Источники экологического права

     Содержание 

     Введение           3

1. Понятие недвижимости        4
2. Механизмы финансирования недвижимости    6
3. Источники финансирования недвижимости            10
4. Долгосрочное финанирование недвижимости           14
1. Ипотечное кредитование               14
2. Долевое участие в строительстве и продажа в рассрочку         16
3. Финансирование при помощи эмиссии облигаций и акций        18
4. Девелопмент                19
5. Другие методы долгосрочного финансирования          24
5. Краткосрочное фнанирование недвижимости          26

5.1 Методы краткосрочного  финансирования недвижимгсти         26

     Заключение                 29

     Список  используемой литературы              30 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     Введение 

     Целью данной работы является планомерное  и поэтапное изучение источников финансирования недвижимости: долгосрочного и краткосрочного финансирования недвижимости.

     Рассмотрим  и проанализируем методы долгосрочного  и методы краткосрочного финансирования. Расскроем их положительные и, быть может, отрицательные стороны. Постараемся узнать в какой конкрентной ситуации следует использовать тот или иной вид финансирования.

     Тема  данного проекта является актуальной, поскольку недвижимость как и  ее строительство всегда требовала, как правило, проведения деятельности по эффективному привлечению и использованию денежных средств - финансирования. Стало быть ни одно строительство или же рестоврации, реконструкции и вообще любого приобретения или улучшения недвижимого имущества не может проходить без его финансирования. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     1. Понятие недвижимости 

     В соответствии со ст. 130 ГК РФ, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

     Итак, к недвижимости традиционно относят  землю и все улучшения, постоянно  закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). С 1994 года с принятием первой части  Гражданского кодекса РФ, к недвижимости относят также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

     Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, а силу статьи 132 ГК РФ, предприятие в целом как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности, признается недвижимостью.

     Можно выделить следующие признаки недвижимости:

     1) недвижимость невозможно перемещать  без нанесения объекту ущерба;

     2) недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически;

     3) долговечность объекта инвестирования;

     4) каждая конкретная недвижимость  уникальна по физическим характеристикам  и с точки зрения инвестиционной  привлекательности; 

     5) недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях;

     6) стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные  доли затруднительно, а в иных  случаях и невозможно;

     7) информация о сделках с недвижимостью  часто является недоступной; 

     8) потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа;

     9) полезность недвижимости определяется  способностью удовлетворять специфическую  потребность человека в жилой  и производственной площадях;

     10) возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий;

     11) существует тенденция к увеличению  стоимости недвижимости со временем;

     12) существуют специфические риски,  присущие недвижимости, как объекту  инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы;

     13) строгое государственное регулирование  сделок с недвижимостью.

     Обладая подобными свойствами, недвижимость является удобным объектом для инвестирования. Помимо того, что она сохраняет  свою рыночную стоимость, недвижимость может приносить доход, либо путём  сдачи её в аренду, либо используя  её в производственных целях, например, размещая в ней производственное оборудование. 
 
 
 
 
 

     2. Механизмы финансирования недвижимости 

     Под механизмом финансирования недвижимости понимается способ привлечения финансовых ресурсов для строительства, приобретения, капитального ремонта и содержания недвижимости.

     Строительство, приобретение и капитальный ремонт недвижимости, как правило, осуществляется за счёт долгосрочных кредитов, акционирования или лизинга. Это связано с  большими затратами, которые при  этом несёт собственник (настоящий или будущий) недвижимости. Кредитование позволяет рассредоточить отток финансовых ресурсов собственника во времени. Расходы осуществляются в короткий срок, но собственник возвращает их кредитору (банку) в течение нескольких лет. Это очень важно для предприятия, которое производит списание стоимости затрат на недвижимое имущество равномерно путём его амортизации, включая амортизационные расходы в стоимость выпускаемой продукции.

     Текущий ремонт и расходы, связанные с  содержанием недвижимости (обслуживающий персонал, замена мелких элементов и т.д.) осуществляются, как правило за счёт средств, имеющихся в распоряжении собственника, либо за счёт краткосрочных кредитов.

     Можно выделить следующие методы финансирования недвижимости:

     1) самофинансирование, то есть осуществление инвестирования только за счет собственных средств;

     2) акционирование, а также иные  формы долевого финансирования;

     3) кредитное финансирование (инвестиционные  или ипотечные кредиты банков, выпуск облигаций);

     4) лизинг;

     5) бюджетное финансирование;

     6) смешанное финансирование (на основе  различных комбинаций этих способов);

     7) проектное финансирование (метод  финансирования, характеризующийся  особым способом обеспечения  возвратности вложений, в основе  которого лежат исключительно или в основном денежные доходы, генерируемые инвестиционным проектом, а также оптимальным распределением всех связанных с проектом рисков между сторонами, участвующими в его реализации).

     Самофинансирование (внутреннее финансирование) обеспечивается за счет предприятия, планирующего финансовые операции с недвижимостью. Оно предполагает использование собственных средств инвестора: уставного (акционерного) капитала, потока средств, формируемого в ходе операционной деятельности других бизнесов инвестора, прежде всего, чистой прибыли и амортизационных отчислений.

     Акционирование (а также паевые и иные взносы в уставный капитал) предусматривает  долевое финансирование недвижимости. Долевое финансирование недвижимости может осуществляться, например, в  форме проведения эмиссии акций.

     Основными формами кредитного финансирования выступают ипотечные или инвестиционные кредиты банков и целевые облигационные  займы. Инвестиционные кредиты банков выступают как одна из наиболее эффективных  форм внешнего финансирования недвижимости в тех случаях, когда компании не могут обеспечить их реализацию за счет собственных средств и эмиссии ценных бумаг. Привлекательность данной формы объясняется, прежде всего:

     1) возможностью разработки гибкой  схемы финансирования;

     2) отсутствием затрат, связанных с регистрацией и размещением ценных бумаг;

     3) использованием эффекта финансового  рычага, позволяющего увеличить  рентабельность собственного капитала  в зависимости от соотношения  собственного и заемного капитала  в структуре инвестируемых средств и стоимости заемных средств;

     4) уменьшения налогооблагаемой прибыли  за счет отнесения процентных  выплат на затраты, включаемые  в себестоимость.

     Лизинг  — это комплекс имущественных  отношений, возникающих при передаче объекта лизинга (недвижимого имущества) во временное пользование на основе его приобретения и сдачу в долгосрочную аренду. Лизинг является видом инвестиционной деятельности, при котором арендодатель (лизингодатель) по договору финансовой аренды (лизинга) обязуется приобрести в собственность имущество у определенного продавца и предоставить его арендатору (лизингополучателю) за плату во временное пользование. Особенности лизинговых операций по сравнению с традиционной арендой заключаются в следующем:

     1) объект сделки выбирается лизингополучателем, а не лизингодателем, который приобретает недвижимость за свой счет;

     2) срок лизинга, как правило,  меньше срока физического износа  объекта недвижимости;

     3) по окончании действия контракта  лизингополучатель может продолжить  аренду по льготной ставке  или приобрести арендуемое имущество по остаточной стоимости;

     4) в роли лизингодателя обычно  выступает кредитно-финансовый институт  — лизинговая компания, банк.

     Бюджетное финансирование недвижимости проводится, как правило, посредством финансирования в рамках целевых программ и финансовой поддержки. Оно предусматривает использование бюджетных средств в следующих основных формах: инвестиций в уставные капиталы действующих или вновь создаваемых предприятий, бюджетных кредитов (в том числе инвестиционного налогового кредита), предоставления гарантий и субсидий.

     Под проектным финансированием понимается финансирование инвестиционных проектов, характеризующееся особым способом обеспечения возвратности вложений, в основе которого лежат инвестиционные качества недвижимости, те доходы, которые получит создаваемое или реструктурируемое предприятие в будущем от использования объекта недвижимости. Специфический механизм проектного финансирования включает анализ технических и экономических характеристик объекта недвижимости и оценку связанных с ним рисков, а базой возврата вложенных средств являются доходы от эксплуатации объекта недвижимости, остающиеся после покрытия всех издержек. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

3 Источники финансирования  недвижимости (формы  привлечения ресурсов)

     Различают две крупные группы источников на основе права собственности: собственные  и чужие (заемные) денежные средства. Возможна более детальная классификация: собственные и приравненные к  ним средства; ресурсы, мобилизуемые на финансовом рынке; денежные поступления в порядке перераспределения.

К собственным  источникам финансирования относятся:

1. Амортизационные отчислния, направляемые предпринимательской организацией на простое воспроизводство основных фондов;
2. Средства, привлеченные в результате выпуска и продажи акций;
3. Отисления от прибыли, остающиеся в распоряжении организации (чистая прибыль), направляемые на прирост оборотного и основного капитала;
4. Суммы, выплаченные страховыми компаниями и учреждениями в виде возмещения ущерба от стихийных бедствий и т.п.;
5. Средства, выделяемые вышестоящими холдинговыми, акционерными компаниями финансово-промышленными группами на безвозвратной основе;
6. Благотворительньне взносы и пр.