Торгово-развлекательный комплекс

 Границы торговых зон  не являются абсолютными и  могут изменяться с течением  времени или увеличением уровня  конкуренции. Реальные границы  торговой зоны объекта могут  быть определены не ранее чем  через 6 месяцев после ввода  объекта в эксплуатацию.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ПРОЕКТИРОВАНИЕ  И СТРОИТЕЛЬСТВО ТОРГОВЫХ-КОМПЛЕКСОВ.  

Для создания успешного проекта  торгового центра требуется сотрудничество специалистов многих специальностей: маркетологов, технологов, проектировщиков, дизайнеров и конечно самих торговцев. В первом приближении, задача проектирования торговых центров, торгово-развлекательных  комплексов заключается в планировании покупательских потоков, создании комфортных эмоциональных условий для покупателей, удобных условий для арендаторов. Немаловажную роль при проектировании играет удобство эксплуатации и затраты  на ежегодную эксплуатацию здания.

Подготовительный  этап  

Архитектурному и технологическому проектированию торгового центра или  комплекса предшествует большой  объем работы, состоящий из следующих  этапов: 

 

• выбор участка, анализ территории

• позиционирование и определение концепции торгового объекта

• выбор определение состава  товаров и услуг, анализ списка потенциальных  якорных и иных арендатор, наиболее перспективных для данной территории и конкретного участка

• посадка здания на участок, выбор оптимального положения относительно объектов инфраструктуры

• определение этажности, общей площади, распределение площадей по функциям объекта

• формулирование основных требований к объемно-планировочным  решениям и дизайну в зависимости  от концепции

• определение объема покупательских потоков и создание схем движения посетителей

• определение объема товарных потоков и создание системы внутренней логистики

• разработка марки и  формулирование требований к фасаду, интерьеру, средствам навигации  и опознавательным элементам 

 

 

          Результаты этого этапа работ  формируют подробную концепцию  планируемого торгового центра, являющуюся основанием для дальнейшего  проектирования объекта. Поэтому  концепция играет ключевую роль  в проектировании торговых центров,  торгово-развлекательных центров  и комплексов. Желательным будет  согласование предварительной концепции  комплекса с потенциальными якорными  арендаторами. В дальнейшем проектировании  комплекса учитываются все рекомендации  проведенных маркетинговых оценок  и исследований.

 

Разработка концепции  включает в себя следующие блоки:

 

• Проведение исследований;
• Позиционирование комплекса на основе анализа расположения, конкурентов, покупательской среды;
• Определение состава функций комплекса. Оценка значения, плюсов и минусов каждой из функций (торговая, развлекательная, спортивно-оздоровительная, офисная, гостиничная, питание) с точки зрения функционирования комплекса, инвестиций, особенностей строительства и технологии.
• Распределение площадей в торговом комплексе.
• Определение состава арендаторов, профиля якорных арендаторов комплекса.
• Требования к форматам, ценовой и ассортиментной политике торговых предприятий, представленных в торговом комплексе.
• Размещение зон различного профиля в комплексе.
• Разработка марки торгового комплекса (название, символика, фасад и интерьер).

 

Объемно-планировочные  решения, технология

 

Следующий шаг создания проекта  – выполнение архитектурного и технологического разделов. Здесь должны быть учтены следующие важные моменты:

• планировка торгового  центра должна эффективно направлять и распределять потоки что бы все арендные площади были доступными и посещаемыми, должно быть уделено внимание правильному расположению магазинов-«магнитов» и арендных мест относительно входа и друг друга

• планировка торгового  центра должна быть удобной для торгово-технологических  процессов (крупных арендаторов  в первую очередь). Должны быть учтены покупательские потоки, способы доставки, складирования и распределения  товара, организованы складские и  бытовые помещения, не должно быть пересечения  потоков входящего и выходящего товара, открытых путей для хищения

• способы перехода на верхние  этажи (траволаторы, эскалаторы, лифты, лестницы) и их расположение должны быть правильно разработаны с целью формирования потока на верхние этажи (дополнительно к правильной «нарезке» торговых площадей верхних этажей и их арендаторов)

• фасад и входные группы должны соответствовать концепции  и уровню торгового центра, иметь  правильную конфигурации по отношению к внешнему потоку, иметь продуманные места расположения рекламных вывесок

• принцип «нет парковки - нет торговли»: должен быть предусмотрен удобный паркинг, с возможностью заезды/выезда при разных направлениях маршрута до и после посещения  торгового центра - торговый объект должен быть также удобен как для  покупателей пользующихся общественным транспортом, так и покупателей  живущих в пределах шаговой доступности.  

 

Дизайн, освещение  

Комплексное проектирование торговых центров включает разработку дизайна помещений, в котором  содержатся указания в отношении  материалов и технологий, обеспечивающих полноценную реализацию идеи в соответствии с задуманной концепцией объекта. При  разработке дизайн проекта, помимо используемых отделочных материалов, должны быть учтены следующие моменты:

• решение задачи работы с цветом:

- обеспечение комфорта, соответствие  цвета специализации центра

- обеспечение информативной  роли цвета

- использование потенциала  цвета как фактора эмоционального  воздействия 

 

• решение задач освещения:

- создание оптимальных  условий для осмотра и выбора  товаров, создание световых акцентов

- создание световой среды  и реализация основного замысла  интерьера

- управление потоками  покупателей: усиление, закрепление  маршрута, заданного планировкой

- привлечение внимание  проходящих посетителей - грамотное  цветовое оформление фасада и  входной зоны, ночное освещение  здания 

 

• создание структурированной  системы навигации в строгом  соответствии концепции дизайна  с целью удобства ориентации, акцентирования мест перехода на верхние этажи, усиления запоминаемости маршрутов покупателей.

 

 

 

 

ОРГАНИЗАЦИЯ ПАРКОВКИ

 

Нормативы и расчетные  показатели.

Необходимое количество мест на стоянке магазинов и торговых центров определяется из расчета 1 машиноместо на 15-25 м2 торговой площади. Такой норматив существует в Москве (МГСН 1.01.-99 – «Нормы и правила проектирования, планировки и застройки г. Москвы», таблица 9.3.2). Для более точного расчета производится корректировка, и учитывается тип магазина (торгового центра) и особенности посещения его автомобилистами. На количество мест влияют следующие факторы:

1. Размер торговой площади. Количество парковочных мест может быть увеличено, например, до показателя 1 место на 10-15 м2 торговой площади. Такой расчет применяется для крупных торговых предприятий – гипермаркетов расположенных на окраине или за городской чертой. Для небольших магазинов, с торговым залом от 500 до 1000 м2 полученное расчетом количество машиномест допускается снизить в 2,5 раза.
2. Специализация магазина. Наличие в торговом центре предприятий, притягивающих большое количество покупателей и/или «задерживающих» посетителей внутри на значительное время, требует большего количества парковочных мест. Такими предприятиями являются, например, кинотеатр, рестораны, спортивные и развлекательные заведения. Более двух часов могут занимать покупки в гипермаркете или выбор необходимых товаров в строительном магазине.
3. Равномерность спроса и посещения магазина. Магазин может испытывать значительные пиковые нагрузки – наплыв конечных потребителей или покупателей-профессионалов. Поэтому в это время стоянка магазина должна вместить всех желающих, иначе покупатели, пару раз не найдя места на парковке, приучатся ездить в другие магазины.
4. Удаленность от жилых или офисных районов, станций и путей движения общественного транспорта. Очевидно, что когда в магазин трудно или невозможно попасть пешком или на автобусе, количество парковочных мест должно быть достаточным.

В торговых центрах и многофункциональных  комплексах точный расчет количества мест на парковке производится с помощью  выделения функций и подсчета мест для каждой из них. Так, для предприятий  общественного питания принимается  в расчет количество посадочных мест за столиками, и 1 место на парковке приходится на 6-12 посадочных мест (МГСН 1.01.-99). Уточнения, аналогично торговым предприятиям, производятся в зависимости  от типа ресторана или кафе: для  ресторана класса «люкс» требуется 1 машиноместо на 6-7 посадочных мест в зале, для ресторана первого класса - 1 машиноместо на 10-12 мест за столиками, для кафе - 1 стояночное место 11-12 посадочных мест. Когда в комплексе присутствует офисная функция, расчет парковки осуществляются по количеству служащих, и 1 машиноместо должно приходиться на 3-5 человек. Данное нормативные значения уже учитывает посетителей офисных зданий. Поскольку бывает трудно определить, сколько работников заселится в офисы и кабинеты, можно произвести расчет по количеству квадратных метров общей площади офисных помещений: 1 машиноместо на 50-60 квадратных метров, в зависимости от удаленности от станций метро.

Коэффициент обеспеченности парковкой показывает, какой процент  парковочных мест от требуемого для данной торговой площади имеется в наличии. Например, магазин имеет торговую площадь 3500 м2. Требуемое количество парковочных мест – 140. В проекте имеется возможность для размещения только 110 автомобилей, соответственно обеспеченность парковкой будет составлять 78,6%. Это означает, что из каждых пяти автомобилей потенциальных покупателей один не найдет себе места на парковке этого магазина. Поэтому можно представить себе потерянную прибыль.

В Москве в центральной  планировочной зоне или при реконструкции  существующих магазинов допускается  сокращение расчетного количества парковочных  мест на 10%. Возможность сгладить ситуацию при недостаточной обеспеченности магазина или торгового центра парковкой  заключается в целенаправленной работе с покупателями, которые могут  приходить пешком или приезжать  на общественном транспорте. Такая  работа включает подбор ассортимента (отсутствие крупногабаритных товаров  или торговля по образцам с доставкой  на дом) и два варианта ценовой  стратегии. Первый – это ставка на дорогие товары, с расчетом, что  число покупателей и их автомобилей  будет ограничено. О рисках при  выборе такой стратегии мы уже  говорили. Второй – более демократичный  образ магазина, не пугающий «безлошадных»  посетителей. Перспективным второй путь может стать для бывших советских  универмагов, занимающих места в  центре города на пересадочных узлах  общественного транспорта и традиционно  посещаемых не только жителями, но и  гостями города. Примером такого центра может служить универмаг «Пермь»  в Перми, «ЦУМ» в Новосибирске и многие другие. Работу по привлечению  можно вести также среди работников расположенных рядом офисов.

Парковочный индекс (parking index) – это количество парковочных мест на каждые 1000 квадратных футов GLA (общей площади, сдаваемой в аренду). 1000 квадратных футов в пересчете равняется 93 квадратным метрам.

Значение этого показателя зависит:

1. От размера площади и от типа торгового центра. В США приняты следующие значения:

• 4 - для торговых центров с размером GLA от 25 000 до 400 000 кв. футов (2 350 – 37 200 кв. метров).
• 4,5 – для торговых центров 400 000 – 600 000 GLA (37 200 - 55 800 кв. метров)
• 5 – при размере GLA более 600 000 кв. футов (55 800 квадратных метров)

 

2. От специализации предприятий торговли и услуг. Так, в торговом центре, где есть гипермаркет или многозальный кинотеатр, значение индекса может быть равно 6 и даже 7. В США считается, что на 3 места в кинотеатре должно приходиться одно место на парковке. Немного другая ситуация в России и в странах бывшего СССР: основными посетителями кинотеатров является молодежь, которая еще не имеет возможности обзавестись автомобилями.

Преимущество многофункциональных  комплексов с градостроительной  точки зрения заключается в том, что они позволяют более экономно использовать городское пространство, регулировать потоки людей и автомобилей. Это касается и пространства парковки, которая днем может эксплуатироваться  посетителями магазинов, а вечером  – развлекательных заведений.

 

• 20 м2 при поперечной расстановке машин;
• 23 м2 при расстановке под углом.
• 25 м2 для крупных автомобилей. При большой площади парковки и наличии магазинов для покупателей-профессионалов (строительные и отделочные материалы, cash&carry) следует предусмотреть место для крупных машин – микроавтобусов, фургонов, полугрузовых автомобилей. Например, в Германии для них отводится до 20% площади стоянки. Размеры места для такого транспорта  - 6 х 2,5 м.

 

 

Место расположения парковки.

(многоуровневая парковка). Очевидно, что наземная парковка  более удобна для посетителей  и дешевле обходится владельцу.  Имеет значение ее форма и  конфигурация. Когда определяются  постановка здания на участке  и место парковки, мы должны  принимать во внимание следующее: 

• насколько парковка видна посетителям, подъезжающим к магазину;
• легко ли контролировать и охранять парковку;
• сколько придется идти посетителям до входа от самых удаленных точек на парковке.

Наилучший вариант – парковка прямоугольной формы, расположенная перед зданием.  Немного уступает прямоугольной Г-образная парковка, она должна быть развернутой к потоку, и место въезда должно находиться в углу. П-образная парковка вокруг здания уже значительно хуже, а самое неудачное решение – отдельные кусочки парковки, расположенные в разных местах. Английский специалист по торговой архитектуре Надин Беддингтон советует размещать парковку таким образом, чтобы расстояние от самых удаленных мест до основных магазинов не превышало 200 м.