Экологические оценки недвижимости

Суть «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода» состоит в том, что по мере добавления капитала и труда к земле доходность будет увеличиваться до определенной величины и может наступить момент когда затраты будут превышать стоимость объекта недвижимости.

Владельцы земельных участков обычно сталкиваются с проблемой, насколько интенсивно следует застраивать принадлежащую им землю. Грамотное решение этой проблемы связано с использованием оценочного «принципа возрастающего и уменьшающегося дохода».

На конкретном земельном участке может быть построено много или мало объектов недвижимости. В обоих случаях в соответствии с «принципом остаточной продуктивности» теряется стоимость земли. Чтобы не допустить этого, все факторы производства должны находиться в сбалансированном состоянии друг с другом. Тогда общий доход от земли будет максимальным.

С учетом оценочного «принципа сбалансированности», владелец земельного участка может расширять производство на конкретной территории до масштабов, которые позволяют максимально повысить стоимость земли. Либо для каждого типа землепользователя существуют оптимальная величина и соотношение между производственными факторами (т.е. застройкой земельного участка), при которых обеспечивается максимальная стоимость земли.

Оценочный «принцип экономического размера» участка земли позволяет определить приростную стоимость единого земельного участка, т.е. определить количество земли для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной конъюнктурой в данном месте.

Приемлемый масштаб застройки земли определяется конкурентными условиями рынка и требованиями пользователей. Участок земли с хорошим местоположением может быть достаточно высоко оценен рынком недвижимости. Допустим, земельный участок на перекрестке дорог планируется под автозаправочную станцию. Если он мал, то возникнут проблемы со стоянкой машин, их обслуживанием и складированием горюче-смазочных материалов. Если участок велик, то земля не принесет дополнительного дохода действующей станции. В первом случае собственник заправочной станции должен приобрести дополнительный земельный участок, во втором – отказаться от излишков земли.

По сути - это обратная сторона предыдущего принципа-сбалансированности.

Недвижимостью могут владеть одновременно несколько собственников. Эти имущественные права, признаваемые законом, можно разделить или соединить таким образом, чтобы при реализации недвижимости ее общая стоимость увеличивалась.

«Принцип экономического разделения» применяется в том случае, если права на недвижимость можно разделить на два или более имущественных интереса, реализуя которые в разное время и разными частями, собственники имеют возможность увеличить общую стоимость недвижимого имущества.

3. Принципы, связанные с рыночной средой-зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения – позволяют определить:

-зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа;

- принцип соответсвия.

Грамотное использование этой группы принципов позволяет собственнику объекта недвижимости получить оптимальный доход в конкретной экономической ситуации.

Стоимость объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на стоимость других объектов в прилегающей местности. Эту зависимость принято называть «принципом зависимости».

Оценочный «принцип соответствия» предусматривает соответствие архитектурного стиля и уровня удобств (услуг) новых объектов недвижимости потребностям и ожиданиям рынка.

Если дом построен с излишествами, и затраты на его строительство в несколько раз выше, чем у других, то рыночная стоимость более дорогого дома не будет отражать его реальной стоимости (цена сделки скорее всего будет ниже реальных затрат на строительство). И, наоборот, в результате реконструкции и активного функционирования соседних объектов недвижимости может быть повышена стоимость оцениваемого объекта.

Суть оценочного «принципа спроса и переложения» заключается в том, что при оценке объекта недвижимости необходимо понимать какие факторы и каким образом влияют на спрос и предложение на рынке недвижимости.

Если спрос возрастает или снижается предложение, то повышается стоимость объекта недвижимости, и соответственно, при сокращении спроса и увеличении предложения стоимость объекта недвижимости будет снижаться.

Суть оценочного «принципа конкуренции» состоит в том, что рыночный спрос порождает прибыль, а прибыль создает конкуренцию – силу, приводящую к выравниванию доходности на рынке недвижимости.

Сверхприбыль ведет к разрушительной конкуренции, так как рост конкуренции ведет к росту предложения на рынке. В этой ситуации, если, например, спрос не возрастает, цены на объекты недвижимости снижаются.

Последний из группы принципов, связанных с рыночной средой, это принцип, характеризующий изменения полезности объектов недвижимости в данном месте. Он так и называется «принцип изменения».

Как известно, объекты недвижимости постоянно создаются и по разным причинам ликвидируются, со временем меняется характер землепользования. Происходит колебание объема денежной массы и процентных ставок. Возникают новые экономические условия. Современные технологические и социальные тенденции предъявляют новые требования к объектам недвижимости. Демографическое развитие порождает потребности в различных видах жилья. Претерпевают изменения пожелания и вкусы населения. Жилые районы проходят через циклы роста, зрелости, упадка и обновления.

«Принцип соответствия»: Стоимость недвижимого имущества зависит от степени однородности постройки в районе, которая удерживает имущественные стоимости на определенном уровне и гарантирует, что стоимость любого объекта не опустится ниже этого уровня (при условии содержания объекта в нормальном состоянии).

Если поддержание соответствия в районе способствует сохранению стоимостей на одном уровне, то его нарушение сказывается на них отрицательно. Нарушение принципа соответствия можно наблюдать в дачных поселках, где участки распродавались разным категориям владельцев в разное время. Расположение по соседству дорогих или дешевых объектов вызовет уменьшение в цене более дорогой недвижимости.

Все факторы подвержены изменениям во времени и поэтому оценка объекта недвижимости производится на конкретную дату.

Выбирается вариант использования, при котором за объект может быть заплачена наибольшая цена. Если участок свободен от строений, то исходя из наиболее эффективного варианта использования земельного участка, оценщик определяет, какой объект необходимо построить. Если строение на участке имеется, то оценщик определяет, увеличивать ли стоимость участка на величину стоимости данного строения или уменьшить на величину затрат по сносу данного строения при выбранном варианте использования земельного участка.

«Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования» является концептуальной моделью для анализа различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости. Эта модель рассматривает важные факторы физического, юридического, социального и экономического характера, которые влияют на стоимость недвижимости, т.е. является как бы связующим звеном между всеми оценочными принципами.

Глава 2.

2.2 ЭКОЛОГИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПРИ ОПРЕДЕЛЕНИИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА НЕДВИЖИМОСТИ

При оценке рыночной стоимости недвижимости экологические  аспекты учитывается:

                       при анализе наиболее эффективного использования;

                       при установлении перечня прав и ограничений, влияющих на рыночную стоимость недвижимого имущества, и возможнос­тей в использовании недвижимого имущества;

                       при установлении собственно рыночной стоимости недвижи­мости;

                       при оказании консультаций в принятии решений по недвижи­мости и выработке рекомендаций, связанных с различными ас­пектами использования недвижимого имущества, при осу­ществлении инвестиций, а также при проведении макро - микроэкономического анализа, планирования развития терри­торий и осуществления налогообложения. В зависимости от целей измерения учета экологических аспекты на стоимость недвижимости нужно выбирать конкретные техноло­гии и процедуры расчета.

При использовании затратного подхода определяется объем за­трат, связанных с ликвидацией негативных последствий, снижением отрицательного воздействия. Это могут быть затраты на переоснаще­ние предприятий и приобретение новых технологий или очистного оборудования, работы по очистке и рекультивации территории, уда­ление опасных веществ, меры предотвращения их дальнейшего рас­пространения в окружающей среде, мониторинг и оценку происшед­ших и возможных утечек, а также меры минимизации ущерба для на­селении. Сюда могут быть включены такие меры, как удаление, нейтрализация и очистка опасных веществ, предотвращение распро­странения токсичных, ядовитых и радиоактивных веществ с исполь­зованием специальных строительных сооружений, замена повреж­денных контейнеров, сбор утечек и стоков, обработка или сжигание на месте т.д.

В расчетах по определению восстановительной и воспроизводст­венной стоимости объекта недвижимости учитывается удорожание работ, обусловленное теми или иными природными факторами.

При использовании методов доходного подхода, связанных с дисконтированием денежных потоков, расчетом чистой приведенной стоимости в состав издержек, формирующих отрицательные денеж­ные потоки включаются обязательные экологические платежи за за­грязнение, компенсационные и страховые выплаты в связи с исполь­зованием природных ресурсов, получением разрешений и лицензий (например, оплата вырубки деревьев в городах и проведение компен­сационного озеленения, выплаты компенсаций местному населению за причиненный ущерб, платежи в возмещение потерь лесного хо­зяйства и сельскохозяйственного производства, при освоении терри­тории и т.д.), а также все долговые обязательства по экологическим платежам, налогам и судебным решениям.

При использовании методов сравнительного подхода экологиче­ские аспекты рассматриваются как элементы сравнения, а их воздействие на стоимость определяется посредством внесения коррек­тировок в цены объектов-аналогов. Количество элементов сравне­ния, связанных с окружающей средой может быть достаточно большим, а их выбор определяться наличием достоверной и доступ­ной информации.

В качестве элементов сравнения можно использовать количест­венные и качественные характеристики выбранных элементов срав­нения. К количественным показателям относятся, измеряемые ха­рактеристики природной среды.

К качественным показателям относятся экологические и природ­ные характеристики, связанные с местоположением. Такие характе­ристики могут быть выражены в описательной или словесной форме. Иногда качественные показатели могут быть преобразованы в коли­чественные путем их ранжирования и присвоения численных значе­ний, например весовых коэффициентов или баллов.

Примером таких качественных характеристик могут быть характеристики, связанные с топографией участка, наличием красивого вида близостью парка, гидрологическими особенностями террито­рии. Характеристика экологической обстановки как благоприятная, неблагоприятная, относительно благоприятная и т.д.

Например, надо оценить земельный участок со строениями, расположенный в балке и имеющий неровный рельеф. В качестве сопоставимых объектов выбраны два участка, расположенные на той же улице, что и оцениваемый участок, цены продаж, которых известны. Участки имеют сходные характеристики по ряду физиче­ских элементов сравнения одинаковые постройки, одинаковая площадь участка. Первый участок также, как и оцениваемый рас­положен в балке с большими уклонами, а второй участок располо­жен на ровной месте. Цена первого участка составляет 264000 тг, второго — 352000 тг. Для того, чтобы определить стоимость оцени­ваемого участка находится величина поправки на уклон рельефа к цене второго участка.

Она составляет 264000 тг. / 352000 тг. = 0,75 × 100% = 75%. То есть, стоимость участка с большим уклоном составляет 75% от стои­мости ровного участка. Отсюда получаем, что стоимость оценивае­мого участка составляет 352000 тг.× (1 - 0,25) = 264000 тг.

Аналогично можно оценить величину влияния на рыночную сто­имость квартиры такого неблагоприятного экологические фактора как нахождение рядом промышленного объекта, например ТЭЦ. Из­вестно, что дом, в которой находится квартира, расположен рядом с ТЭЦ. Чтобы оценить эту квартиру, выбираются две квартиры с из­вестными ценами продаж и сходными характеристиками, располо­женные в том же районе, но одна из них находится не в непосредст­венной близости к ТЭЦ, а на некотором удалении, так что данный объект не попадает в зону видимости. Квартира, расположенная вне зоны видимости ТЭЦ имеет стоимость на $400/м2 больше, чем квар­тира, расположенная рядом. Тогда поправка на вид или местополо­жение относительно непривлекательного промышленного объекта может быть рассчитана путем сравнения цен для сопоставимых квар­тир: $600 / $1000 = 0,60. Таким образом, можно сделать вывод о том, что квартира вне видимости ТЭЦ стоит лишь 60% от цены квартир вблизи ТЭЦ. Чтобы привести в соответствие стоимость сопостави­мой квартиры-аналога, со стоимостью оцениваемой квартиры, нуж­но внести поправку в ее удельную стоимость в размере 60% .

Стоимость оцениваемой квартиры = $1000 /м2 × 0,60 = $600/м2.

К показателям, характеризующим экологическое состояние, ко­торые измеряются в количественных величинах, и доступны для по­лучения, относятся:

                       индекс загрязнения атмосферы (ИЗА);

                       общий объем вредных веществ, поступающих в атмосферу от источников загрязнения, расположений в оцениваемом районе;