Элитное жилье России

34

Содержание

ВВЕДЕНИЕ

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

1.1. Понятие и классификация элитного жилья

1.2. Основные характеристики элитного жилья

1.3. История развития Таунхаусов

2. ОСОБЕННОСТИ ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ В ГОРОДЕ МОСКВА

2.1. Общая характеристика элитного жилья г. Москвы

2.2. Современный рынок элитного жилья в г. Москве

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

ВВЕДЕНИЕ

Современный элитный рынок недвижимости сформировался в конце 1990-х – начале 2000-х годов. По мнению большинства экспертов, то, что раньше считалось элитными постройками: прежде, всего квартиры в престижных домах сталинской эпохи, построенных «на века» - уже давно не считается престижным ни в коей мере. Кутузовский проспект и Дом на набережной потеряли свою популярность, а респектабельные клиенты предпочитают апартаменты в современных домах.

На сегодняшний день ряд экспертов и участников российского рынка элитного жилья полагают, что сектор элитного жилого домостроения России находится на одном из последних этапов своего становления, основные трудности позади (законодательного, понятийного, структурного, ценообразовательного характера) и для дальнейшего положительного решения поставленных задач необходимо лишь придерживаться установленных временем правил.

В действительности же российскому рынку элитного жилья предстоит пройти еще долгий путь в не один год до момента окончательного становления и всестороннего понимания всех его существенных аспектов.

Несмотря на пессимистические прогнозы в связи с запретом на строительство в центре Москвы, на рынок продолжают выходить элитные проекты. Конечно, они заложены несколько лет назад, однако все равно пополняют объем предложения, который в противном случае мог бы исчерпаться за 3-4 года, учитывая сохраняющиеся темпы продаж на элитном рынке, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости».

Объект курсовой работы – развитие элитного жилья на современном этапе.

Предмет курсовой работы – рынок элитного жилья г. Москвы.

Цель курсовой работы - рассмотреть особенности элитного жилья на рынке недвижимости.

Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

- рассмотреть понятие и классификацию элитного жилья;

- раскрыть основные характеристики элитного жилья;

- изучить историю развития Таунхаусов;

- дать общую характеристику элитного жилья г. Москвы;

- охарактеризовать современный рынок элитного жилья в г. Москве.

Тема «Элитное жилье на рынке недвижимости» еще мало разработано в литературе, в основном это статьи в периодических изданиях и интернет следующих авторов: Батшев М., Ларионова Е.О., Прокофьева И.А., Халезов А. С. и другие.

1.ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ СТРОИТЕЛЬСТВА ЭЛИТНОГО ЖИЛЬЯ

1.1. Понятие и классификация элитного жилья

На рынке жилья и в практике архитектурного проекти­рования и строительства сложились определенные требо­вания к элитным жилым домам.

Многоквартирные элитные жилые дома должны отвечать ряду условий и иметь определенные типологические характе­ристики. В практике проектирования и строительства часто к элитным жилым домам относят дома, которые не могут счи­таться таковыми, поскольку не отвечают ряду показателей, в том числе и по объемно-планировочным решениям. Например, наличие малокомнатных квартир в доме, количество квартир на площадке более двух, неохраняемая территория и т. д.[1]

В настоящее время нет четкой классификации элит­ного жилья. Границы, определяющие жилье как элит­ное или повышенной комфортности, весьма расплывчаты. Расширенная шкала показателей, наличие которых позволя­ет отнести жилье к элитному, выглядит следующим образом:[2]

- уникальное местоположение объекта - исторический центр города или прилегающие к нему территории, отличные видовые характеристики из окон, престижность района и архитектурная выразительность его застройки;

- индивидуальность архитектурного решения (отделка фасада с применением архитектурных деталей, фасонного кирпича, ковки, натурального камня, мозаичной плитки, скульптур). Вестибюли и лестнично-лифтовые холлы - отделка люкс с использованием натурального дерева, камня, подвесных и кессонных потолков, элементов декора, вене­цианской штукатурки, зеркал, люстр, произведений искус­ства, современной мебели;

- высококачественные строительные материалы ведущих производителей (для нового строительства);

- круглосуточная охрана дома и территории;

- этажность здания не более 7 этажей, в том числе 1-2 этажа нежилых;

- высокий уровень предлагаемого сервиса (служба консьержей, служба уборки квартир, сауны, химчистка, кафе, косметический кабинет, спортивный и тренажерный залы, бассейн, помещение временного пребывания детей, дет­ская игровая площадка, бильярдная, подземный паркинг, площадки барбекю для отдыха жильцов дома и т. д.). Без каждой отдельной услуги дом может быть элитным, однако 2-3 такие услуги обязательны. Кроме того, должны быть услуги (1-2 услуги) только для жильцов дома;

- расширенный состав помещений по функциональному назначению, включающий такие помещения, как столовая, гостевая, кабинет, библиотека, тренажерная, зимний сад, кладовая хозяйственного назначения, постирочная, гладильная, комната личной гигиены, наличие гостевого санитарного узла;

- высокое инженерно-техническое оснащение здания (звукоизоляция, стеклопакеты люкс, современные скоростные бесшумные лифты, центральная приточно-вытяжная вентиляция и системы кондиционирования, биметалличе­ские радиаторы с терморегуляторами, автономная система водо- и теплоснабжения, мощность электросети не менее 20 кВт на каждую квартиру, системы видеонаблюдения, домофон, система телекоммуникаций, Интернет, адресная противопожарная сигнализация);

- высота потолков не менее 3 м;

- возможность перепланировки квартиры под требования конкретного покупателя, (свободная планировка), наличие изолированных комнат, по конфигурации приближен­ных к квадрату, и большой кухни (не менее 15 м2);

- количество квартир в доме не более 30-35;

- не более 2-3 квартир на одной площадке;

- наличие квартир в двух уровнях в зависимости от объемно-планировочного решения;

- социальная однородность жильцов;

- подземный гараж (не менее двух машино-мест на квартиру);

- возможность входа в дом из подземного гаража;

- высокий уровень благоустройства прилегающей терри­тории (озелененная территория с наличием детской, спортив­ной площадок, площадки для отдыха взрослых и выгула собак);

- хорошо освещаемая улица и преддомовая территория.

Отсутствие одного из вышеперечисленных параметров выводит дом из класса элитных и переводит в категорию домов высокого уровня комфортности.

Архитектурное решение элитных жилых домов отличается своей выразительностью, в связи с чем они должны выступать как доминанты или акценты в застройке квартала или микрорайона.

Объем элитного строительства, учитывая затраты на возведение подобных домов, должен обосновываться в каждом городе исходя из спроса на этот тип жилья, поскольку аль аль­тернативой этому строительству являются особняки, име­ющие ряд преимуществ по сравнению с квартирой в элит­ном доме. Это прежде всего наличие земельного участка и дома-особняка, хозяйственных построек как единого ком­плекса недвижимости, находящегося в личной собственно­сти владельца. Изолированность от соседей, расширенный состав помещений в доме, возможность иметь на участке хозяйственно-бытовые постройки, экологически чистая среда, возможность заниматься любительским садоводством, цвето­водством, огородничеством, возможность организации отды­ха на участке и другие преимущества в сравнении с квартирой в элитном доме делают этот тип нового строительства конку­рентным элитным многоквартирным жилым домам.[3]

Элитные жилые дома в отличие от особняков имеют основное преимущество в том, что они расположены в цен­тральных или прилегающих к центру престижных районах го­рода, что исключает необходимость длительных ежедневных трудовых и культурно-бытовых поездок в город и обратно.

Понятие «элитное жилье» подразумевает особую категорию дорогостоящих квартир, расположенных в историческом центре, в комплексах с удобной инфраструктурой и собственной парковкой, либо в загородных коттеджных поселках, построенных по индивидуальному проекту.[4]

Элитный дом – это тот дом, в котором на высочайшем уровне заложены инженерные системы и коммуникации, грамотно продуманы планировочные решения квартир, а высота потолков – более трех метров. Общая площадь однокомнатной квартиры –65–90 м2, двухкомнатной –80–120 м2, трехкомнатной – от 120- и более квадратных метров. В доме должна быть удобная организация пространства, многоуровневая охрана дома и придомовой территории, видеонаблюдение. Обязательно наличие наземного и подземного паркинга, рассчитанного на два и более машино-мест на одну квартиру. В подземный паркинг доступ должен осуществляться посредством современных бесшумных скоростных лифтов. Здесь должна быть предусмотрена кладовая комната для сезонного хранения автопокрышек. Одним из наиболее важных факторов является удачно выбранная экозона нахождения дома. Отличные видовые характеристики из окна, облагороженная придомовая территория с детской площадкой и зоной отдыха. Очень важна инфраструктура вблизи дома – салон красоты, банк, магазин необходимых товаров, фитнес-клуб, бассейн, мойка, рестораны, прачечная. Большой плюс, если вблизи дома расположены гимназии, детские образовательные и развивающие учреждения. Одним из основных факторов является то, что дом построен застройщиком с хорошей репутацией, который уделяет первоочередное внимание качеству строительных материалов. Также дом должен быть узнаваем по оригинальности и стилю внешнего и внутреннего дизайна. В идеале элитный дом – малоквартирный. Также есть понятие клубный дом, в котором идет серьезный подбор будущих жильцов. Все перечисленное в комплексе позволяет нам считать дом элитным.

1.2. Основные характеристики элитного жилья

В соответствии с представленным определением термина «элитное жилье» выявлены типы (категории) элитных жилых домов, относимых к рынку «совре­менного» элитного жилья (далее - рынок элитного жилья) (табл. 1).

Таблица 1.1. Сущностное содержание объектов элитного жилья

В России критерии элитного жилья еще не вполне определились, а потому нельзя с полной уверенностью, однозначно назвать то или иное предложение на рынке недвижимости «элитным». Вместе с тем компании-застройщики и риэлторские агентства в целях рекламы широко используют определение «элитный», а также его синонимы de luxe и класс А. Хотя профессионалы знают, что даже сами эти понятия не идентичны, не говоря уже о потребительских характеристиках домов различных компаний.

Попытаемся составить список критериев, отличающих элитные объекты всех прочих классов, и на основании полученных результатов сделать вывод о том, в какой степени позиционируемые застройщиками и риэлторскими агентствами элитные жилые комплексы соответствуют высокому статусу.

Для того, чтобы определить характерные особенности элитного жилья мы рассмотрели работу специалистов московских агентств недвижимости, которые продают самые дорогие квартиры и дома. Это Penny Lane Realty, Blackwood, «Кирсанова риэлти», «Калинка» и «Домострой-Престиж». Все рассмотренные нами эксперты подчеркивали относительность существующего на сегодняшний день понятия «элитный» из-за отсутствия жестких стандартов. Тем не менее ряд обязательных для элитного жилья критерии на сегодняшний день есть.

На первое место поставили такой критерий, как клубность. В идеале клубный дом — тот, в котором не более 10 квартир. Кстати, уже одного этого условия достаточно, чтобы львиная доля «элитных» предложений отпала. Ведь очень часто «элитным» называется жилой комплекс, имеющий 100, 200, а то и более 300 квартир. На их фоне жилые комплексы даже с 40 квартирами кажутся куда более близкими к понятию «элитный». Этот критерий вызвал шквал возражений. Многие говорили, что «в центре Москвы никто не строит дома с таким малым количеством квартир. Обычно минимальное их количество составляет двадцать». То есть возводить дом с 6–10 квартирами, если можно построить с 20 и более, — непозволительная роскошь, когда речь идет о центре столицы, где земля стоит чрезвычайно дорого.

Вторым обязательным для элитного жилья критерием стала единая социальная среда. В настоящих элитных домах происходит очень строгий отбор жильцов. Этот отбор осуществляют сами потенциальные покупатели элитной квартиры, выбирая, с кем бы им хотелось жить в одном доме. Естественно, подобный отбор едва ли возможен в доме, рассчитанном на 100 квартир.

Третий критерий — месторасположение. Элитный дом должен находиться в историческом центре города. Преимущества очевидны. С одной стороны, живя в центре, очень удобно и быстро можно добраться до любой точки города. Сам по себе статус дома в центре города во всем мире считается престижным. Не исключено, что в будущем, после возведения ряда престижных кварталов за пределами города, акценты сместятся.