Ипотечное страхование и кредитование

ИПОТЕКА. ИПОТЕЧНОЕ СТРАХОВАНИЕ. 
 

Говоря об ипотечном страховании, прежде всего стоит разъяснить каков же объект страхования в данном вопросе. Итак, ипотечное страхование – это страхование ипотеки, или процесса ипотечного кредитования.

Ипотечное кредитование — долгосрочная ссуда, предоставляемые юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли, производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. При этом в качестве залога чаще всего используется вновь покупаемое жилье, иногда уже имеющаяся в собственности недвижимость.

Выделяют  несколько видов ипотечного кредита, в зависимости от объекта кредитования:

Во-первых, это  ипотечный кредит на загородное жилье. Процедура его оформления более  трудная, чем в остальных случаях, так как документы оформляются  отдельно на участок и на само строение. Также и размер первоначального  взноса выше в этом случае.

Следующий вид  кредита – это кредит на покупку  квартиры на первичном рынке (в новостройках или строящееся жилье). Проценты по данному кредиту достаточно высоки, а максимальный срок кредитования в  свою очередь не так велик, как  в остальных случаях, и на то есть ряд причин. Основные причины –  большие риски, возможность банкротства  застройщика, мошенничество, вероятность  возникновения «долгостроя». С другой стороны, если у заемщика есть право  собственности на данное жилье, то кредит скорее всего обойдется дешевле. Еще немаловажным моментом является стадия строительства.

Жилье на вторичном  рынке – самый распространенный вид ипотечной ссуды. При оформлении данного вида кредитов банки зачастую рассматривают не только официальный, но и «серый» доход.

И последний  вид ипотечного кредитования, о котором  хотелось бы упомянуть, это займ на приобретение коммерческой недвижимости. В основном, рассчитан на представителей малого и среднего бизнеса, срок кредита значительно меньше, между тем, ставки существенно выше. 

Сумма ипотечного кредита, которую вы можете получить, зависит  от:

• размера вашего дохода;
• срока кредитования;
• стоимости приобретаемой недвижимости;
• первоначального взноса.

 

Например, платеж по кредиту не может превышать  определенной доли ваших доходов, как  правило, это 40–50%. При этом из ваших  доходов предварительно вычитаются налоги и расходы по уже имеющимся  кредитам, займам, алименты.  
 
 
 
 
 
 

Условия Кредитования:

Ипотечное кредитование на территории Ленинградской области  в соответствии со Стандартами федерального Агентства по Ипотечному Жилищному Кредитованию (ОАО  «АИЖК»)

 
Требования к  заемщику  
1. Возраст от 18 до 65 лет;  
2. Первоначальный взнос  от 10% (с ипотечным страхованием) - до 70%. Он может быть оплачен  за счет собственных средств заемщика или за счет предоставления бюджетных субсидий.  
3. Наличие постоянного дохода (подтверждение дохода справками по форме 2-НДФЛ).

Требования  к жилому помещению, приобретаемому за счет ипотечного кредита:  
1. Жилое помещение является отдельной квартирой либо отдельно стоящим домом (коттеджем для постоянного проживания, сблокированным домом (таунхаузом)).  
2. Здание, в котором расположен предмет залога, должно отвечать следующим условиям:  
а) не находиться в аварийном состоянии;  
б) не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт;  
в) иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент.

Процентная ставка по ипотечному кредиту на приобретение жилья (квартиры, дома) рассчитывается индивидуально, исходя из стоимости  предмета залога, суммы и срока  кредита.

1. Залогом может быть только приобретаемое жилье;
2. Погашение кредита и процентов ежемесячно, равными платежами;
3. Минимальная сумма кредита  - 300 000 рублей;
4. Срок кредита - от 3 до 30 лет. 
5. Жильё сразу же оформляется в собственность Заемщика;
6. Возможно досрочное погашение кредита без штрафных санкций.

Работники бюджетных  организаций Ленинградской области  могут стать участниками программы "О поддержке граждан, нуждающихся  в улучшении жилищных условий, на основе принципов ипотечного кредитования в Ленинградской области на 2003- 2012 годы" и получить субсидию на первый взнос и компенсацию части  процентной ставки по ипотечному кредиту.

По  вопросам получения  жилищных субсидий необходимо обращаться в Жилищные отделы районных Администраций  по месту регистрации. 

(Стандартный ипотечный  кредит) 

Участниками ипотечной  системы являются:

• банки, которые осуществляют проверку платежеспособности заемщика;
• оценочные компании, оценивающие рыночную стоимость квартиры;
• страховые компании, которые обязаны страховать риски, возникшие в ходе ипотечного кредитования;
• ипотечные брокеры, помогающие выбрать заемщику наиболее подходящую программу кредитования.

 

В последние  годы в России наметилось несколько  тенденций развития ипотечного рынка, таких как рост доли небольших банков в общем объеме кредитования; в качестве источника погашения все больше рассматривается выручка от сдачи в аренду недвижимости, а не доход от продажи жилья; смягчаются требования к заемщикам, в частности снижаются ставки. 

Но, темой  разговора по-прежнему является изучение ипотечного страхования. Поговорим  об этом. 

Зачем нужно страхование  при ипотеке?       

Страхование ипотечного  кредита является обязательным условием получения ипотечного  
кредита. Действительно, при приобретении, скажем, автомобиля в кредит, ни у кого не возникает сомнения в необходимости его страхования от всех возможных рисков, как минимум на весь период кредита.  
 
       Что касается страхования ипотеки тут все несколько сложнее: 

• Во-первых, речь идет, как правило, о значительно более крупных суммах (сейчас мы не говорим об эксклюзивных автомобилях или суперэлитном жилье).
• Во-вторых - большие сроки кредита, достигающие 30 лет, что также вызывает закономерную тревогу банков о безопасности своих вложений.  То время как кредиты на автомобили, и подобные им, выдаются в среднем на срок 5-7 лет.
• В-третьих, и это основная особенность - обоснованность страхования жизни и утраты работоспособности заемщика, поскольку 15-25 лет срок немалый даже для молодого, абсолютно здорового человека.

 

Поэтому, ни один уважающий себя банк в России не выдаст ссуду на покупки жилья без страховки.

В ипотечном кредитовании существует три вида рисков: титул, жильё и жизнь кредитора.

Таким образом, ипотечное страхование содержит в себе несколько направлений.

Титульное страхование защищает статус «обладателя собственности». На рынке недвижимости часто встречаются мошенники, продающие одну и ту же квартиру нескольким лицам. При наступлении страхового случая застрахованному лицу будет выплачена равноценная компенсация за потерянное право обладания собственностью. Сумма страховки обычно равна 0,2-0,7% от стоимости кредита.

Страхование жилья производится на случай пожаров, затоплений, действия третьих лиц, взрывов, наводнений и т.д. Если купленная по кредиту квартира будет повреждена — страховщики будут обязаны компенсировать все потери. За это придётся заплатить 0,3-0,5% от стоимости кредита.

Страхование жизни и здоровья заёмщика производится с целью уменьшения банковских рисков. За длительное время клиент банка может умереть или потерять трудоспособность. В данном случае банку будут выплачены оставшиеся по кредиту средства, а собственность перейдёт к заёмщику либо его наследникам. Стоимость этого вида страховки составляет от 0,3 до 1,5%.

(ПРИМЕР)*

Обобщая все  эти пункты, выделим от чего же нас может защитить ипотечное страхование?

По каждому из объектов страхования может быть застрахован  как отдельный страховой риск, так и комбинация таковых.

Страховые риски по программе ипотечного страхования:

1. Риск гибели (уничтожения), повреждения или недостачи недвижимого имущества (по объекту залога).
2. Несчастные случаи (пожар, взрыв, повреждение водой в результате аварии систем водоснабжения, отопления, канализации и  др.).
3. Стихийные бедствия.
4. Преступления против собственности (кража отдельных элементов строения (квартиры),   грабеж, разбой и др.).
5. Риск смерти, утраты трудоспособности страхователя (застрахованного лица).
6. Риск утраты недвижимого имущества в результате прекращения, ограничения (обременения) права собственности на недвижимое имущество (титульное страхование, или страхование права собственности и других вещных прав на недвижимое имущество).

Ну и естественно  есть случаи, в которых полис ипотечного страхования нам не поможет. Это:

1. Воздействия ядерного взрыва, радиации или радиоактивного заражения.
2. Военных действий, а также маневров или иных военных мероприятий и их последствий.
3. Гражданской войны, народных волнений всякого рода или забастовок и их последствий.
4. Изъятия, конфискации, реквизиции, ареста или уничтожения застрахованного имущества по распоряжению государственных органов.

 

А как же обстоят  дела в сфере ипотечного кредитования и страхования за границей?

Ипотека за рубежом  в последние годы претерпела множество  изменений, и можно наблюдать весьма интересные процессы.

Еще несколько  лет назад рынок недвижимости процветали, и банки почти что уговаривали покупателя взять ипотеку едва ли не на всю стоимость покупаемого дома. Ну а русские граждане с легкостью брали ипотечные кредиты в таких странах как Франция, Греция, Кипр и пр.

Казалось, банки  ничем не рисковали. Цены упорно росли, и в случае неуплаты недвижимость можно было перезаложить или, на худой  конец, просто перепродать с прибылью. Но тут грянул кризис, который, как  известно, начался именно с ипотечных  долгов в США и заметно повлиял  на рынки недвижимости почти во всех развитых странах. Ситуация на европейских  рынках ипотечного кредитования изменилась.

Но, с целью  привлечь всё же новых клиентов, ставки в банках были снижены. Что вновь привлекло русских туристов. Специалисты утверждают, что россияне и жители стран СНГ в первой половине 2010 г. проявляли большой интерес к кредитованию покупки недвижимости за рубежом. Более того, более 60% клиентов фирмы имеют депозиты в российских банках на суммы, достаточные для приобретения недвижимости без привлечения ипотеки. Зачем же им ипотека? Оказывается, платя низкий процент по зарубежному кредиту и получая высокий процент на банковский вклад в России, люди попросту экономят свои средства.

Однако, из того факта, что кредиты существенно  подешевели, совсем не следует, что  любой покупатель может автоматически  их получить. Банки стали намного  консервативнее в выдаче кредитов и  хотят получить в залог дополнительные активы, которых инвесторы из России часто не имеют. Кроме прочего, банки  повысили процентную ставку для тех  кредитов, которые относятся к  категории рисковых — при этом степень риска определяет сам  банк. 

В ходе анализа  видно, что в докризисное время  во многих европейских странах можно  было оформить ипотеку на всю (или  почти на всю) стоимость покупаемой недвижимости. Кроме того, залогом  выступал сам объект кредитования, а «подтверждением» кредитоспособности покупателя часто служила лишь сомнительного  происхождения справка о доходах  заемщика. 
 
Очевидно, что ситуация изменилась. Даже с учетом того, что проценты по ипотеке в большинстве стран никогда еще в обозримом прошлом не были такими низкими, воспользоваться ими могут только те инвесторы, состоятельность которых не вызовет у заграничных банкиров ни малейшего сомнения. 
 
 
 
 

Причины финансового  кризиса в США