Расчет интегральных показателей объектов государственной кадастровой оценки

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ                                                                                          

1 РАСЧЕТ ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ   ОБЪЕКТОВ  ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТ-ВЕННЫХ УГОДИЙ                                                                                                5

1.1 Определение интегрального  показателя плодородия почв объекта  государственной кадастровой оценки                                                                   5

1.2 Определение интегрального показателя технологических свойств объекта государственной кадастровой оценки                                                   10

1.3 Определение интегрального показателя  местоположения объекта государственной  кадастровой оценки                                                                 15

2 ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ИССЛЕДОВАНИЯ                                    18

2.1 Система административного образования                                           18

2.2 Экономико - географические  условия                                                  19

2.3 Природные условия                                                                                 20

3 ОЦЕНКА ЗЕМЕЛЬ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ       24

3.1 Определение балла бонитета почв                                                      24

3.2 Определение индекса технологических свойств                                  28

3.2.1 Оценка энергоемкости  почв                                                            28

3.2.2 Оценка контурности полей                                                             29

3.2.3 Оценка каменистости и рельефа                                                     31

3.2.4 Оценка расстояния полей  до хозяйственного центра                   32

3.3 Определение эквивалентного расстояния внехозяйственных грузоперевозок                                                                                                       37

3.4 Оценка сельскохозяйственных угодий по рентному доходу и кадастровой стоимости                                                                                        40

3.4.1 Расчет дифференциального  рентного дохода, обусловленного  плодородием почв                                                                                    41

3.4.2 Расчет дифференциального рентного дохода, обусловленного технологическими свойствами                                                                 42

3.4.3 Расчет дифференциального рентного  дохода, обусловленного местоположением  земель                                                                         43

3.4.4 Определение расчетного рентного  дохода                                    44

3.4.5 Определение удельного показателя  кадастровой стоимости сельскохозяйственных  угодий                                                                 44

ЗАКЛЮЧЕНИЕ                                                                                                     47

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ  ЛИТЕРАТУРЫ                                                                48

ПРИЛОЖЕНИЯ                                                                                                     49

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Государственная кадастровая  оценка земель сельскохозяйственного назначения – это совокупность административных и технических мероприятий, направленных на определение кадастровой стоимости земельных участков на определенную дату.

Целью оценки является определение  кадастровой стоимости сельскохозяйственных угодий для обоснования земельного налога, арендной платы и других платежей при сделках с земельными участками.

Объектом оценки являются земли сельскохозяйственного назначения в границах субъектов РФ, административных районов, землевладений (землепользований) юридических и физических лиц.

При выполнение курсового проекта, необходимо научиться: определять балл бонитета почв, индекс технологических свойств объекта оценки; эквивалентное расстояние внехозяйственных перевозок; расчитывать дифференциальный рентный доход, обусловленный плодородием почв объекта оценки, дифференциальный рентный доход, обусловленный технологическими свойствами почв объекта оценки и дифференциальный рентный доход, обусловленный местоположением объекта оценки; а также определять расчетный рентный доход и кадастровую стоимость сельскохозяйственных угодий.

 

 

1. РАСЧЕТ ИНТЕГРАЛЬНЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ ОБЪЕКТОВ ГОСУДАРСТВЕННОЙ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННЫХ УГОДИЙ

 

Интегральный показатель плодородия почв - балл бонитета земель объектов оценки вычисляется на основе экспликаций площадей оценочных групп или разновидностей почв и баллов их бонитетов. Одновременно с бонитировкой плодородия почв проводится оценка их энергоемкости.

Интегральными показателями являются:

• по плодородию почв - балл бонитета (совокупный почвенный балл);
• по технологическим свойствам - индекс технологических свойств земельных участков;
• по местоположению - эквивалентное расстояние до пунктов реализации сельскохозяйственной продукции и баз снабжения материально-техническими ресурсами, км.

 

1. Определение интегрального показателя плодородия почв объекта государственной кадастровой оценки

Определение балла бонитета почв, включает:

• установление методами статистического анализа признаков и свойств почв, существенно влияющих на их плодородие;
• расчет средних физических значений  отобранных признаков и свойств почв;
• пересчет на основе корреляционно-регрессионного анализа физических значений признаков и свойств почв в зависимости от их влияния на урожайность сельскохозяйственных культур в относительные величины – баллы;
• расчет среднегеометрического балла по совокупности признаков и свойств по разновидностям (группам) почв;
• расчет совокупного почвенного балла путем корректировки среднегеометрического балла на негативные свойства, снижающие плодородие почв (переувлажненность, эродированность, засоленность и т.д.).

Бонитировка почв представляет собой сравнительную (бальную) оценку их плодородия при сопоставимых агроклиматических условиях и интенсивности земледелия. Она проводится по основным устойчивым во времени свойствам почв, коррелирующих со средней многолетней урожайностью культур на этих почвах. Сопоставимость агроклиматических условий и интенсивности земледелия достигается путем природно-сельскохозяйственного зонирования территории с выделением сравнительно однородных по указанным признакам зон - земельно-оценочных районов. В различных зонах признаки могут быть разными, в зависимости от того, как они проявляются в конкретных условиях.

При оценке рабочих  участков полей и массивов пашни, кроме основной балльной оценки плодородия почв, используется система поправочных  коэффициентов на местные признаки качества земель, влияющие на урожайность культур: мелкоконтурность, рельеф, каменистость и др. Эти признаки качества не связаны с конкретными почвами и поэтому не могут быть оценены в бонитировочных шкалах.

Совокупный балл бонитета j-ой почвенной разновидности не должен превышать 100 баллов и определяется по следующей зависимости:

Балл бонитета i-го земельного участка (Бi) определяется взвешиванием баллов бонитета j-х почвенных разновидностей или оценочных групп почв i-го земельного участка (Бji) на их площади (Sji):

                                                   (1)

 Балл бонитета  почв сельскохозяйственных угодий  административного района (земельно-оценочного  района, субъекта РФ) определяется  взвешиванием баллов бонитета почв сельскохозяйственных угодий объектов государственной кадастровой оценки (административных районов, земельно-оценочных районов) на их площади, на основе шкал бонитетов групп почв IV тура оценки земель субъекта Российской Федерации (земельно-оценочного района) или почвенных разновидностей и экспликации почв объекта кадастровой оценки.

Баллы энергоемкости  по группам почв, отсутствующие в  материалах IV тура оценки земель, рассчитываются с учетом гранулометрического состава преобладающей в группе почвенной разновидности и показателей удельного сопротивления данной почвы, умноженных на 200.

Экспликация групп почв объекта кадастровой оценки составляется на основе почвенных карт (планов) и  данных земельного баланса на 1 января года проведения кадастровой оценки земель.

Площади групп почв объектов кадастровой оценки увязываются  в границах бывших хозяйств. Составляется рабочая поконтурная ведомость  площадей групп почв.

По данным рабочей  поконтурной ведомости площадей групп почв составляется экспликация групп почв объекта кадастровой оценки . Площадь группы почв определяется путем суммирования площадей контуров почв, относящихся к этой группе.

Данные экспликации  групп почв подлежат электронной  записи по программе формирования базы данных. На основании баллов бонитета и площадей групп почв объекта кадастровой оценки автоматизировано рассчитывается средний балл бонитета сельскохозяйственных угодий в границах административного района, землевладения (землепользования).

Экспликация почв сельскохозяйственных угодий составляется по бывшему хозяйству в целом и находящимся в его границах объектам кадастровой оценки. Основой составления экспликаций почв служат почвенные планы, площади почвенных разновидностей бывших колхозов, совхозов по данным вычисления площадей почв и внутрихозяйственной оценки земель.

Для составления экспликации  почв сельскохозяйственных угодий бывшего  хозяйства по почвенным разновидностям, общая площадь почв в сводной ведомости «Дела по вычислению площадей почвенных разновидностей» сопоставляется и увязывается с общей  площадью сельскохозяйственных угодий в границах бывшего хозяйства. Если суммарная площадь сельскохозяйственных угодий в границах бывшего хозяйства больше или меньше площади почвенных разновидностей в сводной ведомости, то невязка разбрасывается пропорционально площадям почвенных разновидностей.

Порядок составления  списка (экспликации) следующий. Вначале  составляется список однородных почвенных  разновидностей. Комплексные почвы  необходимо трансформировать до однородных разновидностей и дополнить список разновидностями, встречающимися только в комплексах, сочетаниях почв. Для этого составляется вспомогательная рабочая форма комплексов и содержания в них разновидностей почв. Площади разновидностей почв определяются путем распределения общей площади комплекса по процентам содержания компонентов в комплексе. Чтобы получить общую площадь отдельной почвенной разновидности, почвам в комплексах присваивается порядковый номер данной разновидности согласно ведомости «Дела по вычислению площадей почвенных разновидностей». Соответствующая нумерация необходима для удобства суммирования площадей одноименных почв и определения общей площади разновидностей почв бывшего хозяйства.

Рекомендуется также  составить унифицированную, единую для всех хозяйств субъекта Российской Федерации таблицу усредненного процентного содержания компонентов почв в комплексах.

Для автоматизированного  вычисления балла бонитета объектов кадастровой оценки указывается  номер почвенной разновидности  по систематическому списку. Если к моменту составления экспликаций почв объектов кадастровой оценки, разработана шкала бонитировки почв, то указывается номер почвенной разновидности по шкале.

Экспликации почв сельскохозяйственных угодий фермерских хозяйств, сельской (городской) администрации, фонда перераспределения земель формируется из состава и площадей почвенных разновидностей рабочих участков. Рабочий участок - поле севооборота, отдельно обрабатываемые участки поля, обособленные участки (контуры) кормовых угодий.

Для составления экспликаций на почвенный план наносят границы фермерских хозяйств, отграничивают фонд перераспределения земель, земли сельских и районных (городских) администраций. В рабочей форме подготовки базы данных указываются индексы и площади однородных (некомплексных) почв рабочих участков, индексы почвенных разновидностей в комплексе с другими почвами. Когда в объекте кадастровой оценки встречается несколько одноименных почв, то после их суммирования зачеркиваются повторения индекса почвенной разновидности и записывается суммарная площадь. При этом используются материалы поконтурного вычисления площадей почв и внутрихозяйственной оценки земель бывших хозяйств. Если участки, контуры первоначального вычисления площадей почв рассечены границами реформенного перераспределения земель, то части рассеченных контуров почв вычисляются планиметром или палеткой.