных  участков поселений, стало постановление  от 2 февраля 1996 года № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользование в застройке городов и других поселений» (с изменениями от 21 августа 2000 года). Это Положение было принято для закрепления и передачи земельных участков в городах и других поселениях в собственность, владение, пользование, аренду физическим и юридическим лицам, а также для их регистрации, налогообложения и осуществления сделок с недвижимостью. Основными вопросами, решаемыми в этом Положении, являются установление границ сложившихся объектов недвижимости и формирование новых объектов недвижимости в сложившейся застройке.

Кроме Положения о межевании, постановлением Правительства Российской Федерации от 26 сентября 1997 года № 1223 (с изменениями от 30 марта 1998 года и от 21 августа 2000 года) было утверждено Положение об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах. Это Положение было принято в целях ускорения проведения жилищно-коммунальной реформы, а также для активизации участия населения в благоустройстве территорий городов и других поселений. Также указанным Положением был установлен порядок определения размеров и установления границ земельных участков в кондоминиумах, передаваемых в собственность или аренду домовладельцам или товариществам собственников жилья.

Актуальность рассматриваемой  темы определяется отсутствием на сегодняшний день методики подготовки проектов межевания в населенных пунктах с учетом уплотнения застройки, обусловливающих комфортную среду проживания.

Планировка и межевание территории являются одними из наиболее актуальных элементов регулирования градостроительной деятельности.

Впервые в градостроительном законодательстве современной России термин «проект межевания» появился в Градостроительном кодексе Российской Федерации, принятом в 1998 году. В нем было четко установлено, что именно проект межевания как один из видов градостроительной документации является основанием для установления границ земельных участков и именно на его основе должны производиться все последующие необходимые в соответствии с земельным законодательством действия по формированию земельных участков, выносу их границ, регистрации в земельном кадастре и т. д.

Тема разработки проектов межевания как основы формирования земельных участков развита и еще более усилена в новом Градостроительном кодексе Российской Федерации, принятом в 2004 году. В нем еще раз подтверждено положение о том, что земельные участки необходимо формировать по результатам осуществления проектной градостроительной деятельности.

Основным противоречием  существующего земельного и градостроительного законодательства в вопросе межевания является содержание понятия «межевание».

В соответствии с градостроительным законодательством проект межевания территории — это документация по планировке территории, подготавливаемая в целях установления границ застроенных земельных участков и границ незастроенных земельных участков, включая участки, планируемые для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства, а также предназначенные для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения.

В соответствии с земельным законодательством межевание земельного участка это мероприятия по определению местоположения земельного участка и его границ на местности. В результате межевания земель подготавливается Межевой план. При этом основным назначением межевания земель является подготовка сведений о земельном участке для внесения их в государственный реестр недвижимости.

Особое внимание при межевании следует уделять  формированию зон с особым режимом использования земель (ЗОРИН).

Анализ нормативных правовых актов, которые могут служить  основаниями для установления различных  видов зон с особым режимом использования земель и их учета (федеральных законов, постановлений Правительства Российской Федерации, постановлений Совета Министров СССР, ведомственных правил, положений, требований и инструкций, нормативных документов (Скипы, СанПины), показал, что свыше 37 процентов документов были приняты в период, когда в России не было частной собственности, а около 63 процентов — в период становления рыночной экономики, когда институт частной собственности уже существовал. Однако проведенный анализ содержания документов позволяет сделать вывод о том, что интересы частных собственников при ограничении их прав на использование земельных участков не учитывались.

Основную долю составляют различные ведомственные документы (более 68 процентов), отражающие интересы различных министерств и ведомств, в собственности или распоряжении которых находятся режимообразующие объекты. Наибольшее количество принятых документов (более 58 процентов) касается установления ограничений на хозяйственную деятельность из-за наличия различных техногенных объектов: промышленных и сельскохозяйственных предприятий, линий электропередачи, трубопроводов, автомобильных и железных дорог. На втором месте (30 процентов) документы, относящиеся к охране природных объектов (национальные парки, заповедники, заказники, водоемы, водотоки и т. п.). Менее 12 процентов приходится на документы, связанные с охраной памятников истории и культуры.

Таким образом, можно сделать  вывод о том, что законодательство о зонах с особым режимом использования является фрагментарным. Все нормативные правовые акты принимались в разное время, некоторые задолго до начала проведения реформ, авторами этих документов являются разные ведомства. В рассмотренных документах не учтено влияние устанавливаемых ограничений на экономические интересы собственников земельных участков и землепользователей. Во многом это объясняется тем, что, с одной стороны, режимообразующие объекты находятся в ведении различных министерств и ведомств, их эксплуатируют предприятия различных отраслей экономики, поэтому эти объекты находятся на землях разных категорий. С другой стороны, раньше (до существования института частной собственности) установление ограничений хозяйственной деятельности не рассматривалось как существенное ограничение прав собственников, арендаторов, землевладельцев и землепользователей, которое может привести к снижению стоимости недвижимости, а значит, к ущербу для владельцев земли. Государство не ставило задачу выработки системного подхода к формированию ограничений на хозяйственную деятельность. С принятием Федерального закона от 24 июля 2007 года № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», помимо понятия «территориальная зона», введено понятие «зона с особыми условиями использования территорий». Сведения об этих зонах должны быть внесены в государственный кадастр недвижимости. Однако до настоящего времени отсутствуют методики межевания и государственного кадастрового учета этих зон.

Межевание земель в поселениях проводится в два этапа, а именно: 
1) межевание территории микрорайона (квартала) в целях образования новых и упорядочения существующих объектов землеустройства в условиях уплотнения застройки; 
2) межевание земельного участка для подготовки сведений в целях постановки на государственный кадастровый учет и регистрации прав на земельные участки и обременение в использовании земель.

Корректировка уже проведенных  работ по межеванию технологически сложна, так как сведения об учтенных земельных участках должны быть внесены в государственный земельный кадастр. В связи с этим работы по межеванию должны выполняться с высокой степенью обоснованности и проработанность, учитывать принципы рационального землеустройства. 

© Гальченко С. А.