Методы экономической оценки реконструкции зданий и сооружений.

2. Осуществляется снижение издержек производства промышленного предприятия на производство продукции. В этом случае реконструкция и новое строительство разнонаправлены по целям.

3. Изменяется ассортимент продукции:

- производится новая продукция наряду со старой. Цель реконструкции совпадает с заданием нового завода;

- производятся новые виды изделий взамен старых. Цель реконструкций и нового строительства не совпадает.

4. Ликвидируется физический износ действующих основных фондов. Как правило, это происходит в процессе капитального ремонта или наряду с другими задачами реконструкции. Только при этой задаче реконструкция равнозначна новому строительству.

5. Улучшаются условия труда работающих благодаря облегчению трудовых процессов, механизации и автоматизации производства, уменьшению степени загрязненности воздуха, улучшению освещения и прочих санитарно-гигиенических условий.

Проведение реконструкций связано:

- с потерями мощности предприятия в период реконструкции:

     TP

Мр =Мt,

             t=1

где Мр – потеря мощности реконструируемого цеха за месяц t,

       Тр – период реконструкции.

   При реконструкции может уменьшаться мощность других линий и завода в целом. Это учитывается коэффициентом      .

- с возрастанием затрат производства в связи с потерей мощности /Zp/:

Zp = Co * a * Mp / (Мс *     ),

где Со – себестоимость годового выпуска продукции до реконструкции;

       а – условно-постоянная часть себестоимости продукции;

       Мс – мощность завода до реконструкции.

   Абсолютная экономическая эффективность реконструкции на уровне отрасли, подотрасли или отдельного предприятия дает возможность соотнести реальный полный эффект реконструкции с затратами или определить сумму реального прироста прибыли на каждый рубль капитальных вложений.

Пр – Зр

                    -----------  >(<)                Эа,

Кдоп

где Эа – абсолютная эффективность капитальных вложений в реконструкцию,

       пр – прирост годовой прибыли на реконструируемом предприятии.

   Реальный эффект реконструкции определяется при сопоставлении уровня рентабельности до и после реконструкции предприятия:

Ро >(<) Pi,

где Po, Рi – рентабельность предприятия соответственно до и после реконструкции.

При сопоставлении вариантов:

- реконструкции и нового строительства сравнительная экономическая эффективность определяется:

С   + Ен * (Кдоп + Zp) >(<) (Ср + Ен + Кн),

Где С   , Сн – себестоимость соответственно прироста объема производства на реконструируемом и вновь строящемся предприятиях,

       Кн – капитальные вложения в новое строительство.

- реконструкции предприятия «1» и предприятия «2» или варианта «1» и варианта «2» реконструкции данного завода сравнительная экономическая эффективность определяется:

С   1 + Ен * (Кдоп1 – Zp) >(<) C    2 + Eн * (Кдоп2 + Zp),

где  С 1, С 2 – себестоимость прироста объема производства по первому и второму вариантам

Кдоп1, Кдоп2 – капитальные вложения в реконструкцию по первому и второму вариантам.

2. Практическая часть.

Определение объема и стоимости текущего профилактического ремонта офиса.

2.1. Классификация зданий по функциональному назначению.

По функциональному назначению здания подразделяются на две группы:

        гражданские;

        промышленные.

К гражданским относятся здания, предназначенные для обслуживания бытовых, коммунальных и общественных потребностей людей. В эту группу входят жилые и общественные здания. К промышленным относятся здания, в которых выполнятся различные производственные процессы, связанные с добычей сырья, его переработкой и производством продукции. К производственным здания близки по своему характеру и назначению сельскохозяйственные здания.

Общественные здания и сооружения предназначены для размещения в них различного вида учреждений и предприятий, призванных обеспечить социальное, бытовое, культурное и коммунальное обслуживание населения. К ним относят учреждения:

      здравоохранения, физической культуры и социального обеспечения (больницы, госпитали, поликлиники, санатории, дома отдыха, спортивные здания и сооружения, интернаты и др.);

      просвещения (детские сады, детские ясли, общеобразовательные школы, профтехучилища, техникумы, высшие учебные заведения и   др.);

      культуры (библиотеки, музеи, ботанические сады, дома культуры, клубы и др.); искусства (театры, кинотеатры, цирки, концертные залы )

      учреждения науки и научного обслуживания (академии и их филиалы, научно-исследовательские институты, конструкторские бюро архивы и др.);

      учреждения финансирования, кредитования и государственного страхования (банки, сберегательные кассы и др.);

      учреждения коммунального хозяйства (гостиницы, дома колхозников, общежития, мотели, кемпинги, пожарные команды и др.);

      предприятия бытового обслуживания  (бани, прачечные, душевые, парикмахерские, дома быта, приемные пункты и др.);

      торговли и общественного питания (торговые центры, универмаги, магазины, крытые рынки, рестораны, столовые, фабрики,  кухни, кафе и др.); связи (почтамты, телеграфы и др ,);

      транспорта (железнодорожные вокзалы, речные вокзалы, авиавокзалы, автодорожные вокзалы и др.);

      строительства (проектные и проектно-изыскательские организации, мастерские, проектно-конструкторские и архитектурно-планировочные организации и др.).

Кроме того, все здания по этажности делятся на:

1)           малоэтажные (1-2 этажа);

2)           средней этажности (3-5 этажей без лифтов);

3)           многоэтажные (6-9 этажей с лифтами);

4)           высотные (более 9 этажей с лифтами).

Таким образом, здание с ремонтируемым офисом относится к общественным зданиям торговли средней этажности.

2.2 Классификация жилых и общественных зданий по капитальности и срокам службы.

В основу классификации положено деление зданий на группы в зависимости от материала основных конструкций (стен, фундаментов, перекрытий). По степени капитальности и долговечности в зависимости от материала основных конструкций жилые здания делятся на 6 групп с нормативными усредненными сроками службы от 15 до 150 лет, общественные здания делятся на 9 групп от 10 до 175 лет..

Сроки службы жилых и общественных зданий в целом по группам капитальности и долговечности, а также сроки службы основных конструктивных элементов и инженерного оборудования приведены в “ Положении о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий “.

Здание с ремонтируемым офисом относится ко второй группе зданий по капитальности со сроком службы 150 лет.

2.3. Классификация ремонтов и периодичности их проведения.

Согласно утвержденному Госстроем «Положению о проведении планово-предупредительного ремонта жилых и общественных зданий» предусмотрено два основных вида ремонта: текущий и капитальный.

Текущий ремонт заключается в систематическом и своевременном проведении работ по предупреждению преждевременного износа конструкций  и инженерного оборудования, а также работах по устранению мелких повреждений и неисправностей, возникших в процессе эксплуатации здания.

Аварийный ремонт предназначен для ликвидации последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными бедствиями, экстремальными условиями и ситуациями.

Охранно-поддерживающий ремонт осуществляют в ветхих домах, которые в ближайшее время не могут быть снесены.

Капитальный ремонт включает следующие виды:

 комплексный капитальный ремонт;

 выборочный капитальный ремонт.

По видам работ наше здание относится к текущему профилактическому ремонту, т.е. ремонт выявляется и планируется заранее по времени выполнения, объему, стоимости и частично относится к текущему периодическому.

Период проведения различных видов ремонта устанавливается в соответствии с «Положением о проведении планово-предупредительного ремонта».

Здание с офисом относится ко второй группе зданий по капитальности, следовательно периодичность ремонтов и осмотров будет такова:

Общий осмотр – 2 раза в год;

Частичный ремонт – не нормируется;

Внеочередной осмотр – не нормируется;

Текущий профилактический осмотр – через 3 года;

Текущий непредвиденный ремонт – ежегодно;

Выборочный капитальный ремонт – через 6 лет;

Комплексный капитальный ремонт – через 30 лет.

2.4. Определение физического износа здания.

Физический износ – полная потеря элементами здания своих технических и эксплуатационных качеств. Физический износ здания определяет вид, объемы и затраты капитального ремонта.

Оценка состояния здания в зависимости от физического износа может быть:

          Оценка состояния                            Физ.износ, %

   Хорошая              0 - 10

   Вполне удовлетворительная                11 -20

   Удовлетворительная              21 - 30

   Не вполне удовлетворительная              31 - 40

   Неудовлетворительная              41 - 60

   Ветхая              61 - 75

   Непригодная              76 и более

Существует два метода определения физического износа: путем обследования фактического технического состояния в целом и его важнейших конструктивных элементов и по срокам службы. Но в данном случае целесообразно использовать второй метод, т.е. путем сопоставления времени фактической эксплуатации и среднего нормативного срока службы.

Иф = Тфакт / Тнорм * 100

где  Тфакт, Тнорм – фактический и нормативный срок службы здания, %.

Этот способ не точен, но позволяет без специальных приспособлений рассчитать физический износ здания.

Иф = 36 / 150 * 100 = 24 %

Следовательно, состояние ремонтируемого здания удовлетворительное (11-20%).

2.5. Определение морального износа здания.

Оценка эксплуатационных показателей общественных зданий состоит в выявлении соответствия фактических показателей стандарту, установленному требованиям главы СНиП по проектированию зданий. При этом отклонения от нормативных требований к планировке и уровню инженерного благоустройства, снижающей качество жилища, рассматриваются как признаки морального износа. Степень морального износа оценивается характером и степенью распространения указанных отклонений.

Моральное старение строений в основном зависит от темпов и уровня развития НТП. Различают две формы морального износа:

1)                 Моральный износ 1-ой формы связан со снижением стоимости по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется сокращением затрат необходимого труда на возведение подобных зданий на момент оценки. Моральный износ 1-ой формы уменьшает первоначальную стоимость здания и тем самым снижает амортизационные отчисления на капитальный ремонт.

Моральный износ 1-ой формы в процентах к первоначальной стоимости объекта определяется по формуле:

Им1 = (П – В) / П * 100

где  П – первоначальная стоимость объекта;

В – восстановительная стоимость объекта.

2) Ликвидация морального износа 2-ой формы увеличивает первоначальную стоимость здания. Сам же моральный износ 2-ой формы определяет моральное старение зданий или его элементов по отношению к существующим на момент оценки по объемно-планировочным, нормативно-гигиеническим и другим нормативным требованиям.

Моральный износ 2-ой формы определяется по формуле:

Им2 = (Эс + Ен * Сс) / (Эн + Ен * Сн)

где Эс, Эн – годовые эксплуатационные затраты соответственно по старым объектам и вариантам нового технического решения, принимаемого за эталон;

Ен – нормативный коэффициент капитальных вложений ( Ен = 0,15);

Сс,Сн – сметная стоимость соответственно  по старым объектам и вариантам нового технического решения, принятого за эталон.