Страхование недвижимости в РФ

Размер страховой суммы  напрямую зависит от размера страховой  премии (страхового взноса), под которой  понимается плата за страхование, вносимая страхователем страховщику в  порядке и сроки, установленные договором страхования.[3,47]

Страхование недвижимости является по общему правилу добровольным. Обязательное имущественное страхование для  недвижимого имущества юридических  лиц может быть установлено законом  только в отношении недвижимого  имущества, являющегося государственной  или муниципальной собственностью.

Кроме того, страхование  недвижимости фактически обязательно  при ипотечном кредитовании. Банки  и иные кредитные организации, предоставляя кредиты на покупку недвижимости, заинтересованы в сохранении приобретаемой  недвижимости, которая является предметом  залога, обеспечивающего выдачу кредита. Поэтому в договоре ипотечного кредитования обычно содержится условие, по которому получатель кредита обязан за свой счет застраховать заложенное недвижимое имущество. При атом договор страхования заключается на весь срок действия кредитного договора.

Размер страховой суммы, которая выплачивается при наступлении  страхового случая, напрямую зависит  от размера страховой премии (страхового взноса). Страховая премия может  вноситься как целиком, так и  в рассрочку. В последнем случае договором устанавливаются последствия  неуплаты в установленные сроки  очередных взносов. Если страховой  случай наступил в период просрочки  уплаты очередного взноса, страховщик вправе зачесть сумму этого взноса при выплате страхового возмещения. Страховые тарифы нередко определяются в процентах от страховой суммы, что удобно при подсчете взноса при  изменении страховой стоимости.[6,54]

Страховщик в силу общего правила может самостоятельно определять страховые тарифы. Однако, как следует  из п. 2 ст. 954 ГК РФ, в предусмотренных  законом случаях размер страховой  премии определяется в соответствии со страховыми тарифами, установленными или регулируемыми органами государственного страхового надзора. Следует отметить, что до настоящего времени какого-либо регулирования тарифов при добровольном имущественном страховании не осуществлялось. Страховой тариф при страховании  недвижимости зависит не только от конкретного страхового риска, но и  от других факторов. К ним относятся  хозяйственное назначение объекта  страхования, тип строения, год постройки, материалы, из которых сделан объект страхования, и т. д.

Для определения страхового тарифа с учетом всех указанных факторов страховщик определяет действительную стоимость имущества. Оценку стоимости  объекта недвижимости обычно проводят квалифицированные эксперты. Однако такая возможность не всегда присутствует, поэтому недвижимость может оцениваться  со слов страхователя, что зачастую ведет к завышенной оценке объекта  недвижимости. В ситуации, когда  завышение страховой суммы в  договоре страхования было следствием обмана со стороны страхователя, страховщик вправе требовать признания договора недействительным и возмещения причиненных ему этим убытков в размере, превышающем сумму полученной им от страхователя страховой премии.

Такое же правило применяется, если страховая сумма превысила  страховую стоимость в результате страхования одного и того же объекта  у двух или нескольких страховщиков — так называемое двойное страхование. В этом случае сумма страхового возмещения, выплачиваемая каждым из страховщиков, сокращается пропорционально уменьшению страховой суммы по соответствующему договору страхования.

Страховщик естественным образом заинтересован в активной помощи страхователя по сокращению размера  ущерба. Закон требует, чтобы при  имущественном страховании страхователь принимал доступные ему разумные меры для уменьшения размера возможных  убытков, а произведенные при  этом расходы страховщик обязан возместить, даже если общая сумма выплат превышает  страховую сумму. Поэтому договор страхования недвижимого имущества может предусматривать обязанность страхователя предпринимать необходимые действия по спасению имущества при страховом случае: своевременный вызов аварийных служб и органов правопорядка, своевременное уведомление страховщика, использование местных подручных средств и т. д.[9,75]

Недвижимое имущество  может быть застраховано по договору страхования в пользу лица (страхователя или выгодоприобретателя), имеющего основанный на законе, ином правовом акте или договоре интерес в сохранении застрахованного имущества.

Как видно из данной формулировки, интерес состоит только в сохранении этого имущества, но не в получении  каких-либо выгод и преимуществ, связанных с владением, пользованием или распоряжением этим имуществом. Не страхуется также интерес, связанный  с возможными расходами при утрате или повреждении этого имущества. Иными словами, по договору страхования недвижимого имущества подлежит возмещению только одна составляющая убытков — утрата или повреждение имущества. Важно также, что в качестве повреждения имущества здесь рассматривается утрата возможности выполнять определенные функции, ибо интерес в сохранении имущества состоит в том, чтобы имущество находилось в неизменном состоянии не только с точки зрения физической сохранности, но и сточки зрения его функционального назначения.

Таким образом, лицом, имеющим интерес в сохранении застрахованного имущества, является, прежде всего, собственник, поскольку по общему правилу он несет риск утраты или повреждения. Однако риск утраты или повреждения имущества может быть возложен законом или договором на другое лицо. Случается,что в договоре аренды недвижимого имущества может содержаться условие о том, что риск случайной гибели или повреждения арендованного имущества возлагается на арендатора. Такая точка зрения нашла отражение и в судебной практике.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ГЛАВА 2. Анализ страхования  недвижимости в РФ.

2.1. Риски при  страховании недвижимости в РФ.

Рынок недвижимости во все  времена был связан с определенными  рисками. Речь идет в первую очередь  об утрате права собственности на приобретенную недвижимость. Когда-то давно достаточно надежной гарантией  при заключении сделки считалось  честное слово продавца о том, что принадлежащая ему недвижимость куплена законно, свободна от долгов и иных притязаний третьих лиц. Часто  такую «клятву» человек давал  под присягой, что увеличивало  степень уверенности покупателя в правдивости заверений продавца.

В целом проблемные ситуации, с которыми сталкиваются российские участники рынка недвижимости, обусловлены  следующими рисками:

• риски, возникающие по вине работников учреждений, осуществляющих регистрацию прав на недвижимое имущество  и сделок с ним, органов технического и кадастрового учета;

• риски, возникающие в  результате несовершенства действующего законодательства;

• риски, связанные с недобросовестными  действиями отчуждателей или приобретателей недвижимости, а также мошенничество и иные виды правонарушений;

• риски, связанные с неосмотрительными  действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости.

 Риски, возникающие  по вине работников государственных  структур. Законодательством предусмотрена ответственность государственных органов, участвующих в процессе государственной регистрации прав на недвижимое имущество, за возникший по их вине ущерб у участников рынка недвижимости. В частности, Закон о регистрации прав на недвижимость определяет ответственность учреждений юстиции по регистрации прав за:

• своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделках с ним  в Едином государственном реестре  прав;

• полноту и подлинность  выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках  с ним. Кроме того, законом предусмотрена  возможность.[2,62]

Существовала практика, когда  учреждения юстиции по регистрации  прав, сознавая опасность возникновения  указанной выше ситуации, создавали  специальные гарантийные фонды. Предполагалось, что данные будут  использованы учреждениями юстиции  для компенсации ущерба, возникшего у субъектов рынка недвижимости по вине учреждений юстиции. Однако на практике создание таких фондов нецелесообразно  и неоправданно. Причин этому несколько:

• средства фонда выделяются в структуре средств учреждения юстиции только для целей внутреннего  учета и контроля. Фактически они  не выделяются в виде отдельной суммы, размещенной на обособленном банковском счете. При возникновении кассовых разрывов средства со счета списываются  без учета вероятности возникновения необходимости возмещения ущерба участникам рынка недвижимости;

• не снимается риск того, что средств на счете учреждения юстиции может оказаться недостаточно для исполнения обязательств по компенсации  причиненного ущерба.

Более того, в сложившейся системе регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним нечетко установлен правовой статус платежей за регистрацию. На сегодняшний день установленный Законом о регистрации порядок финансового обеспечения системы регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предполагает поступление соответствующей платы на счета учреждений юстиции. Финансирование учреждения юстиции и его филиалов осуществляется за счет внесения платы за государственную регистрацию и предоставление информации о зарегистрированных правах, за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и средств иных, не запрещенных законом источников. При этом расходование средств учреждения юстиции и его филиалов производится в соответствии со сметой, утверждаемой регистратором прав, возглавляющим учреждение юстиции.

Риски, связанные  с положениями действующего законодательства.Основные риски этой группы обусловлены тем, что существующие законодательные и иные правовые акты не в полной мере обеспечивают приобретателям на рынке недвижимости защиту имущественных прав. При этом особенно серьезным препятствием для развития рынка недвижимости и активизации инвестиционного процесса являются две основных группы проблемных ситуаций. Во-первых, в российском законодательстве права на здания и сооружения отделены от прав на земельный участок. Во-вторых, в соответствии с действующими положениями Гражданского кодекса Российской Федерации и Закона о регистрации прав на недвижимость участник рынка недвижимости может быть лишен принадлежащей ему недвижимости по ряду оснований. Например, возможность лишения прав собственности в случае, когда выясняется, что были нарушены права членов семьи продавца жилья при первичной приватизации квартиры или при совершении сделки купли-продажи квартиры.

Таким образом, созданная  сегодня в России законодательная  конструкция не дает полной гарантии прав сегодняшних собственников  на недвижимое имущество.

Эта "негарантированность" охватывает практически все объекты недвижимости, с которыми в течение последних десяти лет совершались какие-либо сделки. В результате этой "негарантированности" прав:

• повышается стоимость  кредитных ресурсов, выдаваемых под  залог недвижимости;

• существенно повышается стоимость жилья при первичных  сделках.

По оценкам экспертов, на столичном рынке жилья разница  между стоимостью аналогичного жилья  на первичном и вторичном рынках составляет до 20%. При этом, как правило, чем большее число собственников  сменила квартира, тем ниже ее стоимость.

Риски, обусловленные  недобросовестными действиями отчуждателей и приобретателей недвижимости. Данная группа рисков связана исключительно с деятельностью правоприобретателей и отчуждателей на рынке недвижимости. Проблемы, возникающие у участников рынка в этом случае, не связаны прямо ни с действиями регистрирующих органов, ни с действиями органов технического и кадастрового учета, ни с качественным уровнем действующего законодательства. Подобные риски присутствуют на рынках недвижимости практически всех стран. [11,46]

Участники рынка стремятся  снизить возникающие риски следующими способами:

• тщательным подходом к  анализу правоустанавливающих документов, партнеров по сделке и условий  совершения сделки с недвижимостью;

• внесением в договоры, на основании которых осуществляется переход права на недвижимость, защитных оговорок;

• страхованием рисков в страховых компаниях.

Таким образом, снижение негативных последствий может быть достигнуто как путем совершенствования  законодательства, методологии и  процедур технического (кадастрового) учета и государственной регистрации  прав на недвижимое имущество и сделок с ним, так и за счет развития системы  государственного гарантирования и  частного страхования.

2.2. Проблемы при страховании недвижимости в РФ.

Учитывая, что в России рынок услуг по страхованию “титула  собственности” только формируется, статистика страховых случаев невелика, а  доступность информации о сделках  на рынке недвижимости и их последствиях для страховых компаний ограничена, размер страховых премий, которые  страховые компании взимают с  участников рынка, часто более чем  в 10 раз превышает размер страховых  премий, взимаемых зарубежными страховыми компаниями за страхование от аналогичных  рисков. Так, например, если в США размер страховой премии, взимаемой за страхование титула на срок не менее 10 лет, составляет от 0,3 до 1%, то в России страховая премия, взимаемая страховыми компаниями при заключении договора страхования на 1 год, колеблется в пределах от 0,3 до 2,5%. По мере развития рынка недвижимости, совершенствования системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, улучшения информационной прозрачности можно прогнозировать снижение размера страховых премий, взимаемых российскими страховыми компаниями.[13,74]

При этом существует целый  комплекс проблем, препятствующих активизации  деятельности страховых компаний на рынке недвижимости:

• сложность доступа к  информации о правах на недвижимое имущество, хранящейся в настоящее  время в различных государственных  органах;