Ипотечное жлищное кредитование в современных условиях

Банк – специализированная кредитно-финансовая организация, имеющая  соответствующую лицензию ЦБ РФ. В  ипотечной программе он играет роль оператора, который выдает ипотечные  кредиты покупателям жилья, с  одной стороны, и продает закладные  покупателей финансовому инвестору  – с другой.

Покупатель – главный  субъект рынка ипотечного кредитования. Он потребитель товарной массы на рынке жилья, покупатель кредитов в  ипотечном банке и является первоисточником  потребительского спроса и, поэтому  приводит весь механизм ипотечного кредитования в движение. Как правило, покупатель использует при покупке наряду с  заемными средствами собственные средства. Расчет за кредит он производит из средств  текущего заработка в течение, как  правило, 10 и более лет.

Продавец – это владелец жилья. В этой роли может выступать  строительная или риэлтерская компания, которая специализируется на торговле недвижимостью на рынке.

Деятельность ипотечных  банков строго контролируется государством и органами банковского надзора.

Основные модели ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

На основании ипотечного законодательства на различных уровнях  предпринимаются попытки привлечь денежные средства населения. Для этого  и федеральные власти, и власти субъектов Российской Федерации, а  также основные участники рынка  ипотечного кредитования (коммерческие банки, застройщики, риэлтеры, страховые  компании и т.п.) разрабатывают различные  схемы по привлечению источников финансирования ипотечных кредитов.

В настоящий момент в регионах Российской Федерации представлен  достаточно широкий спектр моделей  ипотечного кредитования. Однако по основным признакам их можно классифицировать в рамках четырех типов: кредитование через ипотечный банк, финансирование посредством централизованных институтов вторичного рынка закладных, продажа  жилья в рассрочку строительными  фирмами, программа льготного кредитования отдельных категорий граждан.

1. Одна из первых программ ипотечного кредитования жилищного строительства была разработана в 1992 г. корпорацией «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России. Программа предусматривала создание на территории России сети ипотечных банков. Она была рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиций коммерческих структур под залог недвижимости, и предусматривала шесть схем ипотечного кредитования жилищного строительства. Схема «Форвардкредитинвест». Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта. Данная программа рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры.
2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.
3. Схема Комбиинвест». Кредит выдается в случае, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.
4. Схема «Фьючерсинвест». Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двумя путями: самому вкладывать средства в строительство, принимая финансовые риски и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика; либо переложить на последнего все финансовые риски нестабильности окончательной цены строительства, поручив продажу старого жилья и строительство нового.
5. Схема «Рентный залог». Одиноким пенсионерам предлагается оформление закладной на принадлежащее им жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20 кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.
6. Схема « Семейные жилищные накопительные счета». На счете в банке предварительно накапливаются денежные средства для последующего получения ипотечного кредита на строительство и приобретение дома, квартиры, дачи, гаража или других объектов недвижимости. Кредит предоставляется в рублях сроком на 3-5 лет при условии, что платежи по его погашению вместе с процентами составят не более 1/3 совокупного месячного дохода семьи, подтвержденного необходимыми документами.

К сожалению, в Российской Федерации сегодня практически  нет ипотечных банков. Рискованность  ипотечных операций обусловливает  дороговизну кредита, и тем самым  недоступность его для большинства  населения. Как свидетельствует  российская банковская практика, в  случае невыполнения должником своих  обязательств кредитные учреждения в Российской Федерации сталкиваются с проблемами при обращении взыскания  на заложенное имущество. В первые годы развития ипотечного кредитования для  снижения риска кредитных операций российскими банками широко применялась  схема «аренда с правом выкупа». Данная схема предполагает переход  квартиры в собственность дочерней структуры банка до полного погашения  кредита. Имея квартиру в своей собственности, банк снимает с себя проблему выселения  неплатежеспособного заемщика и  практически гарантирует возврат  кредита. Кроме того, решается проблема организации расчетов за купленное  жилье. Однако это схема невыгодна  для заемщика. Во - первых, заемщик  несет высокие расходы при  оформлении кредита. Во - вторых, при  невозможности внести очередную  сумму платежа заемщик может  лишиться части выплаченных средств. В - третьих, в случае банкротства  банка заемщик так же теряет свои средства и надежду на получение  квартиры. Кроме того, суд может  признать сделку ничтожной, так как  договор аренды фактически прикрывает кредит под залог.

Другим способом снижения риска является наличие поручителя. Как правило, это предприятие, на котором работает заемщик. Существует несколько вариантов взаимодействий коммерческих банков и предприятий.

1. Жилищные ссуды предприятий своим работникам. Многие предприятия улучшает жилищные условия своих работников путем ссудного финансирования строительства или покупки жилья работникам. Как правило, это беспроцентные ссуды на 5 – 10 лет с ежемесячной выплатой части долга за квартиру.
2. Продажа жилья работникам с рассрочкой платежа. Выбранное работником жилье приобретается со вторичного рынка жилья самим предприятием на свой баланс. Это может быть не предприятие, а специальное риэлтерское агентство, учрежденное для указанных целей предприятием, или заключившее с ним договор. Платежи в погашение предоставленной рассрочки могут производиться ежемесячно или с любой периодичностью по согласованию с предприятием. Кроме того, право собственности на жилье к покупателям может переходить в момент заключения договоров купли- продажи или в момент полной (частичной) оплаты квартиры. В случае перехода права собственности на жилье в момент заключения договора купли – продажи квартиры предприятием или его дочерним риэлтером может быть оформлена ипотека (залог) квартиры под предоставленную рассрочку. Такой механизм исключает понятие выгоды в виде процентов по ссуде предприятия своему работнику и, соответственно, исключает налог на доходы, связанные с этой выгодой.

Кредитование работников предприятий на покупку или строительство  жилья под поручительство этих предприятий. Банк является первичным кредитором работника. В этом случае по решению  руководства предприятия работнику  предоставляется возможность обратиться в банк за потребительским кредитом на покупку или строительство  жилья. При этом в числе прочих документов на получение кредита  работник предоставляет в банк договор  поручительства предприятия в сумме  кредита и процентов. Таким образом, банк существенно снижает кредитный  риск. В большинстве случаев предприятие  не только гарантирует погашение  кредита, но и выплачивает банку  разницу между рыночной ставкой  процента и льготной ставкой, которую  платит заемщик. До недавнего времени  использование строительного объекта  в качестве залога было невозможно, так как недостроенные здания, за исключением тех, строительство  которых было прекращено из-за отсутствия финансирования, не могли быть признаны объектами недвижимости. Сейчас ситуация несколько изменилась. В 1998 г. высший арбитражный суд постановил, что к недвижимому имуществу могут быть отнесены любые «незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда». А с января 2005 г. объекты незавершенного строительства стали относиться к движимому имуществу.

На сегодняшний день в  России уже сформировался рынок  ипотечных жилищных кредитов, участники  которого предоставляют населению  ипотечные кредиты на различных  условиях.

Сегодня можно выделить четыре типа участников рынка ипотеки:

1. банки, имеющие приличный портфель закладных. Это МИА и Delta Credit, Сбербанк РФ, Raiffesenbank, Внешторгбанк и др.;
2. вновь входящие на рынок банки: Национальный резервный банк, Инвестсбербанк, Банк Москвы, Собибанк, Международная финансовая корпорация, «Первое ОВК», Промстройбанк, «Союз»;
3. мелкие региональные агенты всех сортов – специализированные компании и банки, заручившиеся поддержкой местных властей;
4. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) – единственная компания, которая имеет федеральную поддержку.

Основными источниками финансирования ипотечных операций в Российской Федерации является:

• бюджетные средства, играющие пока ключевую роль в российской ипотеке;
• средства кредитных институтов, с каждым годом увеличивающих объемы ипотечного кредитования;
• средства некредитных финансовых институтов (страховых компаний, пенсионных, паевых инвестиционных фондов и т. п.), которые в данный момент очень незначительны, так как вышеперечисленные институты не обладают необходимыми долгосрочными ресурсами и не готовы вкладывать их в достаточно рискованный ипотечный сектор;

иностранные займы и инвестиции, которые с 1998 г. Начали активно осваивать ипотечный рынок России. Приток иностранного (в основном американского) капитала на российский рынок связан как с наличием у иностранных инвесторов свободных денежных ресурсов, так и с постепенно стабилизирующейся экономической ситуацией в стране. Кроме того, ставки по ипотечным кредитам в России значительно выше подобных ставок в большинстве западных стран.

В России впервые об ипотеке  начали говорить в 1993 году, когда вступил  в силу Президентский Указ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы».

Новая концепция политики жилищного финансирования в наиболее полной форме была сформулирована в  Государственной целевой программе  «Жилище» (1993 год) и нашла отражение  в Целом ряде законодательных  и нормативных документов 1992— 1994 годов. Эта концепция заключалась  в следующем:  
 
- формирование рыночной системы долгосрочного ипотечного кредитования, которая бы снизила риск такой банковской деятельности и повысила доступность кредитов для населения;  
 
- использование для этих целей залога как способа обеспечения возвратности кредитов, создание условий для обращения взыскания на заложенное жилье и возможности его реализации в случае неисполнения долгового обязательства;  
 
- внедрение альтернативных инструментов кредитования, работающих в условиях экономики с высокой и меняющейся инфляцией;  
 
- переход от субсидирования процентных ставок к более эффективной системе целевой поддержки групп населения со средним и низким уровнем дохода в форме субсидий при получении кредита для оплаты первоначального взноса на строительство и приобретение жилья;  
 
- обеспечение другим гражданам, не имеющим необходимых сбережений и права на получение субсидии, возможности накопления средств, необходимых для приобретения или строительства жилья или внесения первоначального взноса по ипотечному кредиту.

В течение 1993 года банки резко  увеличили процентные ставки по кредитам, однако соответствующего увеличения ставок по депозитам не произошло. Сбербанк продолжал удерживать до 90% вкладов  населения. На конец 1993 года его ставка по депозитам составила 100% с ежегодной  капитализацией процентов.  
 
В мае 1994 года Сбербанк предложил новый вид вкладов с ежемесячно исчисляемыми сложными процентами в размере 12% в месяц (при уровне инфляции в 6,9% в месяц). В дальнейшем ставка процента была снижена, но оставалась положительной до сентября 1994 года. В марте 1995 года процентная ставка по данному виду вкладов составляла 7% (в Москве 8%), что соответствовало 125% (150%) годовых, в то время как инфляция составляла 178%. В этих условиях граждане были вынуждены искать более привлекательные предложения.

К 2000 году уже 57% всего жилищного  фонда России находилось в частной  собственности. Такой интенсивный  процесс приватизации резко расширил базу для развития рынка жилья. По некоторым оценкам, в крупных  городах России ежегодно в сделки купли-продажи вовлечены 1,5—3% квартир, находящихся в частной собственности.

Перспективы развития ипотеки  в регионах РФ

В России избрана двухуровневая  модель организации ипотечного рынка. С этой целью в 1997 г. было создано Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК). Его главной задачей была определена организация вторичного ипотечного рынка в России.

Деятельность Агентства  также направлена на содействие создания надежных процедур ипотечного кредитования. Средства для рефинансирования ипотечных  кредитов формируются за счет выпуска  облигаций общего долга. Для финансирования своей основной деятельности по приобретению ипотечных кредитов на вторичном  рынке Агентство может выпускать  ипотечные ценные бумаги (ИЦБ), обеспеченные залогом прав требования по ипотечным  кредитам или закладным.

Для развития жилищного кредитования в регионах АИЖК заключило соглашение с региональными операторами  в 70 регионах. Всего по стандартам АИЖК рефинансировано 16,7 тыс. ипотечных  кредитов, что составляет 6,7 млрд. руб.

По данным Министерства регионального  развития за 2006-2007г. выделяют десять субъектов  РФ, где лучше всего развивается  ипотека

Десять субъектов РФ с  наиболее развитым рынком ипотечного кредитования

В настоящее время рынок  ипотечного кредитования находится  в стадии активного роста. Если сегодня  его объем составит всего около 2% ВВП, то в ближайшие годы он может  увеличиться до 10-15%. За первое полугодие 2007 года объем рынка ипотечного кредитования по сравнению с аналогичным периодом 2006 года увеличился более чем в 2,5 раза, и такая динамика сохранится в ближайшей перспективе.