Титульное страхование в России и за рубежом

Вопросы титульного страхования или  страхования потери имущества в  результате утраты права собственности  на сегодняшний день в России не представляются разработанными в должной мере. Проведение титульного страхования осложнено нерешенностью ряда вопросов в части его наполнения, андеррайтинга и форм проведения.

В группе юридических рисков выделены пять категорий титульных рисков, это – виндикационные, реституционные, ипотечные риски, риски несоблюдения требований к оформлению и реализации сделки, риски изъятия, запретов и  ограничения пользования. Виндикационные риски связаны с истребованием  имущества (объекта недвижимости) из чужого незаконного владения. Реституционные риски касаются случаев неправильного  оформления сделок в части скрытия  реальной цены недвижимости в целях  избежания налогообложения одним  из участников сделки. Ипотечные риски  лежат в основе ипотечного страхования, одной из составляющих которого является страхование права собственности  заемщика на приобретенный им посредством  кредита объект недвижимости. Риски  изъятия и ограничения – это, так называемые, сервитуты, которые  в России остаются страховщиками  практически без внимания.

Риск утраты права собственности  связан с возможным признанием сделки недействительной. Оснований признания  сделки недействительной, предусмотренных  российским законодательством, достаточно много. Между тем, основными рисками утраты права собственности на недвижимость являются:

• несоблюдение нотариальной формы сделки и требования ее регистрации;
• совершение мнимой или притворной сделки, в т.ч. оформление недвижимости на подставное лицо, фиктивный родственный обмен, фиктивная продажа неприватизированной квартиры;
• пороки дееспособности участника сделки;
• совершение сделки неуполномоченным лицом;
• фиктивная выписка граждан;
• сделки с неисполненными обязательствами.

Титульное страхование защищает собственника имущества от всевозможных правовых коллизий, например, от нарушений прав предыдущих владельцев, неучтенных наследников, иждивенцев, незаконности предыдущих сделок, ошибок регистратора, недееспособности сторон сделок, неправомочных решений суда и пр. Кроме того, титульное страхование предусматривает защиту собственника в случае оспаривания его права собственности, а также неблагоприятных последствий, возникающих после вынесения судом решения о лишении права собственности. И, наконец, титульное страхование облегчает и удешевляет получение банковского кредита на покупку недвижимости, так как снижает банковские административные расходы на предварительное изучение объекта недвижимости и его истории, а также значительно уменьшает кредитный риск.

Комиссия по титульному страхованию  находится в пределах 15 – 20%. По мнению страховщиков, нагрузка не может быть ниже 28-29% в связи с большой  расходной частью, которая может  включать в себя гонорар стороннего специалиста, проводящего дорогостоящую  юридическую экспертизу (от 300 до 1.000 долларов США); кроме того, страховщики  закладывают в нагрузку прибыль. За рубежом доля нагрузки также находится на уровне 30 %.

Исследование организации титульного страхования за рубежом выявило, что:

• объем страхового покрытия зарубежных страховщиков в рамках титульного страхования значительно превышает российские аналоги;
• анализ тарифных условий свидетельствует о том, что ставки страховой премии в РФ на 30-40 % превышают тарифы, применяемые за рубежом;
• в ряде стран используются рамочные страховые продукты для собственников, заёмщиков, застройщиков и инвесторов;
• решение о титульном страховании и о его стоимости принимается оперативно;
• андеррайтеры в титульном страховании – это лица с высшим юридическим образованием. В российских компаниях таких специалистов практически нет.

Анализ титульного страхования  в развитых странах привел к выводу о том, что оно осуществляется, как правило, специализированными  компаниями. Для российских условий  появление специализированного  коммерческого страховщика «титула» представляется преждевременным, т.к. данный вид страхования только развивается. По результатам анализа титульного страхования за рубежом, в работе предложено страховщикам применять  более низкие страховые тарифы и  увеличить объем страхового покрытия, что обеспечит расширение рынка  титульного страхования.

В ряде стран Америки и Западной Европы титульное страхование в  связи с особенностями законодательства в части регистрации сделок с  недвижимостью возведено в ранг государственного и обязательного. В связи с тем, что в странах  действует единая система регистрации  сделок, защита титула является прерогативой титульных страховщиков. Поэтому  титульное страхование является неотъемлемой частью сферы недвижимости.

Жилищное страхование в развитых странах, например, в США, относится  к отрасли социального страхования. Поэтому титульное страхование  как органическое звено жилищного  страхования рассматривается как  один из видов социального страхования. При этом социальное страхование  является некоммерческим и может  осуществляться в форме взаимного  страхования. В России такая модель титульного страхования тоже может  получить развитие в рамках создаваемых  ТСЖ – товариществ собственников  жилья – что соответствует  нормам Федерального закона «О товариществах  собственников жилья» № 72-ФЗ от 15.07.1996 г. Страхование имущества (непосредственно  жилья от огневых рисков) на базе ТСЖ в форме взаимного страхования  уже применяются.

Ещё одной проблемой, сдерживающей развитие титульного страхования, является нежелание страхователя оплачивать юридическую экспертизу на предмет  «чистоты» сделки и собирать необходимые  документы, зачастую не имеющиеся у  них на руках. Эффективным способом решения данной проблемы – рассмотреть  возможность оплачивать услуги юристов  самостоятельно посредством сбора  денежных средств для этих целей  со страхователей. Уплаченная сумма  позволяет заключать соответствующие  договоры страхования по более низким тарифам.

Сравнительный анализ организации  титульного страхования в России и за рубежом позволяет сделать следующие выводы:

1. Объем страхового покрытия  зарубежных страховщиков в рамках  титульного страхования значительно  превышает российские аналоги.

2. Размер  страховых   премий,   взимаемых страховыми компаниями  с участников рынка, часто   более  чем  в  10  раз  превышает  размер  страховых   премий,   взимаемых   зарубежными   страховыми компаниями за страхование  от аналогичных рисков. Так, например, если  в  США размер страховой  премии, взимаемой за страхование  титула на  срок  не  менее  10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то  в  России  страховая  премия,  взимаемая страховыми  компаниями  при  заключении  договора  страхования  на  1   год,  колеблется  в  пределах  от  0,3  до  2,5%.

Следует отметить, что страхование  риска утраты права на недвижимое имущество имеет недостаточное  распространение в практике российских страховщиков по сравнению с их зарубежными  коллегами (на рынке недвижимости страхуют лишь менее 2 % всех сделок). Кроме того, данная страховая услуга в настоящее  время доступна исключительно собственникам  имущества, что ущемляет интересы лиц, обладающих имуществом на иных правовых основаниях (например, по договорам аренды).

Из-за особенностей российской экономики  отечественный страховой бизнес пока находится в процессе становления, у граждан еще не сформировалась должная страховая культура.